2018_CBS_06477 - Omgevingsvergunning - OMV_2018026023. Ertbruggelaan 180. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

• artikel 4.1. Agrarische gebieden:

de agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven.

De aanvraag betreft enkel wonen, namelijk 8 nieuwe units in bestaande of her op te bouwen  volumes en zijn niet gerelateerd aan een bedrijf. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening overwelven waterlopen op volgend punt:

• artikel 4:  overwelvingen of inbuizingen worden enkel toegestaan indien het de enige toegang tot een kadastraal perceel betreft.  Er wordt slechts één overwelving of inbuizing per kadastraal perceel toegestaan.  Er zijn twee toegangen tot het perceel, een reeds bestaande aan de hoofdgebouwen en deze nieuwe voor de toegang tot de parking.  De toegang van deze overwelving voldoet aan de maximale breedte van 4 m, de minimale toegelaten binnendiameter van 60 cm kan niet afgelezen worden op de plannen. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de minimale hoogte voor slaapkamers is vastgesteld op 2,6m.  De slaapkamers werden allemaal voorzien onder schuine spantendaken waarbij de minimale hoogte zich tussen 30cm en 4m bevindt;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er moeten 28 fietsstalplaatsen voorzien worden.  Er wordt slechts plaats voorzien voor ca. 34 fietsen.  Uit de plannen kan echter niet opgemaakt worden hoe de fietsen geplaatst worden en welk systeem er gebruikt wordt. 

In gebouw 6 is er minimum 1,7m ruimte nodig achter de fietsen, hier is maar 1,5m voorzien. 

Vanaf 30 fietsplaatsen moet er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Indien de fietsstalplaats in verschillende ruimtes wordt opgedeeld, moet er in alle ruimtes een oplaadpunt voorzien worden.  Er werd nergens een punt voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

parkeren in open lucht moet zoveel mogelijk voorzien worden in groene, waterdoorlaatbare materialen.   De parkeerplaatsen worden voorzien in kasseien. 

Bij percelen met meer dan twee wooneenheden is parkeren in open lucht niet toegelaten. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van het Gewestplan artikel 4.1 ‘agrarische gebieden’. Er vinden geen bedrijfsgerelateerde agrarische activiteiten plaats waardoor de functiewijziging van landbouw  naar wonen als zonevreemd wordt beschouwd. In dat kader gaf Landbouw en Visserij ongunstig advies omwille van: Er bestaat ons inziens geen enkele juridische basis of geldigheidsbeginsel om op deze site – voornamelijk gekenmerkt door koterijen - acht co-housing woningen op te richten.

Echter werd de functiewijziging onderzocht en aanvaardbaar geacht vanuit het standpunt ‘gelegen in beschermd landschap Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’, zoals gemotiveerd in het voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed. Dit is conform artikel 4.4.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: In een omgevingsvergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument, of deel uitmaakt van een krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.’

Ook werd de functiewijziging onderzocht en aanvaardbaar geacht vanuit het standpunt dat de gebouwen zijn opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, dat een cohousingproject de leefbaarheid van het momenteel leegstaande gebouwencomplex verhoogt, en dat de erfgoedwaarde wordt gerespecteerd of in ere hersteld. Dit is conform het besluit van de Vlaamse Regering van 28/11/2003 artikel 10 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen: Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voor zover aan al de volgende voorwaarden voldaan is:

• 1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 4.1.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013;
• 2° de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet;
• 3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.

In het advies van departement Landbouw en visserij wordt tevens verwezen naar bepaalde constructies die niet zouden opgenomen zijn in de inventaris: “Enkel die constructies die op de lijst van het onroerend erfgoed staan komen ons inziens in aanmerking voor verbouwing tot woning. (…) De constructies 1, 3, 4 en 6 op het inplantingsplan zijn voor zo ver ons bekend niet opgenomen in de lijst van het onroerend erfgoed en kunnen ook niet in aanmerking genomen worden tot verbouwing naar woningen.”

 Dit standpunt werd met de nodige nuance weerlegd door aanvullend advies Monumentenzorg: “Het kan dat bepaalde gebouw(onderdelen) of constructies, binnen het aangeduide perceel of op het bijhorende adres, niet worden beschreven in de vastgestelde inventarisfiche, of niet worden gevat onder de ‘beknopte karakterisering’.  Het inventariseren van het bouwkundig erfgoed gebeurde namelijk vaak vanop het openbaar domein en archiefonderzoek werd niet altijd systematisch uitgevoerd.  In dat geval moet de ruimere beschrijving uit de wetenschappelijke inventaris er ook bij worden genomen , die kan meer informatie bevatten over de gebouwen of onderdelen binnen de afbakening.  Indien de beschrijvingen geen uitsluitsel geven of niet voldoende bijkomende informatie opleveren kan op basis van bijkomend onderzoek bepaald worden of een gebouw of een constructie gelinkt kan worden aan een term in de beknopte karakterisering en op die manier als vastgesteld en waardevol kan beschouwd worden. Er werd een CHE-rapport opgemaakt door een onafhankelijk extern deskundig bureau: Bravoure Bouwhistorisch Bureau.  Hierin staat voldoende informatie om de erfgoedwaarde van alle gebouwen op het hoevecomplex te kunnen waarderen.”

De aanvraag wijkt af van de verordening overwelven van waterlopen artikel 4. Twee overwelvingen overschrijdt het maximaal toegelaten aantal van 1 overwelving per kadastraal perceel. Echter is één overwelving bestaand, die toegang biedt tot het binnenerf van het inventarispand waar bijkomend parkeren de erfgoedwaarde kan schaden. Daarom werd het nieuwe openlucht parkeerveld voorzien van een tweede overwelving, met oog op een minimum aan bijkomende verharding in het beschermd landschap, zoals aanvaardbaar geacht getuige het  gunstig advies van Onroerend Erfgoed. Op basis van deze omstandige motivering conform artikel 4 is een afwijking op het aantal overwelvingen aanvaardbaar.

