2018_CBS_05106 - Omgevingsvergunning - OMV_2018001962. Huidevettersstraat 59. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een zone voor overdruk - detailhandel - dh en in een artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 algemene bepalingen: De voorbouw is op de eerste verdieping niet integraal toegankelijk daar verschil in vloerniveau  van +4.92 naar +4.68 waardoor een  hoogteverschil van 24 cm ontstaat. Er werd geen lift of helling voorzien, wat strijdig is met dit artikel. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
• Artikel 26 Afvalverzameling: functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is; deze is niet voorzien;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: er werden geen buitenruimtes voorzien voor de appartementen;
• Artikel 30: de gevel heeft een breedte van 18m en er werd geen garagepoort voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: uit de plannen kan niet worden afgeleid of het gedeelte van de scheidingsmuur van de nieuwe opgemetste muur ter hoogte van de Lange Gasthuisstraat 9/11 (snede A) een minimale opstand van 0, 30m heeft ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Sectorale wetgeving

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt 

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met de verordening Toegankelijk. De plaatsing van een lift of helling, zou de erfgoedwaarden van het pand echter sterk verstoren. Gezien de status van het pand als beschermd monument en het voorwaardelijk gunstig advies van het agentschap Onroerend Erfgoed, wordt conform artikel 35 van de verordening Toegankelijkheid een afwijking toegestaan. 

De appartementen op de bovenliggende verdiepingen beschikken niet over een buitenruimte, wat in strijd is met de voorschriften van de bouwcode. Het voorzien van een terras aan de achterzijde is niet mogelijk binnen de bestaande, historische configuratie van het pand. Balkons aan de voorzijde of inpandige dakterrassen zijn niet toegelaten omwille van de erfgoedwaarde van het pand. De omvang van de appartementen, de ruime hoogte van de verdiepingen en de grote lichtinval aan de voorzijde, maken dat de woonkwaliteit gegarandeerd is en dit ondanks het ontbreken van buitenruimtes. Er wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op de herinrichting van een pand gelegen op een strategische locatie in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Huidevettersstraat-Wilde Zee). De renovatie van het historische pand maakt het mogelijk dat een nieuwe impuls wordt gegeven aan dit kernwinkelgebied. Aangezien grootschalige detailhandel zich bij voorkeur vestigt in de kernwinkelgebieden is deze ruimte van ongeveer 1000m² een sterke aanvulling voor het centrum. Er wordt ook een combinatie gezocht met wonen, zodat het geen monofunctioneel handelsgebouw wordt. Voor de handelsruimte groter dan 400m² zal wel een sociaal-economische vergunning aangevraagd moeten worden vanaf dat er duidelijkheid is over het assortiment dat op deze locatie zou gevoerd worden. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing verleent een gunstig advies. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande achterbouw wordt gesloopt en herbouwd. Het nieuwe volume neemt vanop de eerste verdieping afstand van de linkerperceelsgrens. De gelijkvloerse open ruimte aan de rechterzijde blijft behouden. Het verlagen van de scheidsmuren resulteert in een verbetering van de lichtinval en leefbaarheid voor de panden aan de Komedieplaats. 

Cultuurhistorische aspecten

Het monument Barok herenhuis werd bij besluit van 10 juli 1984 beschermd omwille van zijn historische en artistieke waarden.

Het project werd zeer intensief voorbesproken en opgevolgd door het Agentschap Onroerend Erfgoed bevoegd voor wettelijk beschermde monumenten. Het advies van het Agentschap laat zich als volgt samenvatten: 

De aangevraagde handelingen worden onder voorwaarden gunstig geadviseerd omdat zij anders afbreuk doen aan de bescherming en

• in strijd zijn met het actief behoudsbeginsel (art. 6.4.1), en/of
• in strijd zijn met het passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3) en/of
• in strijd zijn met de bepalingen uit het individuele beschermingsbesluit en/of
• de cultuurgoederen die er integrerend deel van uitmaken (art. 6.4.5) of
• in strijd zijn met de bepalingen uit het Onroerenderfgoedbesluit.

Het project werd in detail met onze diensten besproken. De huidige bouwaanvraag behelst het zuiver zetten van de structuren van het pand in de geest van de fase Hertogs. De kamerstructuur van de voorbouw wordt nieuw leven ingeblazen en de waardevolle wand- en plafondbepleisteringen worden achteraan (rechter deel) maximaal hernomen en geïntegreerd in de nieuwe commerciële functie. 

De voorwaarden waar aan voldaan moet worden om ervoor te zorgen dat de aanvraag niet meer in strijd is met de bovengenoemde bepalingen uit de onroerenderfgoedregelgeving, die door de

vergunningverlener opgenomen moeten worden in de vergunning zijn:

• bestaande waardevolle afwerkingen dienen maximaal behouden en geïntegreerd te worden;
• in het document ‘historische nota finaal’ worden onder het hoofdstuk ‘Restauratiemaatregelen en te gebruiken uitvoeringstechnieken en materialen’ een aantal proeven en testvlakken voorzien, gelieve onze diensten uit te nodigen voor controle en goedkeuring hiervan. Het betreft onder andere de reiniging van verschillende soorten natuursteen,
• het uitvoeren van een waterwerende behandeling wordt uitgesloten van deze vergunning.
• model en uitvoeringsdetails nieuw schrijnwerk voor te leggen ter goedkeuring
• model en uitvoeringsdetails nieuw glaswerk in bestaand schrijnwerk voor te leggen ter

goedkeuring

• details dakaansluitingen bij isoleren aan de buitenzijde ter goedkeuring voor te leggen 

De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich integraal aan bij dit advies. 

