2018_CBS_05088 - Omgevingsvergunning - OMV_2018012858. Hubert Lampolaan 14 te 2050 Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Oosterweelverbinding-Wijziging, goedgekeurd op 20 maart 2015.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

Het goed is gelegen binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007.

Volgens dit bijzonder plan van aanleg ligt het goed en in een zone voor wonen w (bestemmingszone wijk) en en in een zone voor openbare wegenis ow.

Bijzondere plannen van aanleg kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

• artikel 2.10.4. Bebouwing:

de bouwdiepte van de blokken is 17,5m diep in plaats van de voorgeschreven 15m;

de inpandige parkeergarages liggen niet op minstens 6 meter achter de gevels, de ruimtes tussen de gevels en de parkeergarages werden niet ingevuld met wonen of een nevenfunctie;

het verhoogde maaiveld is niet aan elke zijde van de deelzone bereikbaar voor zacht verkeer, de zijde aan de parkzone moet bovendien rolstoeltoegankelijk zijn. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

aan de rechterzijde van de voorgevel grenzend aan het openbaar domein, werd de inrit naar de parking voorzien met naastliggend fietsenbergingen zonder ramen naar de straat, met als gevolg dat er over een afstand van 15,5m geen contact is tussen de gebruiker van het gebouw en de straat;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

volgens §2 4° moeten er indien het aantal fietsen meer dan 30 is en de ruimtes worden opgesplitst, telkens per ruimte een elektrisch oplaadpunt voorzien worden.  Er werden geen oplaadpunten voorzien;  

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

volgens §3 2° mag de parking voorzien worden onder tuinen indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1m voorzien wordt.  De dikte van de grondlaag bovenop de parking bedraagt ca.30cm;

volgens §3 5° moeten er vanaf 30 parkeerplaatsen een elektrisch oplaadpunt voorzien worden.  Dit werd niet voorzien;

• artikel 38 Groendaken:

het is verplicht om nieuwe daken aan te leggen als groendak indien ze een oppervlak hebben van minimaal 20m² en een hellen van minder dan 15° hebben.  Het dak van Lagoo 4 wordt slechts gedeeltelijk aangelegd als groendak. 

De dikte van de grondlaag die de parkeergarage en de kelders bedekt, is kleiner dan 1 meter.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd

De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed.

De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Deze aanvraag betreft de 2de fase van het “Lagoo” project dat in zijn totaliteit 5 geschrankte volumes bevat. In deze aanvraag worden Lagoo 4 en 5 aangevraagd. Lagoo 1,2 en 3 werden vorig jaar vergund (ANL/B/20171865). De beoordeling van deze aanvraag en de beoordeling van de afwijkingen komen hierom enigszins overeen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De gebouwdiepte bedraagt maximaal 17,5 meter en is hiermee in strijd met het BPA 'Galgenweel- Borgerweert' dat bepaalt dat de maximale bouwdiepte 15 meter dient te bedragen. Er kan vanuit stedenbouwkundige vergunningen meegegaan worden in de volgende door de aanvrager aangereikte motivatie om een afwijking toe te staan.

“De naastliggende 4 Zenith-gebouwen zijn destijds zo ontworpen dat over een gebouwdiepte van 15m zij telkens 2 frontale appartementen bevatten, gericht naar het zuiden. Dit concept heeft veel kwaliteiten, maar resulteerde eerder in langwerpige appartementen, waarbij de ruimtebeleving in de leefruimte werd doorbroken door de aanwezigheid van het volume van de keuken. Daarnaast is de leefruimte van 7m netto breedte voor de doorgaans ruime appartementen eerder beperkend. Tenslotte ontstaan door de langwerpige vorm van deze appartementen, smalle slaapkamers en nevenruimten aan de trapkern (zoals badkamers) en relatief smalle circulatie ertussen.” Door het verbreden van elk frontaal appartement met +/- 1,25m en het proportioneel wijzigen van de verhoudingen van deze appartementen binnen ongeveer dezelfde vloeroppervlakte, komt dit de leefkwaliteit van zowel de leefruimte (keuken doorbreekt de leefruimte niet meer), slaapkamers, nevenruimten als circulatie ten goede.