Bijkomend is niet afleesbaar op de plannen of de binnendiameter van de inbuizing minstens 60cm bedraagt, wat eveneens afwijkt van de verordening overwelven van waterlopen artikel 4. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de binnendiameter van de inbuizing onder de overwelvingen minstens 60cm moet bedragen, conform de verordening.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 21 ‘binnenhoogte van ruimten’. Omdat de slaapkamers grotendeels worden voorzien onder schuine daken en spanten, is de binnenhoogte niet overal minimaal 2.60 meter. Echter betreft het project een bestaande toestand in een inventarispand en een gedeeltelijke herbouw naar historisch model, waardoor een afwijking op de binnenhoogte aanvaardbaar is met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 29 ‘fietsstalplaatsen’. Er worden 28 fietsstalplaatsen voorzien verdeeld over 2 gebouwen op de site. Dit aantal is toereikend voor het aantal wooneenheden dat voorzien wordt. Als voorwaarde voor vergunning wordt wel opgelegd elektrische oplaadpunten te voorzien, conform bouwcode artikel 29.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 30 ‘autostalplaatsen’. Bij percelen met meer dan twee wooneenheden is parkeren in open lucht niet toegelaten. Echter gelet op de historische context (zowel inventarispand als beschermd landschap) werd bovengronds parkeren onderzocht en aanvaardbaar geacht. Als voorwaarde voor vergunning wordt wel opgelegd de parkeerzones maximaal waterdoorlatend te maken, conform bouwcode artikel 30. Kasseien als toplaag zijn aanvaardbaar wegens analoog aan het historisch materiaalgebruik, maar als voorwaarde wordt opgelegd dat deze zo moeten aangelegd worden dat water maximaal kan infiltreren in de ondergrond. Daarmee wijkt de aanvraag wel af van het voorschrift om een groene ondergrond te voorzien. Rekening houdend met de historisch context van het project gelegen in een beschermd landschap kan met behulp van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan op bovenstaande punten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De site zal 7 gebouwen omvatten waarvan 4 gebouwen met woonfunctie en de overige gebouwen voor gemeenschappelijk gebruik. Het programma met 8 zelfstandige gezinswoningen is aanvaardbaar. De bestaande bakstenen volumes blijven behouden, drie nieuwbouwvolumes worden toegevoegd. Één oorspronkelijk volume wordt na instorting heropgebouwd naar historisch model, hiervoor werd reeds vergunning verleend in 2015 maar nooit uitgevoerd. De strook aan de straat wordt ingericht als parkeerstrook voor bezoekers, er wordt een bijkomend openlucht parkeerveld ingericht voor bewoners. De overige aanleg van het perceel met moestuin, boomgaard, amfibiepoel en verhardingen is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd ter advies voorgelegd aan de Welstandscommissie. De aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden uit het advies van de welstandscommissie: “Het project betreft een cohousing project voor 8 woonunits in de historische Hoeve Sitters gelegen aan de Ertbruggelaan. De grote baksteen volumes blijven behouden en 3 nieuwbouwvolumes worden toegevoegd. Deze nieuwbouwvolumes worden voorzien in donker houten bekleding, alsook de dakbekleding. De welstandscommissie vraagt om qua materialisatie te kiezen voor een natuurlijk vergrijzende houtsoort en voor de dakbekleding rode dakpannen te onderzoeken ifv duurzaamheid. De welstandscommissie vraagt om, voornamelijk aan de kop van de nieuwe volumes, de raamopeningen niet te royaal te voorzien zodat deze de historische volumes niet overtreffen.

Conclusie:

• Materialisatie: keuze voor natuurlijk vergrijzende houtsoort ipv zwart
• Dakbekleding: onderzoeken of rode dakpannen een duurzamere optie is
• Volumetrie: openingen afstemmen op historische volumes en deze niet overtreffen.”

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de aanvraag betrekking heeft op inventarispanden gelegen in een beschermd landschap werd het stedelijke dienst Monumentenzorg om advies gevraagd:

“De aanvraag heeft betrekking op het hoevecomplex ‘Sitters’.  Het is deels gelegen in het domein Ertbrugge – Zwarte Arend dat werd beschermd als cultuurhistorisch landschap dd 16/09/1985. De bescherming als landschap betreft het complex van het kasteeldomein Ertbrugge en Zwarte Arend, de hoeves Sitters en Covens, de bijgebouwen, de parken, de parkbossen en landbouwgronden dat een uniek overblijfsel vormt van het leefmilieu van voornamelijk de 18de eeuw.  Het domein Ertbrugge – Zwarte Arend is beschermd als landschap omwille van het algemeen belang gevormd door de historische, (natuur)wetenschappelijk en esthetische waarde.

Hoeve Sitters werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd 14/09/2009.  Het is een voormalige pachthoeve met losstaande bestanddelen, met name woonstalhuis, stallingen, karrekoten, melkhuis en langsschuur, opklimmend tot het vierde kwart van de 18de eeuw.

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode.  Er werd een CHE-rapport opgemaakt dat ons meer inzicht geeft in de bouwhistoriek, de erfgoedwaarde van de nog aanwezige elementen kon worden geëvalueerd en de impact van de geplande werken op de erfgoedwaarde kon worden afgetoetst.  De elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde blijven behouden en worden gerestaureerd.  De later toegevoegde storende constructies worden verwijderd.  De nieuwe toevoegingen respecteren de historische volumetrie maar zijn afleesbaar door hun hedendaagse architecturale vertaling en materialisatie.

