2018_CBS_11497 - Omgevingsvergunning - OMV_2018057381. Turnhoutsebaan 179. District Deurne - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit bijzonder plan van aanleg ligt het goed in volgende zones: zone voor aaneengesloten bebouwing type f hoofdaswoningen-art. 5.6 en zone voor wegenis-art. 4.1.

Bijzondere plannen van aanleg kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

• 5.6.6. Uitsprongen uit het gevelvlak van een  hoofdgebouw: uitsprongen voor erkers en balkons: De uitsprong bedraagt maximaal 0,5m  op minimum 3 m van het peil van het voetpad  en op minimum 0,5 m t.o.v. elke scheidsmuur. De uitsprong bedraagt 1 m en dit op slechts 2.73 m van het peil van het voetpad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang tot de gelijkvloerse handelszaak is drempelloos door de helling die voorzien wordt op het openbaar domein, deze moet en kan bij nieuwbouw op eigen terrein opgevangen worden
• Artikel 21: de liftkooi moet een netto vloeroppervlakte hebben van min.1.10 m bij 1.40 m. Dit is op plan enkel in bruto maatvoering af te lezen en voldoet dus niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er werd geen opstand van 0,30 m voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

-          Artikel 38 Groendaken: het dak met een oppervlakte van 67 m2 werd niet voorzien als groendak, hoewel dit verplicht is vanaf een oppervlakte van 20 m2;

-          Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer. Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;

-          Artikel 43 Septische putten: er werd geen septische put opgetekend, hoewel elke nieuwbouw verplicht een septische put moet voorzien volgens de dimensionering opgelegd in de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het voorstel in deze aanvraag wijkt af op artikel 5.6.6. van voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Deurne-dorp. Daar waar de voorschriften vastleggen dat uitsprongen uit het gevelvlak van een  hoofdgebouw maximaal 0,5 meter  mogen bedragen op minimum 3 meter van het peil van het voetpad  en op minimum 0,5 meter t.o.v. elke scheidsmuur worden in dit ontwerp geveluitsprongen voorgesteld tot 1 meter uit de gevel en dit op slechts 2,73 meter van het peil van het voetpad. De geveluitsprongen situeren zich echter allen op minimaal 1,04 meter vanaf de linker perceelsgrens, waardoor ze ruim begrepen zijn binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding. Hiermee beantwoorden ze aan artikel 13, 2 van de bouwcode. De hoogte onder de uitsprong op de eerste verdieping bedraagt +/- 2,73 meter. Artikel 13, 5 van de bouwcode legt een minimale hoogte op van 2,60 meter onder een geveluitsprong. Hoewel de uitsprongen afwijken van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg, voldoen ze wel aan de bepalingen uit de bouwcode. De afwijkende maatvoering  t.o.v. deze van het bijzonder plan van aanleg kan in theorie aanvaard worden. Dit betekent echter niet dat de gevels in voorliggende aanvraag zonder meer aanvaard kunnen worden. Dit aspect wordt verder besproken in “Visueel-vormelijke elementen” lager in deze tekst.

Uit lezing van de plannen wordt ook vastgesteld dat de aanvraag afwijkt van artikels 18 en 21 van de verordening toegankelijkheid. Het verschil tussen de straatpas en de vloerpas van de gelijkvloerse handelsruimte bedraagt meer dan de maximaal toegelaten 2 cm. Om de overgang op te vangen wordt in dit dossier een helling voorzien op het openbaar domein. Dit niveauverschil dient evenwel binnen het eigen volume opgelost te worden. Dit kan als voorwaarde bij een vergunning opgelegd worden. De afwijking op artikel 21 van de verordening toegankelijkheid betreft de netto vloeroppervlakte van de liftkooi. Aangezien op het plan enkel de bruto maatvoering af te lezen is, is niet duidelijk of aan artikel 21 voldaan kan worden. Ook deze verplichting kan als voorwaarde bij een vergunning geformuleerd worden.

Naast het voorgaande wijkt de aanvraag tevens af van artikels 27, 34, 40 en 43 van de bouwcode.

Door het ontbreken van een open ruimte op het gelijkvloers van minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld wijkt de aanvraag af van artikel 27 van de bouwcode. Conform de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg kan in deze bestemmingszone op het gelijkvloers evenwel een bouwdiepte van 18 meter toegelaten worden. Voor dit specifieke perceel, een hoekperceel met een beperkte oppervlakte zou bijgevolg de volledige perceelsoppervlakte bebouwd kunnen worden. De specifieke ligging van het perceel in het kernwinkelgebied, zoals vastgelegd in de bouwcode, geeft een extra aanleiding om een afwijking van voornoemd artikel 27 te kunnen motiveren.

De overige vastgestelde afwijkingen betreffen eerder technische zaken. Zo wordt er geen opstand voorzien van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dak (artikel 34 van de bouwcode).

Door het dak uit te voeren als groendak kan een gelijkwaardige brandveiligheid bekomen worden door tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed te plaatsen. 

