2018_CBS_06467 - Omgevingsvergunning - OMV_2018054337. Kempischdok-Westkaai 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel. 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
• Artikel 15: In en uitsprongen aan daken: Erker achteraan bevindt zich te dicht (minder dan 60 cm) tegen perceelgrens
• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit;
• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit;
• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien dat wordt aangeboden aan de straat;
• artikel 43: Septische putten: er is geen inhoud vermeld bij de septische put, deze moet een minimale inhoud hebben van 2.600L. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er dient opgemerkt dat de erker in de achtergevel, strijdig met de bouwcode, dichter dan 60 cm van de perceelgrens staat. De bouwcode vermeldt hierbij dat deze afstand gevrijwaard dient te blijven om de impact op bezonning, lichttoetreding en privacy op de aanpalende percelen te beperken. Aangezien de erker hier slechts zeer beperkt (+- 30 cm) uit het dakvlak komt is de impact van de eerste twee aspecten onbestaande.

M.b.t. het aspect aangaande privacy dient opgemerkt dat het raam op 60 cm van de perceelgrens blijft. Om bovenstaande redenen kan een afwijking worden toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelswoning, waarbij de gelijkvloerse handelsruimte autonoom functioneert, tot een meergezinswoning.

De gevraagde bestemming, zijnde wonen blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Met betrekking tot de omvorming van handelsruimte naar woonruimte dient opgemerkt dat het pand gelegen is op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden. De omvorming naar woonruimte wordt op deze locatie gunstig beoordeeld. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4).

Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar met een trap met fietsgoot. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het opdelen van een handelswoning met een autonoom functionerend gelijkvloers handelspand, momenteel een café, tot een meergezinswoning. Op het gelijkvloers en op de eerste verdieping wordt er telkens één appartement voorzien. Op de tweede en derde verdieping bevindt zich een ruimer duplex-appartement

Het bestaande volledig dicht gebouwde gelijkvloers wordt conform de bouwcode en het RUP maximaal ontpit. Er dient echter opgemerkt dat de achteraan gelegen slaapkamer enkel achteraan een raam heeft dat uitkijkt op het tuintje. Hierdoor ontstaat er naast de slaapkamer een deel van het tuintje waar niemand zicht op heeft. In voorwaarde wordt opgelegd een bijkomend raam te voorzien in de slaapkamer met zicht op dit deel van de tuin. Hierdoor zal de tuin een deel van de kamer worden en omgekeerd wat de gebruikskwaliteit van deze ruimte en van de tuin ten goede komt. 

Visueel-vormelijke elementen

De aangevraagde voorgevelwijzigingen beperken zich tot het verkleinen van het raam op het gelijkvloers, het vervangen van het buitenschrijnwerk en het aanpassen van de dakvorm. Het bestaande hellend dak wordt vervangen door een mansardedak met uitsprong. Daar waar de gevel op het gelijkvloers wordt gewijzigd wordt deze afgewerkt met blauwe steen. Opgemerkt dat de rollaag boven de ramen over de gehele breedte van de gevel doorloopt wat de gevel een zekere geleding geeft. In voorwaarde wordt opgelegd deze rollaag boven het raam van het gelijkvloers zichtbaar te houden, de gevelbekleding in natuursteen niet door te trekken over het raam heen.

De aangevraagde gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen mits naleving van bovenstaande voorwaarde gunstig beoordeeld worden. 

Cultuurhistorische aspecten

Dit gebouw vormt geen meerwaarde voor de straat of het gebied met CHE-waarde.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. 

Er dient opgemerkt dat er, strijdig met de bouwcode geen gescheiden rioolstelsel voorzien wordt tot aan de straat. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en wordt in voorwaarde opgelegd. 

Verder is het onduidelijk of de voorzien septische put correct gedimensioneerd is. In voorwaarde zal worden opgelegd een septische put te voorzien van minimaal 2600 L. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. er dient een extra raam in de slaapkamer achteraan op het gelijkvloers te worden voorzien waardoor ook vanuit dit raam zicht op de tuin mogelijk is;
3. de rollaag boven het raam van het gelijkvloers dient zichtbaar te blijven, de gevelbekleding in natuursteen mag niet worden doorgetrokken over het raam heen;
4. er dient een gescheiden rioolstelsel voorzien te worden tot aan de straat;
5. er dient een septische put voorzien te worden met een inhoud van minimaal 2.600 L;
6. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 12/12/1983: weigering (18#62646) voor een verbouwing;
• 25/02/2005: vergunning (197#20040745) voor het wijzigen van functie: verbouwen van garage tot horecazaak;
• 21/12/2017: weigering (AN9/B/digitaal/20171659) voor het verbouwen van een handelspand naar een appartementsgebouw met 4 appartementen.

Laatst vergunde toestand

• handelspand met bovengelegen woning in gesloten bebouwing;
• gebouw bestaat uit 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• perceelsdiepte van ongeveer 15m;
• perceel heeft een maximale breedte van 5m;
• kroonlijsthoogte bedraagt ongeveer 11,50m;
• nokhoogte is op ongeveer 16,20m gerealiseerd;
• gelijkvloers  is volledig dichtgebouwd en heeft als functie horeca;
• op bovengelegen verdiepingen bevindt zich een eengezinswoning met zolder;
• voorgevel opgetrokken in een rood-bruine baksteen met een blauw PVC buitenschrijnwerk;
• achtergevel is bepleisterd en is voorzien van buitenschrijnwerk in wijnrood;
• zadeldak is bedekt met rode dakpannen;
• dakerker voorzien in grijze PVC bekleding.

Bestaande toestand

• conform laatst vergunde toestand;
• horeca is handel geworden op het gelijkvloers. 

Inhoud van de aanvraag

• verbouwen van een handelshuis naar een meergezinswoning met 3 appartementen;
• maximale bouwhoogte wordt op 13,95m voorzien;
• kroonlijsthoogte bedraagt 11,53m;
• een deel van het perceel wordt ontpit, bouwdiepte gelijkvloers varieert van 10m tot 12m;
• in kelder worden de fietsenstalling en bergingen voorzien;
• 3 appartementen worden verdeeld over de 4 verdiepingen met een duplexappartement op de 2^de en 3^de verdieping;
• gelijkvloerse verdieping wordt voorzien van een gevelboord in blauwe hardsteen
• gevel 1^ste en 2^de verdieping wordt in licht beige metselwerk afgewerkt;
• mansardedak wordt bekleed antracietkleurige imitatieleien;
• achtergevel wordt bezet met antracietkleurige pleister;
• al het schrijnwerk wordt in voorzien in zwart aluminium;
• balustrades van de terrassen die worden voorzien op de 1^ste en 2^de verdieping aan de achterzijde bestaan uit antracietkleurig aluminium.