De geplande werken zijn gesitueerd in een zone van hoge archeologische waarde, met name de historische binnenstad. In het kader van de projectontwikkeling Huidevettersstraat (Lange Gasthuisstraat) 57/59 werd omwille van deze ligging reeds archeologisch onderzoek uitgevoerd. Gezien de aard van de werken van de huidige aanvraag met beperkte bodemingrepen, wordt een gunstig advies verleend door de stedelijke dienst archeologie. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;
3. de nieuwe platte daken voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen de scheidingswand en de vegetatie van de groendaken;
4. een sociaal-economische vergunning aan te vragen voor de handelsruimte groter dan 400m²;
5. bestaande waardevolle afwerkingen dienen maximaal behouden en geïntegreerd te worden;
6. in het document ‘historische nota finaal’ worden onder het hoofdstuk ‘Restauratiemaatregelen en te gebruiken uitvoeringstechnieken en materialen’ een aantal proeven en testvlakken voorzien, gelieve onze diensten uit te nodigen voor controle en goedkeuring hiervan. Het betreft onder andere de reiniging van verschillende soorten natuursteen;
7. model en uitvoeringsdetails nieuw schrijnwerk voor te leggen ter goedkeuring;
8. model en uitvoeringsdetails nieuw glaswerk in bestaand schrijnwerk voor te leggen ter

goedkeuring;

1. details dakaansluitingen bij isoleren aan de buitenzijde ter goedkeuring voor te leggen;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

 Uitsluiting:

1. het uitvoeren van een waterwerende behandeling wordt uitgesloten van deze vergunning;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 26/09/2014: vergunning (3582#1769)  voor het slopen van een bestaand handelspand en het bouwen van een handelspand met woonfunctie;
• 24/12/2010: vergunning (3473#6505) voor het regulariseren van het herinrichten van een commerciële ruimte;
• 08/10/2003: vergunning (86#30484)  voor het wijzigen van een winkelpui;
• 04/02/1993: vergunning (86#920625)  voor binnenverbouwingen;
• 04/02/1993: vergunning (86#920624)  voor het verbouwen van de gevel van de winkel;
• 06/02/1992: vergunning voor een verbouwing aan een winkel;
• 09/04/1990: vergunning voor een winkelpuiverbouwing;
• 30/05/1988: vergunning voor het verbouwen van een winkel;
• 13/08/1984: vergunning (18#64877) voor het verbouwen van een winkel;
• 28/12/1973: vergunning (18#56039) voor een verbouwing;
• 10/03/1972: vergunning (18#54601)  voor een verbouwing;
• 15/06/1967: vergunning (18#50102) voor het verbouwen van een kelder. 

Laatst vergunde toestand – geacht vergund toestand

• ingesloten meesterwoning beschermd als monument en in gebruik als commercieel handelspand op de gelijkvloerse- en eerste verdieping;
• op de 2^de verdieping bevinden zich zes appartementen;
• de 3^de verdieping van het straatvolume is ingericht als zolder onder het hellend dak. 

Inhoud van de aanvraag

Voorgevelwijziging:

• de voorgevel wordt slechts beperkt gewijzigd;
• op de gelijkvloerse verdieping wordt terug een houten 2-deurse poort geplaatst en wordt de sectionaalpoort verwijderd;
• de vitrine aan de rechterzijde van de voorgevel wordt vervangen naar analogie met de vitrine in de linkerzijde van de voorgevel;
• het houten buitenschrijnwerk wordt maximaal behouden, gerestaureerd en herschilderd;
• de regenwaterafvoer wordt vernieuwd en voorzien in zink met gietijzeren eindstuk;
• het zinken dak wordt geïsoleerd en vervangen door leien;
• de gelijkvloerse voorgevel wordt opnieuw bepleisterd;
• de dakconstructie en de tussenliggende vloeren van de middenvleugels worden verwijderd en vervangen door staal en beton;
• de nieuwe platte daken worden voorzien als groendaken; 

Achtergevelwijziging:

• er wordt een aanpassing voorzien aan de voorzijde van het dak van de achtervleugel : de dakkapel wordt hernomen op de linkerzijde;
• de ramen van de tweede verdieping worden verkleind;

 Wijziging achterbouw:

• afbraak en heropbouw van aanbouw;
• verlaging van linkerscheidsmuur;
• de bijbouw voor de nieuwe verticale circulatie as aan de achtergevel wordt opgebouwd tot een hoogte van 12.43 m; 

Interne wijzigingen:

• de gelijkvloerse verdieping wordt in gebruik genomen als één groot handelspand, het linker gedeelte zal dus niet meer autonoom functioneren;
• intern worden enkele draagmuren doorbroken;
• de verticale circulatie-assen worden verplaatst en er wordt een lift voorzien;
• de koer aan de rechterperceelgrens met de perceelgrens aan de achterzijde wordt voorzien als buitenruimte;
• op de eerste verdieping worden de salons ter hoogte van de voorgevel integraal bewaard;
• intern worden verschillende muren en ruimtes gesupprimeerd;
• op de tweede verdieping wordt de volledige achterbouw (eerder 4 appartementen) ingericht als stockageruimte horende bij de commerciële functie van het gebouw;
• de voorbouw wordt voorzien van twee appartementen als een- en twee slaapkamer appartement;
• de appartementen zijn toegankelijkheid via  een gang naar het aanliggend pand Huidevettersstraat 59 en Lange Gasthuisstraat 3;
• in de kelder wordt een regenwatertank van 10.000 liter voorzien.