Tenslotte is het niet duidelijk of het gebouw voorzien wordt van een privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen (artikel 40 van de bouwcode) en een voldoende grote septische put (artikel 43 van de bouwcode). Het voorzien van beide zaken, ven dit volgens de dimensionering opgelegd in de bouwcode, kan eveneens als voorwaarde aan een vergunning gekoppeld worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het optrekken van een meergezinswoning met 6 woongelegenheden. Op het gelijkvloers wordt een handelsruimte ingericht.  Het perceel situeert zich binnen de perimeter van het bijzonder plan van aanleg “Deurne-dorp” en hierin meer bepaald binnen de zone “5.6. Zone voor aaneengesloten bebouwing”. De vooropgestelde functies van handel en meergezinswoning zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften horende bij de betreffende bestemmingszone van het bijzonder plan van aanleg en kunnen aanvaard worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenberging in de kelderruimte voorzien. Er is voldoende plaats om 12 fietsstalplaatsen te voorzien. De fietsenberging is toegankelijk via een trap met fietsgoot in de gang.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Hoewel het voorgestelde volume, met een hoogte van 21,04 meter ten opzichte van de straatpas, sterk afwijkt van de hoogte van het links aanpalende pand, voldoet het volume aan de voorschriften zoals geformuleerd in artikel 5.6.3. bij het bijzonder plan van aanleg ‘Deurne-dorp’. Het links aanpalende pand situeert zich bovendien in dezelfde bestemmingszone, waardoor ook op dit aanpalende perceel dezelfde rechten kunnen gelden. Dit links aanpalende perceel is echter zeer beperkt in oppervlakte en breedte. Bij de voorgestelde planindeling in deze aanvraag wordt de circulatie voorzien aan de linkerzijde van het gebouw. Hierdoor wordt reeds ingespeeld op mogelijk ontwikkelingen op dit links aanpalende perceel en waarbij het delen van de circulatiezone onderzocht kan worden.

Gelet op de positie van het project op een zeer zichtbare hoeklocatie werd het voorstel ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie. Ook zij uiten hun bezorgdheid  aangaande toekomstige ontwikkelingen op het links aanpalende perceel. In het verslag van de welstandscommissie wordt het volgende vermeld: “Het naastgelegen perceel aan linker zijde is erg smal en niet opgenomen in voorliggend project. De welstandscommissie stelt vast dat het ingediende project een toekomstige grotere ontwikkeling uitsluit op dit restperceel dat door haar beperkte afmetingen slechts zeer beperkt ontwikkelbaar is. Positief is dat de verticale circulatie kern op termijn ook dit restperceel zou kunnen bedienen waardoor het aan potentieel kan winnen. Men zou dit in de ruwbouw kunnen opnemen”.

Het volume zoals in deze aanvraag voorgesteldop kan, mits rekening te houden met de geformuleerde opmerkingen, aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

Zoals bij “Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid” reeds besproken, beantwoordt het volume zelf aan de voorschriften zoals deze in het bijzonder plan van aanleg geformuleerd zijn. Maar, nét gelet op deze schaal in combinatie met de ligging op een uitgesproken zichtlokatie, is het project zeer beeldbepalend. In het voorstel worden beide straatgevels van het hoekvolume uitgevoerd in een witkleurige/lichtgrijze gevelsteen met een gevelplint over de volledige gelijkvloerse verdieping in grijskleurige baksteen. Het schrijnwerk is antracietkleurig.

De uitkragende terrassen worden uitgevoerd in wit beton. De ballustrades van deze terrassen worden voorzien in zwart aluminium. Teneinde de eenheid van de gevel in zijn totaliteit te benadrukken wordt voorgesteld om het aantal materialen te beperken alsook het kleurenpalet. Om die reden zal bij een vergunning opgelegd worden om het schrijnwerk van ramen en deuren alsook de ballustrade van de terrassen in eenzelfde kleur te voorzien. De voorgestelde materialen op zich  verwijzen naar vaker voorkomende materialen in de omgeving en kunnen aanvaard worden.

Helaas kan deze conclusie niet gelden voor de voorgestelde gevelgeleding. Hoewel de indeling van de appartementen op elke verdieping identiek is, vertaalt dit zich niet in de gevelopbouw.

Op elke verdieping, uitgezonderd het handelsgelijkvloers, worden de gevelopeningen alternerend geplaatst zonder een duidelijk ritme. Dit resulteert niet enkel in een zeer onrustige gevel, maar sluit qua geleding evenmin aan bij de ritmering van de reeds aanwezige panden (appartementsgebouwen ) aan de zijde van de Turnhoutsebaan, waar het project in dit voorstel de kop van zal vormen. Deze bestaande appartementsgebouwen hebben allen een ruimere gevelbreedte, maar ze vertonen ook allen een uniforme gevelgeleding. De ruime gevelopeningen worden verticaal uitgelijnd. De terrassen, eveneens verticaal boven elkaar geplaatst, worden deels inpandig en deels uitpandig voorzien en worden daardoor leesbaar als 1 uitgesproken gevelelement. Deze kenmerken zijn niet terug te vinden in voorliggende aanvraag. Dit valt ook de welstand op. Zij formuleren in hun ongunstige advies het volgende: “Wat de geveluitwerking betreft, vraagt de welstandscommissie een rustigere en meer regelmatigere geleding te onderzoeken. Aanbevolen wordt om (half)inpandige terrassen te voorzien en de raamopeningen boven elkaar te plaatsen en royaler te behandelen in materiaal en maatvoering. Ook de plint verdient extra aandacht i.f.v. hoogte en detaillering.

Om tegemoet te komen aan deze bemerkingen moeten de gevels aanzienlijke gewijzigd worden. Deze wijzigingen zijn te groot om als voorwaarde bij een vergunning opgenomen te worden en dienen bijgevolg deel uit te maken van een nieuwe, gewijzigde aanvraag.

Dit aspect op zich geeft voldoende aanleiding om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde woongelegenheden beantwoorden aan de hedendaagse eisen inzake woon- en leefkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de ontoereikende beeldkwaliteit van de voorgestelde gevels van dit hoekgebouw op een uitgesproken zichtlokatie.