Gezien de hoge erfgoedwaarde van het bestaande te behouden woonstalhuis en bijgebouw worden specifieke voorwaarden opgelegd mbt het buitenschrijnwerk en de houten draagstructuur:

• Detailtekeningen van het houten buitenschrijnwerk in het woonstalhuis en bijgebouw moeten voorafgaandelijk aan de plaatsing ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
• De historische draagstructuur in het woonstalhuis moet in situ behouden blijven.

Gezien de aanvraag gelegen is in een beschermd landschap in een zone die gemarkeerd is als archeologisch aandachtsgebied werd de stedelijke dienst Archeologie om advies gevraagd:

“De geplande werken zijn gelegen in een zone die op de Lokale Archeologische Advieskaart wordt aangegeven als archeologisch aandachtsgebied, vanwege de aanwezigheid in de omgeving van archeologische sites uit de prehistorie, Ijzertijd, Romeinse tijd en middeleeuwen.

Omwille van de  ligging van het project in een zone buiten woon- en recreatiegebied in combinatie met ingrepen in de bodem die vallen 5000m² wordt de bouwheer volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2013 vrijgesteld van de verplichte opmaak van een archeologienota bij de bouwvergunning. Anderzijds wordt verwacht dat door de ligging in archeologisch aandachtsgebied tijdens de werken archeologische resten aan het licht kunnen komen. Omwille van de kans op vondsten worden werfcontroles en vondstmeldingsplicht als voorwaarden opgelegd.

• de bouwheer meldt vooraf de start van de werken aan de stedelijke archeologische dienst (archeologie@stad.antwerpen.be).
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen
• in geval van toevalsvondsten wordt de stedelijke archeologische dienst dadelijk op de hoogte gesteld en wordt voldoende tijd voorzien voor de registratie van de vondsten.”

Bodemreliëf

Gelet op het statuut van beschermd landschap zijn bodemwijzigingen en landschappelijke ingrepen beperkt. De voorwaarden in het advies van Onroerend Erfgoed worden als voorwaarde voor vergunning opgelegd:

• Geen afsluitingen of hagen tussen de verschillende units
• De poel mag maximaal 100m² groot zijn
• Na realisatie mogen geen units worden afgesplitst van het perceel

De stedelijke dienst Groen en begraafplaatsen gaf voorwaardelijk gunstig advies op de landschappelijke ingrepen:

• de nieuw aan te leggen parkings moeten maximaal waterdoorlatend zijn (grasdals, kassei met open voeg of halfverharding) en ingebed in een groenbuffer
• positief advies over de aan te leggen amfibieënpoel, maximaal te vergroenen
• het in opmaak zijnde lanschapsbeheerplan Ertbrugge (door Regionaal Landschap De Voorkempen) kan richtlijnen opleggen voor bewoning in dit beschermde gebied. Zodra dit landschapsbeheerplan formeel is goedgekeurd zijn wijzigingen aan het nu voorgelegde ontwerp mogelijk van toepassing. De groendienst kan zich hierover op dit moment niet uitspreken gezien de stad nog geen inzage heeft gekregen in het document in opmaak en de mogelijke relevantie tot dit bouwdossier.
• voor zover ingetekend worden er geen bestaande hoogstammige bomen gerooid voor dit project. In het geval dit wel zo is moet dit verduidelijkt worden zodat Onroerend Erfgoed zich hierover kan uitspreken.
• bestaande hoogstammige bomen in de onmiddellijke omgeving van de bouwwerf en toegangsweg moeten tijdens de werken afdoende beschermd worden, hieronder (niet limitatief) maatregelen die genomen moeten worden:
• Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
  • In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
    • het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
    • graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;
    • de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).
    • Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:
      • Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m.
      • In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)
      • Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.
      • Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.
      • Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.
      • Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .
      • Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 
      • Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
        • Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Agentschap Natuur en Bos gaf voorwaardelijk gunstig advies op de landschappelijke ingrepen, de voorwaarden van Groen wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd:

• Om aan de zorgplicht te voldoen, zoals opgelegd door artikel 14 en de bepalingen van artikel 16 inzake het tegengaan van vermijdbare schade van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.
• Om correct af te wegen of de natuurwaarden door de geplande activiteit in het gedrang komen en om na te gaan of aan de zorgplicht wordt voldaan, kan men  beroep doen op de helpdesk die door het Agentschap voor het Natuur en Bos ter beschikking wordt gesteld. De helpdesk beschrijft mogelijke maatregelen die in een vergunning kunnen worden opgenomen. 
• Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit).  Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden.  Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Met betrekking tot ontsluiting en bereikbaarheid van de parking op het terrein werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Mobiliteit: “Met de auto achterwaarts de parkings verlaten bij zowel de bewoners- als bezoekersparking is geen probleem indien dit met de nodige voorzichtigheid gebeurt. Er is immers een zeer lage intensiteit op de Ertbruggelaan waardoor de kans op conflicten zeer klein is. De bezoekersparking moet wel haaks gebruikt worden zodat deze uit alle richtingen gebruikt kan worden en er geen extra manoeuvres op straat gebeuren. Voor de bewonersparking gaat de voorkeur eveneens uit naar het voorzien van haakse parkeerplaatsen in plaats van schuine. Op die manier kan alsnog voorwaarts de bewonersparking verlaten worden. De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De parkeerplaatsen voor de bezoekers aan de straatzijde dienen haaks gebruikt te worden. Enkel op die manier kan in beide richtingen aangereden en weggereden worden en worden extra manoeuvres op de openbare weg vermeden.
• De parkeerplaatsen voor bewoners moeten voldoen aan de richtlijnen in de bouwcode. De parkeerplaatsen zijn nu te smal en te kort. Voor parkeerplaatsen 45° met de rijrichting moeten 4,85m lang zijn (loodrecht gemeten) en moeten minimum 2,5m breed zijn. Bij voorkeur worden de parkeerplaaksen volledig haaks voorzien.”

Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Riolink/Aquafin strikt na te leven;
3. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Eandis/Imea strikt na te leven;
4. De voorwaarden uit het advies van Agentschap Natuur en Bos strikt na te leven: 

• Om aan de zorgplicht te voldoen, zoals opgelegd door artikel 14 en de bepalingen van artikel 16 inzake het tegengaan van vermijdbare schade van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.

• Om correct af te wegen of de natuurwaarden door de geplande activiteit in het gedrang komen en om na te gaan of aan de zorgplicht wordt voldaan, kan men  beroep doen op de helpdesk die door het Agentschap voor het Natuur en Bos ter beschikking wordt gesteld. De helpdesk beschrijft mogelijke maatregelen die in een vergunning kunnen worden opgenomen.

• Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit).  Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden.  Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos.

• Amfibieënpoel maximaal te vergroenen.
5. Voor zover ingetekend worden er geen bestaande hoogstammige bomen gerooid voor dit project. In het geval dit wel zo is moet dit verduidelijkt worden zodat Onroerend Erfgoed zich hierover kan uitspreken;
6. Bestaande hoogstammige bomen in de onmiddellijke omgeving van de bouwwerf en toegangsweg moeten tijdens de werken afdoende beschermd worden, hieronder (niet limitatief) maatregelen die genomen moeten worden.
   
   Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
   in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• Het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom.

• Graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden.

• De boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

• Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m. 
  In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

• Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

• Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

• Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

• Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

7. Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

8. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies Onroerend Erfgoed strikt na te leven.
9. De voorwaarden uit het advies van de afdeling Monumentenzorg strikt na te leven:
• detailtekeningen van het houten buitenschrijnwerk in het woonstalhuis en bijgebouw moeten voorafgaandelijk aan de plaatsing ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
• de historische draagstructuur in het woonstalhuis moet in situ behouden blijven;
• de bouwheer meldt vooraf de start van de werken aan de stedelijke archeologische dienst (archeologie@stad.antwerpen.be);
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
• in geval van toevalsvondsten wordt de stedelijke archeologische dienst dadelijk op de hoogte gesteld en wordt voldoende tijd voorzien voor de registratie van de vondsten.
10. De parkeerplaatsen voor de bezoekers aan de straatzijde dienen haaks gebruikt te worden. Enkel op die manier kan in beide richtingen aangereden en weggereden worden en worden extra manoeuvres op de openbare weg vermeden.
11. De parkeerplaatsen voor bewoners moeten voldoen aan de richtlijnen in de bouwcode. De parkeerplaatsen zijn nu te smal en te kort. Voor parkeerplaatsen 45° met de rijrichting moeten 4,85m lang zijn (loodrecht gemeten) en moeten minimum 2,5m breed zijn. Bij voorkeur worden de parkeerplaatsen volledig haaks voorzien.
12. Elektrische fietsoplaadpunten per fietsstalling te voorzien, conform bouwcode artikel 29.
13. De parkeerzones in te bedden in een groenbuffer, conform het advies van Groen, en maximaal waterdoorlatend te maken, conform bouwcode artikel 30. Kasseien als toplaag zijn aanvaardbaar wegens analoog aan het historisch materiaalgebruik, maar de parkeerzones moeten zodanig aangelegd worden dat water maximaal kan infiltreren in de ondergrond, bijvoorbeeld middels grasdals, kassei met open voeg of halfverharding.
14. De binnendiameter van de inbuizing onder de overwelvingen minstens 60cm moet bedragen, conform de verordening overwelven van waterlopen artikel 4.
15. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Inrichting, faciliteiten, nieuwe elementen in historische context, verzwaring van het bestaande programma: het bezwaar tegen het transformeren van koterijen naar nieuwe woningen, van 1 gezin naar 8 gezinnen; de veronderstelling dat de hoogte van gebouw 5 niet in overeenstemming zal zijn met de bestaande gebouwen, edoch twee woningen op het gelijkvloers en een duplex op de verdiepingen worden voorzien; tegen nieuwe visueel-vormelijke elementen aan de nieuwe gebouwen die niet stroken met de historische context; tegen wijziging van visueel-vormelijke elementen aan de bestaande historische gebouwen; tegen het oprichten van bijhorende faciliteiten zoals een bakkersschouw en een vijver die oorspronkelijk niet aanwezig waren; tegen een noodwoning die zou ingericht zijn in één van de volumes; tegen de zichtbaarheid van zonnepanelen vanaf de straat;

Beoordeling: De niet-historische elementen werden vanuit welstands- en erfgoedkundig standpunt onderzocht, en aanvaardbaar geacht, mits de aanvrager voldoet aan de voorwaarden die bij de vergunning worden opgelegd. De bestaande gebouwen worden met respect voor de erfgoedwaarde opgeknapt, de nieuwe gebouwen worden opgericht in evenwicht met de bestaande context. Gebouw 5 wordt heropgebouwd naar oorspronkelijk volume na een instorting, deze heropbouw werd reeds vergund in 2015 maar werd niet tijdig uitgevoerd waardoor de vergunning verviel. De Welstandscommissie gaf voorwaardelijk gunstig advies op het uitzicht van de gebouwen, en vraagt specifiek dat de historische context niet gehypothekeerd wordt: De grote baksteen volumes blijven behouden en 3 nieuwbouwvolumes worden toegevoegd. Deze nieuwbouwvolumes worden voorzien in donker houten bekleding, alsook de dakbekleding. De welstandscommissie vraagt om qua materialisatie te kiezen voor een natuurlijk vergrijzende houtsoort en voor de dakbekleding rode dakpannen te onderzoeken ifv duurzaamheid. De welstandscommissie vraagt om, voornamelijk aan de kop van de nieuwe volumes, de raamopeningen niet te royaal te voorzien zodat deze de historische volumes niet overtreffen. Conclusie:

- Materialisatie: keuze voor natuurlijk vergrijzende houtsoort ipv zwart

- Dakbekleding: onderzoeken of rode dakpannen een duurzamere optie is

- Volumetrie: openingen afstemmen op historische volumes en deze niet overtreffen 

Vanuit standpunt Monumentenzorg werd gunstig advies verleend voor de nieuwe elementen en gebouwen: De nieuwe toevoegingen respecteren de historische volumetrie maar zijn afleesbaar door hun hedendaagse architecturale vertaling en materialisatie. Het voorstel voor visueel-vormelijke wijzigingen aan de oorspronkelijke gebouwen werd ook onderzocht door Monumentenzorg, en voorwaardelijk gunstig beoordeeld, deze voorwaarden worden opgenomen bij de vergunning: De geplande werken voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode.  Er werd een CHE-rapport opgemaakt dat ons meer inzicht geeft in de bouwhistoriek, de erfgoedwaarde van de nog aanwezige elementen kon worden geëvalueerd en de impact van de geplande werken op de erfgoedwaarde kon worden afgetoetst.  De elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde blijven behouden en worden gerestaureerd.  De later toegevoegde storende constructies worden verwijderd.  De nieuwe toevoegingen respecteren de historische volumetrie maar zijn afleesbaar door hun hedendaagse architecturale vertaling en materialisatie. Gezien de hoge erfgoedwaarde van het bestaande te behouden woonstalhuis en bijgebouw worden specifieke voorwaarden opgelegd mbt het buitenschrijnwerk en de houten draagstructuur. Gelet op de bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht:

• Detailtekeningen van het houten buitenschrijnwerk in het woonstalhuis en bijgebouw moeten voorafgaandelijk aan de plaatsing ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

• De historische draagstructuur in het woonstalhuis moet in situ behouden blijven.

Wat betreft het omvormen van ‘koterijen’ naar nieuwe woningen, schetste Monumentenzorg volgende context: Het kan dat bepaalde gebouw(onderdelen) of constructies, binnen het aangeduide perceel of op het bijhorende adres, niet worden beschreven in de vastgestelde inventarisfiche, of niet worden gevat onder de ‘beknopte karakterisering’.  Het inventariseren van het bouwkundig erfgoed gebeurde namelijk vaak vanop het openbaar domein en archiefonderzoek werd niet altijd systematisch uitgevoerd.  In dat geval moet de ruimere beschrijving uit de wetenschappelijke inventaris er ook bij worden genomen , die kan meer informatie bevatten over de gebouwen of onderdelen binnen de afbakening.  Indien de beschrijvingen geen uitsluitsel geven of niet voldoende bijkomende informatie opleveren kan op basis van bijkomend onderzoek bepaald worden of een gebouw of een constructie gelinkt kan worden aan een term in de beknopte karakterisering en op die manier als vastgesteld en waardevol kan beschouwd worden. Er werd een CHE-rapport opgemaakt door een onafhankelijk extern deskundig bureau: Bravoure Bouwhistorisch Bureau.  Hierin staat voldoende informatie om de erfgoedwaarde van alle gebouwen op het hoevecomplex te kunnen waarderen.

Vanuit standpunt Onroerend Erfgoed worden de landschappelijke ingrepen voorwaardelijk gunstig geadviseerd: Een van de voorwaarden die werden vooropgesteld is dat het uitzicht van een landbouwerf diende behouden te blijven. Het aanbrengen van interne afsluitingen/hagen ed rond terrassen of de verschillende units doet daar afbreuk aan. De amfibieenpoel mag geen te grote dimensies aannemen. De voorwaarden waar aan voldaan moet worden om ervoor te zorgen dat de aanvraag niet meer in strijd is met de bovengenoemde bepalingen uit de onroerenderfgoedregelgeving, die door de vergunningverlener opgenomen moeten worden in de vergunning zijn:

• geen afsluitingen of hagen tussen de verschillende units

• de poel mag maximaal 100m² groot zijn

• na realisatie mogen geen units worden afgesplitst van het perceel.