De parkeergarage bevindt zich, in strijd met het BPA, geen 6 meter van de gevel. In deze zone voor de effectieve parkeergarage bevinden zich naast twee commerciële ruimten voornamelijk de fietsenberging en de inrit naar de parking, ruimten die - strijdig met het BPA - niet als nevenfunctie van wonen kunnen bestempeld worden.

Dit voorschrift is enigszins gerelateerd aan artikel 12 van de bouwcode m.b.t. de levendige plint. Indien voldaan wordt aan de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan. De ruimtelijke kwaliteit primeert hier immers op datgene zich achter de gevel bevindt, wat in essentie het voorwerp is van het voorschrift uit het BPA.

Het ontwerp, onderwerp van deze aanvraag, creëert enerzijds een maximaal contact tussen de straat en het verhoogde maaiveld, mede door de inplanting van de trap rechts. Anderzijds is het geveldeel waarachter de parking zich bevindt eerder beperkt ten opzichte de gehele voorgevel. Links werden twee commerciële ruimten voorzien. Bovenstaande ingrepen dragen bij tot een verbetering van de belevingswaarde van de straat waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

De dikte van de grondlaag die de parking bedekt is slechts 30 cm dik . Hier kan vanuit artikel 3 van de bouwcode een afwijking op worden toegestaan omdat 30 cm ruim voldoende is om grassen te laten groeien, maw een intensief groendak. Daar waar boompjes voorzien worden voorziet de aanvraag in het plaatsen van een verhoogde plantenbak met boom. Bovendien zal er bij het ontwerp van de daktuin rekening worden gehouden met plaatselijke glooiingen en lichte verhogingen van de daktuin, zodat het grondpakket hier dikker wordt en er andere vegetatie mogelijk is, wat voorwaardelijk zal worden opgelegd.

Opgemerkt werd dat, strijdig met het BPA, het verhoogde maaiveld niet langs elke zijde bereikbaar is voor zacht verkeer. Bovendien dient de parkzijde rolstoel-toegankelijk zijn.

Hier kan een afwijking op worden toegestaan, aangezien het verhoogde maaiveld zich enerzijds op de eerste verdieping bevindt, en anderzijds omdat het een privatief karakter heeft waar terrassen van appartementen op uitgeven. Hierdoor kan de zin van dit voorschrift in dit ontwerp als dusdanig in vraag worden gesteld. De achterliggende idee van het BPA was een cluster van torens te voorzien in een park waarbij het park tussen de torens doorliep, over het al dan niet verhoogde maaiveld heen. Het dient eerder een betrachting te zijn het park visueel en ruimtelijk door te trekken tot op het verhoogde maaiveld, dan het ook publiek toegankelijk te maken. Het verhoogde maaiveld creëert een interessante overgang tussen openbaar en privaat.

Rondom het verhoogd maaiveld is een doorlopende publieke groene ruimte op het maaiveld voorzien, die aansluit met het Galgenweelpark.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften en is een volgende fase van een groter geheel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

39 appartementen met 2 slaapkamers à 39 x 3 = 117

14 appartementen met 3 slaapkamers à 14 x 4 = 56

5 appartementen met 4 slaapkamers à 5 x 5 = 25

In totaal zijn 198 (117 + 56 + 25 = 198) fietsenstallingen nodig.

Er worden verschillende fietsenbergingen ingericht op het gelijkvloers voor 200 fietsen.

Er is ruimte voorzien voor verschillende soorten fietsen.

Er dient opgemerkt dat er, strijdig met artikelen 29 en 30 van de bouwcode, geen oplaadpunten werden voorzien voor elektrische fietsen en auto’s. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal als voorwaarde worden opgelegd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag bestaat uit 2 geschrankte volumes (Lagoo 4 en 5) op een gemeenschappelijk verhoogd maaiveld geplaatst. Deze geschrankte, afwijkende opstelling ten opzichte van in een eerdere fase reeds uitgevoerde blokken (Zenith) werd door de welstandcommissie aanvaard omwille van de ontstane interessante tussenruimtes en doorzichten.  De ontwerper van het Masterplan bevestigde dat dit kan binnen de geest van het plan. Deze aanvraag is tevens een vervolg op Lagoo 1, 2 en 3 dewelke in 2017 reeds vergund werden.

Onder dit verhoogde maaiveld bevinden zich naast parkeergarage en de fietsenstalling de toegangen tot de appartementen, technische ruimte en bergingen en vooraan langsheen de Aalscholverlaan  twee commerciële ruimten.

