2018_CBS_05115 - Omgevingsvergunning - OMV_2018035921. Komiteitstraat 3. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er werden per woning slechts 3 fietsstalplaatsen voorzien. Er zijn per woning 4 slaapkamers, waardoor er per woning 5 fietsstalplaatsen moeten worden voorzien, hieraan is niet voldaan;
• Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden in overeenstemming met het advies van de dienst mobiliteit geen extra parkeerplaatsen gecreëerd.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag afwijkingen geconstateerd ten opzichte van de geldende voorschriften.

In eerste instantie blijkt dat in de respectievelijke fietsenbergingen slechts 3 fietsen werden ingetekend daar waar stallingscapaciteit voor 5 fietsen vereist is. Aangezien echter de bergingen in kwestie voldoende groot zijn om dit aantal te stallen en dat de bergingen op een degelijke manier bereikbaar zijn, wordt er uitgegaan van een vorm- of rekenfout in het dossier en kan zal dit in voorwaarde worden opgenomen in de vergunning.

In tweede instantie blijkt er geen parkeerplaats te worden voorzien, voor geen van beide woningen. Gelet op het feit dat het gehele project over een gevelbreedte van meer dan 8 meter beschikt, zou kunnen worden opgelegd dat dit alsnog dient voorzien te worden maar gelet op de bestaande toestand van de panden, de historiciteit waarbij voorheen twee eengezinswoningen bestonden en de structuur die voor deze aanpassing verhoudingen zou vergen die niet in verhouding zijn tot de globale winst, kan gefundeerd worden afgeweken van betreffend artikel en dienen geen parkeerplaatsen te worden voorzien. Bovendien betreft de gevelbreedte van elke eengezinswoning individueel ruim minder dan 8 meter, namelijk slechts 4,70 m.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van horeca-zaak met aanhorigheden tot 2 gescheiden eengezinswoningen. Gelet op de ligging ervan in ontwikkeld woongebied is er in deze effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Qua volumetrie wordt er achteraan een gedeelte van de gebouwen afgebroken waardoor open ruimte ontstaat die de woonkwaliteit aanzienlijk verbetert. Bijkomend wordt een volwaardige extra bouwlaag voorzien en dit tot een totale diepte van 14,34 m. Dit is ruim maar stemt overeen met de onderliggende en bestaande bouwlagen en de bouwdieptes van de meeste aanpalende panden. Als conclusie is het volume van het gebouw sterk ingepast in zijn onmiddellijk omringende omgeving en is het advies inzake schaal en ruimtegebruik bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, lichtgrijze bepleistering, grijs schrijnwerk en een blauwe hardstenen plint, zijn niet enkel doorgaans gebruikte materialen voor dit type van bebouwing maar zorgen bovendien voor een eenmaking van het gebouw met zijn uitbreiding. De inpassing in het straatbeeld is correct waardoor het advies voor dit deelaspect van de aanvraag zonder meer gunstig is.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

• in beide fietsenbergingen dient een stalplaats voorzien te worden voor minimaal 5 fietsen, à rato van 7,5 m² per berging;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Bevraging aanpalenden

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 25/02/1991: vergunning (1974#90 ) voor het verbouwen van 2 woningen tot een restaurant;
• 26/06/2009: vergunning 3275#216) voor het verbouwen van een restaurant tot een traiteurzaak met woning;
• 30/11/2016: proces-verbaal (20152806) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 26/06/2009 verleende stedenbouwkundige vergunning NME/2009/B/0216.

Laatst vergunde toestand

• besloten eengezinswoning van twee bouwlagen onder zadeldak;
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich de functie vergund als traiteurszaak.

Bestaande toestand

• de volgende werken werden niet uitgevoerd conform de in 2009 afgeleverde vergunning:
  • het plaatsen van een dakkapel achteraan links op de zolderverdieping en het dakterras daaraan verbonden;
  • het plaatsen van een garagepoort aan de linker zijde van de voorgevel en de garage daaraan verbonden;
  • de handelsruimte (ingetekend op de plannen bij stedenbouwkundige vergunning met referte NME/2009/B/0216 als verbruikszaal, toog, keuken en afvalberging) in het rechtse gedeelte vooraan het pand en achteraan over de gehele perceelsbreedte. Dit werd over het gehele gelijkvloers uitgevoerd.

Inhoud van de aanvraag

• het omvormen van een woning met op de gelijkvloerse verdieping een horeca-zaak naar twee eengezinswoningen;
• het bestaande dak wordt gesupprimeerd en vervangen door een volwaardige bouwlaag onder plat dak zodat 3 volwaardige bouwlagen ontstaan;
• de twee ramen op de gelijkvloerse verdieping worden verkleind waardoor er terug een gevelplint ontstaat;
• het schrijnwerk wordt vervangen van zwartkleurig aluminium en groenkleurig houten schrijnwerk naar grijskleurig pvc schrijnwerk;
• de gevelafwerking in witkleurige cementbepleistering wordt vervangen door grijs/witkleurige cementbepleistering met arduinen raamdorpels;
• een groot deel van de achterbouw wordt ontpit zodat voor elke woning een afzonderlijke buitenruimte ontstaat;
• de twee achtertuinen worden van elkaar gescheiden door een hekwerk van 2 meter hoogte;
• elke eengezinswoning wordt voorzien van een septische put van 2.000 l en een regenwaterput van 2.000 l;
• intern wordt een nieuwe scheidsmuur voorzien tussen de twee woningen;
• de woning worden aangepast en voorzien van 4 slaapkamers en 2 badkamers;
• de twee nieuwe daken worden voorzien als groendak met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.