De vermeerdering van 1 naar 8 gezinnen werd onderzocht vanuit goede ruimtelijke ordening en draagkracht van het perceel, en getoetst aan de stedelijke bouwcode (voldoende afvalberging, parkeerplaats, fietsstallingen, lichtinval, woonoppervlakte, …). De aanvraag voldoet hieraan, mits voldaan aan de voorwaarden bij de vergunning. In dat kader gaf Mobiliteit voorwaardelijk advies, waarin bevestigd wordt dat de parkeerbehoefte voldoet aan de parkeervoorzieningen, en dat er voldoende fietsstallingen zijn. Bijkomend wordt geoordeeld dat er een zeer lage intensiteit op de Ertbruggelaan is: De werkelijke parkeerbehoefte is 12. Er worden 4 parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien aan de straatzijde. Daarnaast wordt er nog een parking met 8 parkeerplaatsen voor bewoners voorzien op eigen terrein. De parkeerplaatsen voor bezoekers aan de straatzijde moeten haaks gebruikt worden. Enkel op die manier kan in beide richtingen aangereden en weggereden worden en worden extra manoeuvres op de openbare weg vermeden. De parkeerplaatsen voor bewoners moeten voldoen aan de richtlijnen in de bouwcode. De parkeerplaatsen zijn nu te smal en te kort. Voor parkeerplaatsen 45° met de rijrichting moeten 4,85m lang zijn (loodrecht gemeten) en moeten minimum 2,5m breed zijn. Er zijn 12 nuttige plaatsen op eigen terrein. Ontsluiting/bereikbaarheid: Met de auto achterwaarts de parkings verlaten bij zowel de bewoners- als bezoekersparking is op geen probleem indien dit met de nodige voorzichtigheid gebeurt. Er is immers een zeer lage intensiteit op de Ertbruggelaan waardoor de kans op conflicten zeer klein is. De bezoekersparking moet wel haaks gebruikt worden zodat deze uit alle richtingen gebruikt kan worden en er geen extra manoeuvres op straat gebeuren. Voor de bewonersparking gaat de voorkeur eveneens uit naar het voorzien van haakse parkeerplaatsen in plaats van schuine. Op die manier kan alsnog voorwaarts de bewonersparking verlaten worden. Fietsvoorzieningen: Er worden 28 fietsstalplaatsen voorzien verdeeld over 2 gebouwen op de site. Dit aantal is toereikend voor het aantal wooneenheden dat voorzien wordt. De fietsenstallingen bieden voldoende comfort.

Wat betreft de noodwoning werden geen vergunningen teruggevonden. In voorliggende aanvraag wordt de noodwoning niet aangevraagd, bijgevolg verdwijnt deze functie.

Wat betreft de zichtbaarheid van de zonnepanelen vanaf de straat, deze werden onderzocht en voldoen aan de bouwcode artikel 36 ‘Zonnepanelen en zonnecollectoren’.

Gelet op bovenstaande wordt geacht dat de aanvraag voldoet aan de opmerkingen uit de bezwaarschriften, mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Hypothekeren van en overlast in het bestemmings- en beschermingsstatuut: het bezwaar dat dit ‘beschermd natuurgebied’ wordt geprivatiseerd of wordt beperkt in gebruik; dat dit gebied wordt gebruikt als wandelgebied voor zeer veel omwonenden; dat zware overlast voor het wild (reeën en vossen) wordt gecreëerd; tegen het voorzien van een openlucht parking en woningen in beschermd landschap en agrarisch gebied;

Beoordeling: Het bezwaar betreft dat het bestaande natuurgebied verstoord wordt, en het gebruik wordt beperkt. Echter wordt opgemerkt dat dit geen beschermd natuurgebied, maar wel beschermd landschap betreft. De projectzone wordt niet verder geprivatiseerd of verder beperkt in gebruik: heden is de projectzone reeds particuliere eigendom. In het gebied zijn wandelpaden, echter bevinden deze zich buiten de projectzone. Het aantal wild is niet gekend, bijgevolg kan dit niet mee in overweging genomen bij de beoordeling van de aanvraag. Uit de aanvraag blijkt dat het landschap zo intact mogelijk wordt gehouden, en dat de openlucht parkeerruimte geen negatieve impact heeft. Tevens wordt deze zo groen mogelijk aangelegd, en omzoomd door groenbuffer. Er wordt geopteerd voor materialen en ingrepen die inpasbaar zijn in de omgeving, en analoog zijn aan de kenmerkende materialen. De landschappelijke ingrepen worden aan voorwaarden van Onroerend Erfgoed onderworpen, die worden opgelegd bij de vergunning, zoals geen afsluitingen, geen hagen, een maximale oppervlakte van de vijver,…

Gelet op bovenstaande wordt geacht dat de aanvraag voldoet aan de opmerkingen uit de bezwaarschriften, mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Landschapsbeheerplan: het bezwaar dat de aanvraag geen vermelding maakt van het landschapsbeheerplan Ertbrugge;

Beoordeling: Het landschapsbeheerplan voor de site Ertbrugge is heden in opmaak, maar nog niet van kracht. Er werd advies van Groen ontvangen: het in opmaak zijnde lanschapsbeheerplan Ertbrugge (door Regionaal Landschap De Voorkempen) kan richtlijnen opleggen voor bewoning in dit beschermde gebied. Zodra dit landschapsbeheerplan formeel is goedgekeurd zijn wijzigingen aan het nu voorgelegde ontwerp mogelijk van toepassing. De groendienst kan zich hierover op dit moment niet uitspreken gezien de stad nog geen inzage heeft gekregen in het document in opmaak en de mogelijke relevantie tot dit bouwdossier.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Archeologie: het bezwaar dat geen archeologisch onderzoek dient te gebeuren, hoewel in het verleden archeologische vondsten werden gedaan op de site;

Beoordeling: Het bezwaar refereert naar de voorgestelde ingrepen in de bodem, die een kans zijn om aan archeologisch onderzoek te doen, en betreurt het dat niet aan archeologisch onderzoek wordt gedaan. Echter geeft de afdeling Archeologie aan dat de site wel degelijk een archeologische waarde heeft, maar door de oppervlakte van de bodemingreep conform het Onroerend Erfgoed Decreet geen archeologienota moet opgemaakt worden. Hiervan getuige hun voorwaardelijk advies waarvan de voorwaarden worden opgenomen voor vergunning: De geplande werken zijn gelegen in een zone die op de Lokale Archeologische Advieskaart wordt aangegeven als archeologisch aandachtsgebied, vanwege de aanwezigheid in de omgeving van archeologische sites uit de prehistorie, Ijzertijd, Romeinse tijd en middeleeuwen. Omwille van de  ligging van het project in een zone buiten woon- en recreatiegebied in combinatie met ingrepen in de bodem die vallen 5000m² wordt de bouwheer volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2013 vrijgesteld van de verplichte opmaak van een archeologienota bij de bouwvergunning. Anderzijds wordt verwacht dat door de ligging in archeologisch aandachtsgebied tijdens de werken archeologische resten aan het licht kunnen komen. Omwille van de kans op vondsten worden werfcontroles en vondstmeldingsplicht als voorwaarden opgelegd:

-de bouwheer meldt vooraf de start van de werken aan de stedelijke archeologische dienst (archeologie@stad.antwerpen.be).