Welstand:

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een voorwaardelijk gunstig advies op 27 oktober 2017 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie en opnieuw voorgelegd op 2 februari 2018. Het project verkreeg een voorwaardelijk gunstig advies waarbij een royalere uitwerking van de inkomzones gevraagd wordt. Deze aanvraag biedt een oplossing aan deze voorwaarde waardoor de aanvraag naar welstand gunstig kan beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen

De geveluitwerking en materialisatie is identiek aan de andere volumes in de Lagoo-reeks. Voor de gevels wordt een grijs genuanceerde baksteen gekozen naar analogie met het naastgelegen Zenith-project en in regel met de visie van het vooropgestelde beeldkwaliteitsplan. Er worden ook hier glazen balustrades voorzien, in combinatie met een donker metaal voor de afsluitingen van brandladders en bordessen in de gevel. De kleur van het buitenschrijnwerk sluit aan bij de kleur van het gevelmetselwerk.

Archeologische aspecten:

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de perceelsoppervlakte bedraagt meer dan 3000m² en de ingreep in de bodem meer dan 1000m².

De archeologienota (nr.5945) werd op 19 december 2017 ingediend door het archeologisch bedrijf BAAC en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd.

De bouwheer voegde bij de aanvraag stedenbouwkundige vergunning de bekrachtigde archeologienota toe. Uit het Programma van maatregelen blijkt dat vanwege de beperkte ingreep in de bodem op opgehoogde gronden gunstig advies kan worden verleend.

Aspecten m.b.t. groen:

De groendienst geeft een voorwaardelijk gunstig advies

Aspecten m.b.t. milieu:

Regenwater afkomstig van de kiezeldaken wordt opgevangen in een regenwatertank. Op deze tank wordt een pompinstallatie aangesloten die de bevloeiingsinstallatie van het intensief groendak voedt. Er wordt een gescheiden riolering aangelegd waarbij het huishoudelijk afvalwater via de Blancefloerlaan naar de RWZI van Burcht wordt afgevoerd. Voor de uitvoering van dit project wordt biologisch waardevolle vegetatie verwijderd. Het voorliggend project kadert in een groter project waarbij er ontwikkeling van nieuwe groenelementen voorzien wordt. Toch kan men zich bedenkingen maken over de gevolgen van versnippering voor de aanwezige fauna. Voor de aanleg van het ondergrondse parkeervolume zal een bouwput tot 3,50 m diepte nodig  zijn ten opzichte van het ontworpen maaiveld. Gezien de grondwatertafel zich op ca. 2 m onder het ontworpen maaiveld bevindt, zal er bemaling nodig zijn bij de aanleg van de ondergrondse volumes, waarbij het grondwater met ca. 1,5m dient te dalen. Voor de bemaling en eventuele andere werfactiviteiten dient een melding of vergunningsaanvraag ingediend te worden. Voor de exploitatie van het gebouw zijn er waarschijnlijk andere activiteiten van toepassing (lozing huishoudelijk afvalwater, stookinstallaties, airconditioningsinstallaties,…). Ook hiervoor zal een melding of vergunningsaanvraag moeten ingediend worden.

Onder deze voorwaarde wordt door de dienst milieuvergunningen een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst stadsontwikkeling / ontwerp en uitvoering /ontwerpers. Zij geven een voorwaardelijk gunstig advies;

Het project dient aan te sluiten op de aanleg openbaar domein.

Brievenbussen en deurcommunicatie worden voorzien volgens de reglementeringen op de grens met openbaar domein.

Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de verkavelaar een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn.

Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800.

Gezien het privékarakter van het gebouw en de beperkte oppervlakte dient er geen indoordekking voorzien te worden.

Opgemerkt wordt dat het dak van Lagoo 4, strijdig met de bouwcode, slechts gedeeltelijk als groendak werd voorzien. De argumentatie uit de beschrijvende nota kan niet gevolgd worden; regenwater komende van een groendak kan nog steeds worden opgevangen, vooral gezien het opgevangen regenwater zal dienen voor de bevloeiing van beplantingen en daktuin.  Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd het volledige dak als groendak uit te voeren.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. De bijgevoegde maatregelen van Rio-link strikt na te leven;
3. conform de bouwcode voldoende laadpunten voor elektrische fietsen te voorzien;
4. conform de bouwcode voldoende oplaadpunten voor elektrische autos’s te voorzien;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
6. voor de bemaling een melding of vergunningsaanvraag in te dienen;
7. voor de andere activiteiten exploitatie van het gebouw (lozing huishoudelijk afvalwater, stookinstallaties, airconditioningsinstallaties,…) ook een melding of vergunningsaanvraag in te dienen;
8. het project aan te sluiten aan de aanleg van het openbaar domein;
9. Brievenbussen en deurcommunicatie te voorzien volgens de reglementeringen op de grens met openbaar domein;
10. Het volledige dak ui te voeren als groendak;
11. Bij een te behouden boom volgende zaken in acht te nemen:

-       In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-       Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

-      Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

-      Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

-      Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

-      Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden. Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De vergunningsaanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis:

• 28 juli 2017: vergunning (20171865) wijzigen van eerder verkregen vergunning met dossiernummer 20162889;
• 28 april 2016: vergunning (20162889) bouwen van complex met 51 units;
• 29 augustus 2014: vergunning (20141363) voor wegen- en rioleringswerken;
• 11 oktober 2013: vergunning (20133885) voor het bouwen van een woonzorgcentrum;
• 13 augustus 2010: vergunning (20103690) voor het bouwen wooncomplex Zenith 1 & 2.

Laatst vergunde toestand

• 29 augustus 2014: vergunning (20141363) voor wegen- en rioleringswerken. 

Bestaande toestand:

• het project is gelegen binnen de zone W/GRb1, bestemmingszone parkrand oost, volgens het bijzonder plan van aanleg Galgenweel-Borgerweert.  De hoofdbestemming van deze zone is wonen;
• het perceel bevindt zich in stedelijk ontwikkelingsgebied en grenst aan de noordzijde aan de Aalscholverlaan, aan de zuidzijde aan het Galgenweelpark;
• ten westen wordt het perceel begrensd door de zone voor parkgebied en ten oosten aan het uitgevoerde wooncomplex Zenith 3 & 4;
• het perceel is braakliggend. 

De inhoud van de aanvraag:

• bouwen van een nieuw wooncomplex met 58 units (fase 2 van project ‘Lagoo’, dat 5 woontorens omvat);
• deze fase van het project bestaat uit twee volumes op een gemeenschappelijk verhoogd maaiveld, met een gemeenschappelijke ondergrondse- en gelijkvloerse verdieping;
• het verhoogde maaiveld wordt groen ingericht en voorziet groene taluds voor het overbruggen van het niveauverschil;
• alle units beschikken over een privé buitenruimte onder de vorm van een uitkragend terras voorzien in prefabbeton;
• bovenop de parkeergarage wordt een gemeenschappelijke daktuin voorzien.  Deze wordt ingericht als intensief groendak met paden en waterpartijen en is toegankelijk via de taluds en een trap aan de zijde van de Aalscholverlaan;
• de gevels van de twee volumes worden uitgewerkt in een grijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met een donker raster-metaal voor de afsluitingen en voorzien van aluminium buitenschrijnwerk; 
• de inrit naar de parking bevindt zich aan de Aalscholverlaan;
• de kelderverdieping voorziet private bergingen en 44 autostaanplaatsen (incl. 6 voor mindervaliden);
• aan deze zijde van het gebouw worden op het gelijkvloers ook twee units voorzien voor commerciële functie / kantoorruimte (allebei ca. 75m², casco opgetekend); 
• de rest van het gelijkvloers wordt ingericht met fietsenberging, 29 autostaanplaatsten (incl. 3 voor mindervaliden), technische ruimtes en bergruimtes;
• Lagoo 4:
  • 7 bovengrondse bouwlagen en een bouwhoogte van 23,36 meter; 
  • op de verdiepingen 1 tot 6 worden telkens 4 units voorzien, verdieping 7 voorziet 2 units (totaal 22 units);
  • het dakoppervlak wordt aangelegd als extensief groendak.
• Lagoo 5:
  • 9 bovengrondse bouwlagen en een bouwhoogte van 29,91meter;
  • op de verdiepingen 1 tot 7 worden telkens 5 units voorzien (totaal 35 units), het dak van deze verdieping wordt aan de ene zijde afgewerkt met groendak en een deel met kiezels; 
  • er wordt op een deel van het gebouw nog een 8^ste verdieping voorzien met 1 unit, waarvan het dak voorzien wordt van een kiezellaag