-de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen

-in geval van toevalsvondsten wordt de stedelijke archeologische dienst dadelijk op de hoogte gesteld en wordt voldoende tijd voorzien voor de registratie van de vondsten.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Verstoring van rust, verhoging van mobiliteitsdruk, gevaar voor omwonenden, : het bezwaar dat het toenemend aantal auto’s de rust verstoort, en een gevaar kan betekenen voor mensen met (spelende) kinderen en/of honden; dat het voorzien van bewonersparkings de toegang van het Walter Plaisierpad kan bemoeilijken;

Beoordeling: Het bezwaar betreft dat parkings op de openbare weg worden voorzien, en dat een onveilige verkeerssituatie wordt gecreëerd. Echter worden de parkings aan de toegang tot de hoeve op privaat terrein voorzien, op een bestaande verharde strook. De huidige inrichting wijzigt amper. In kader van veiligheid en inrichting werd de aanvraag onderzocht en aanvaardbaar geacht door Mobiliteit, mits voldaan aan de voorwaarden die worden opgelegd bij de vergunning:

-De parkeerplaatsen voor de bezoekers aan de straatzijde dienen haaks gebruikt te worden. Enkel op die manier kan in beide richtingen aangereden en weggereden worden en worden extra manoeuvres op de openbare weg vermeden.

-De parkeerplaatsen voor bewoners moeten voldoen aan de richtlijnen in de bouwcode. De parkeerplaatsen zijn nu te smal en te kort. Voor parkeerplaatsen 45° met de rijrichting moeten 4,85m lang zijn (loodrecht gemeten) en moeten minimum 2,5m breed zijn. Bij voorkeur worden de parkeerplaatsen volledig haaks voorzien. 

De toegang van het Walter Plaisierpad ligt buiten de projectzone, en is niet aangelegd met materialen die geschikt zijn om te parkeren. Indien wel wordt geparkeerd voor de toegang, kan dit gehandhaafd worden door bevoegde instanties. Dit is geen stedenbouwkundige aangelegenheid die kan beoordeeld worden in voorliggende bouwaanvraag.

Gelet op bovenstaande wordt geacht dat de aanvraag voldoet aan de opmerkingen uit de bezwaarschriften, mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Waterhuishouding: het bezwaar tegen het afvoeren van afvalwater via de beek die verderop uitmondt in de riolering aan de Schotensesteenweg; dat de aanvrager acht dat er geen septische put moet worden voorzien; dat de terrassen bij de woningen het aantal verharde oppervlakte doet vermeerderen waardoor het indringen van regenwater in de grond niet meer mogelijk is; dat er twijfel is over de zuiverheid van het afvalwater; dat de eigen zuiveringsinstallatie onder de bewonersparking niet nader omschreven wordt; dat er geen rietvelden worden opgemerkt op de plannen; dat vervuiling of overbemesting een grote impact kan hebben op het beschermde gebied; het stijgend overstromingsgevaar in kader van de klimaatsverandering;

Beoordeling: Er worden ingrepen voorgesteld die aanvaardbaar worden geacht. De zuiverheid van het afvalwater, vervuiling en overbemesting, overstromingsgevaar ten gevolge van klimaatsverandering, berusten op vermoedens dewelke niet stedenbouwkundig beoordeelbaar zijn. Riolink/Aquafin gaf voorwaardelijk gunstig advies, de voorwaarden worden opgelegd voor vergunning, waarbij wordt geoordeeld dat de afvoer van vuilwater (DWA) en hemelwater (RWA) en de putten voldoen aan de vereisten op schaal van deze aanvraag, en dat de voorgestelde inrichting van tijdelijke aard is tot er riolering in de straat wordt voorzien. Er wordt infiltratie voorzien in de vorm van een open poel met overloop naar een beek op eigen terrein. Er wordt een infiltratievoorziening met 28 000 l en een infiltratieoppervlakte van 40 m² geïnstalleerd. Er

kan akkoord gegaan worden met het concept en de dimensionering van de infiltratievoorziening. Er is geen buffervoorziening voorzien. Er is met de hemelwaterput en de infiltratievoorziening reeds voldaan aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater.

De terrassen worden uitgevoerd in kleiklinkers die afwateren op eigen terrein, de omgeving wordt volledig waterdoorlatend gemaakt, wat voldoet aan de bouwcode artikel 27 ‘open ruimte’.

Gelet op bovenstaande wordt geacht dat de aanvraag voldoet aan de opmerkingen uit de bezwaarschriften, mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 16/01/2015: vergunning niet uitgevoerd (20142725) heropbouw van geteisterde 18de eeuwse schuur en algemene vastlegging van de vergunde toestand van "hoeve Sitters". 

Laatst vergunde toestand

• heropbouwen van een schuur (nr.5 op het inplantingsplan), deze vergunning werd niet uitgevoerd.  

Bestaande toestand

• domein in agrarisch gebied met verschillende bouwvolumes, moestuin en boomgaard;
• gebouw 1 (stalhuis): kops op de straat geplaatst, bestaande uit één bouwlaag gemetst in rode baksteen onder zadeldak in asbest golfplaat;
• gebouw 2 (woonstalhuis): kops op de straat geplaatst, bestaande uit één bouwlaag gemetst in rode baksteen onder zadeldak met rode Boomse pannen;
• gebouw 3 (open stalling): later toegevoegd en tegen gebouw 1 aangebouwd, bestaat uit één bouwlaag onder schuin dak;
• gebouw 4 (vrijstaande loods): later toegevoegd en bestaande uit één bouwlaag onder schuin dak en opgebouwd uit stalen golfplaten;  
• gebouw 5 (historische schuur): volledig vervallen, enkel contour zichtbaar (één bouwlaag onder spantendak);
• gebouw 6 (melkkot en serre) bestaande uit één bouwlaag onder schuin dak en opgebouwd in betonplaten; 
• gebouw 7 (historisch bakkershuis): vrijstaand kops op de straat en achter het volume van gebouw 2.  Enkel de contour is zichtbaar, geen volume aanwezig. 

Inhoud van de aanvraag:

• implementeren van een cohousing project met 8 woonunits op het historische landschapsdomein van Hoeve Sitters; 
• de grote bakstenen volumes blijven behouden, 3 nieuwbouwvolumes worden toegevoegd;
• alle niet-originele constructies op de site worden afgebroken (gebouwen 3, 4 en 6), op deze plaatsen worden nieuwe volumes voorzien, alsook op de plaatsen waar enkel contouren aanwezig waren van vroegere bebouwing; 
• gebouw 1 (stalhuis):  
  • voorziet 2 woonunits met 2 en 3 slaapkamers;
  • blijft behouden, bakstenen muren met dak in rode, Boomse pannen;
  • de binnenhoogte op het gelijkvloers wordt voorzien door het verlagen van de vloeren;
  • nieuwe dakvlakramen aan oost- en westzijde;
  • grote ramen langs zijde binnenplein (gevel oost) en aan de zuidelijke kopse gevel;
  • aan de straatzijde wordt het volume verlaagd en voorziet een fietsenstalling (14 plaatsen);
• gebouw 2 (woonstalhuis):
  • voorziet 2 woonunits met 2 en 3 slaapkamers;
  • blijft behouden, bakstenen muren met dak in rode,  Boomse pannen;
  • enkele nieuwe ramen met houten accenten in lattenstructuur; 
  • nieuwe dakvlakramen aan oost- en westzijde;
  • bij het rechter deel van het volume wordt het vloerniveau gedeeltelijk verlaagd;
• gebouw 3:
  • de bestaande open stalling wordt afgebroken;
  • nieuw volume van één bouwlaag onder schuin dak, losgekoppeld van gebouw 1;  
  • grondoppervlak van ca. 10 x 7,4m;
  • gevelafwerking in verticale houten latten en dak met donkergrijze pannen;
  • gesloten achtergevel en open oostgevel met groot raam;
  • het volume voorziet een gemeenschappelijke zit- en eetruimte met badkamer en wasberging;   
• gebouw 4: 
  • de bestaande vrijstaande loods wordt afgebroken;
  • binnen dezelfde contour en volumetrie wordt een nieuwbouw optrokken;
  • opgebouwd uit één bouwlaag onder zadeldak;  
  • afwerking gevels in verticale houten latten met dak in donkergrijze pannen;
  • gevel zuid (kopse gevel) wordt afgewerkt met horizontale latten;  
  • voorziet 2 woonunits met 2 en 3 slaapkamers;
  • het dak wordt voorzien van zonnepanelen;
• gebouw 5 (historische schuur): 
  • wordt terug opgebouwd naar historisch model;
  • één bouwlaag onder soort mansardedak (in twee etages);
  • de gevels zijn afgewerkt met horizontale houten gevelplanken in verticale structuur;
  • het dak wordt voorzien van grijze dakpannen met genitreerde PV panelen;
  • het gebouw voorziet 2 woonunits boven elkaar met 2 en 3 slaapkamers;
  • het vloerniveau van het gelijkvloers wordt verdiept; 
• gebouw 6 (melkkot en serre):
  • het bestaande gebouw wordt afgebroken;
  • binnen dezelfde contour en volumetrie wordt een nieuwbouw opgetrokken;
  • opgebouwd uit één bouwlaag onder schuin dak;
  • afwerking van de gevels wordt voorzien met verticale houten latten met dak in donkergrijze pannen;
  • het voorziet een ondergrondse ruimte voor berging en stookplaats;
  • bovengronds wordt een tuin-, afval- en fietsenberging (hoog-laagsysteem) voorzien;
• gebouw 7 (historisch bakkershuis):
  • geen bebouwing meer aanwezig; 
  • er wordt een nieuwe oven voorzien opgetrokken in rode baksteen;
  • volume is 4,6m hoog met grondvlak van 1.9m x 2.75m; 
  • doet dienst als houtopslag en oven;
• aanleg van verharding in kasseien tussen gebouwen 1, 2, 3, 4 en 5 met paden naar parking; 
• aanleg nieuwe moestuin, amfibiepoel en parking;
• de 12 parkeerplaatsen voorzien in kasseien.  De 8 plaatsen voor bewoners worden voorzien tegen de linker perceelsgrens en zijn bereikbaar via een nieuwe overwelving over de gracht., (2 van deze parkeerplaatsen worden aangelegd als phytoparking).  De 4 plaatsen tegen de rechter perceelsgrens zijn voorzien voor bezoekers;
• de afsluiting van het terrein is voorzien in kastanje met hoogte van ca. 1m.