2018_CBS_11539 - Omgevingsvergunning - OMV_2018099686. Paardenmarkt 119. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/04/1904: vergunning (1904#561) voor gevel- en binnenveranderingen;

-           

-          09/01/2015: PV (AN.2014PV0263.20141945) voor vermeerderen van het aantal woonentiteiten zonder vergunning.

Laatst vergunde toestand

-          in gesloten bebouwing ingeplante handelsruimte met bovenliggende eengezinswoning, onlosmakelijk met elkaar verbonden;

-          het gebouw omvat 3 bouwlagen onder zadeldak;

-          de bouwbreedte meet 5,3m en de –hoogte onder kroonlijst 13,9m. Het perceel in trapeziumvorm loopt van 11,5m links op naar 13,7m rechts;

-          het perceel van het gelijkvloers is volledig bebouwd en ingevuld door een handelsruimte en extra opslag- en werkruimtes achteraan;

-          de trap naar de verdiepingen was bereikbaar via de winkel.

Bestaande toestand

-          er werden ten opzichte van de laatst vergunde toestand volgende wijzigingen doorgevoerd:

• de interne indeling werd gewijzigd. Er werd een mezzanine, verbonden aan het gelijkvloers, boven de inkomhal geplaatst;
• de afwerking van de voorgevel werd uitgevoerd in grijze bezetting;
• het schrijnwerk is uitgevoerd in grijs PVC. Er werden 2 inkomdeuren geplaatst: de rechterdeur verleent toegang tot een gang, die leidt naar de bovenliggende verdiepingen. De linker deur verleent toegang tot de ruimte op het gelijkvloers. De beglazing werd grotendeels ingevuld met ondoorzichtig glas.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie handel naar kantoor;

-          regulariseren van enkele wijzigingen:

• de voorgevel;
• de interne indeling van het gelijkvloers;
• een aparte toegang naar de bovenliggende verdiepingen;
• de mezzanine, aansluitend op de kantoorruimte en gesitueerd boven de hal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
  de gevel dient in lichte kleurstelling uitgevoerd te worden. Het schrijnwerk in grijs PVC is niet kenmerkend voor dit type gebouw. De gelijkvloerse pui werd grotendeels voorzien van matte beglazing.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de gevel dient in lichte kleurstelling uitgevoerd te worden. Het schrijnwerk in grijs PVC is niet kenmerkend voor dit type gebouw. De gelijkvloerse pui werd grotendeels voorzien van matte beglazing;
• artikel 12 Levendige plint:
  het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. De ramen zijn ingevuld met matte beglazing;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  het raam op het gelijkvloers is niet voorzien van doorzichtig materiaal.
  De lichtdoorlatende oppervlakte is minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte;
• artikel 27 Open ruimte:
  de functie wordt gewijzigd van handel naar kantoor. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een minimum van 20% open ruimte. Deze is niet voorzien. Het gelijkvloers werd volledig bebouwd;
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Paardenmarkt is een afgebakend kerwinkelgebied en wordt gekenmerkt door een menging van functies (winkelruimte, horeca, woningen, kantoren) op het gelijkvloers. Het pand is al geruime tijd niet commercieel ingevuld. Het pand heeft een kleinere oppervlakte en is weinig strategisch gelegen.  Dat de functie omgevormd wordt naar kantoorruimte is gunstig te beoordelen. De plannen duiden vooraan een kantoorruimte aan, de berging wordt enkel achteraan voorzien.

Verder is het van belang aan te duiden dat het wijzigen van de functie op begane grond niets wijzigt aan de bovenliggende verdiepingen en de gehele functie van het pand als eengezinswoning. In 2002 is er een aanvraag ingediend voor het wijzigen van een eengezinswoning met handelsfunctie op het gelijkvloers . Voor deze aanvraag is echter nooit een beslissing genomen gezien de bouwheer afzag van de geplande werken. Ondanks het toevoegen van een aparte toegang naar de bovenliggende verdiepingen zijn de woon- en kantoorfunctie nog steeds onlosmakelijk met elkaar verbonden. In verkoop zal dit nog steeds een eengezinswoning moeten blijven en kan de gelijkvloerse verdieping niet apart verkocht worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken doen zich voor binnen een vergund volume.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… De aanvraag heeft betrekking op het pand Paardenmarkt 119, een laat 19de-eeuwse bepleisterde en beschilderde lijstgevel van twee traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak.

Het object/ complex is beeldondersteunend.

Men wenst de functie te wijzigen en de bestaande gevelinvulling te regulariseren.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de voorgestelde functiewijziging. De manier waarop de bestaande gevel is ingevuld en afgewerkt vormt geen meerwaarde voor het pand en de omliggende che-bebouwing.

De ligging in che-gebied en de stadslandschappelijk waarde die pand heeft voor de Paardenmarkt maken dat er bijzondere welstandseisen gesteld worden voor wat betreft de gevelarchitectuur, materiaalgebruik en inpassing in het straatbeeld. Het bestaande raamgeheel in pvc, gaat hieraan voorbij. Ook het pvc-schrijnwerk op de verdiepingen is geen meerwaarde voor het beeldondersteunend karakter van het pand.

Bovendien vormt het een eenheidsbebouwing met het hoekgebouw. Het schilderen in de huidige grijze kleur doet afbreuk aan de belevingswaarde van het geheel. Een uniforme lichte kleurstelling is aangewezen waardoor het gebouw opnieuw als een eenheid wordt gelezen. “

Het advies van monumentenzorg kan deels bijgetreden worden. In 2002 werd in de aanvraag het schrijnwerk op de verdiepingen reeds aangeduid als witte pvc. De vitrine was toen rode aluminium. Gezien het schrijnwerk reeds grotendeels pvc was, kan het plaatsen van pvc voor de begane grond ook als aanvaardbaar aanzien worden.

De voorgevel wordt op de plannen bestaande en nieuwe toestand beschreven als ‘gevelbepleistering Grijs’.  De foto’s uit de aanvraag ingediend in 2002 tonen aan dat de gevel zonder vergunning geschilderd is in een grijze kleur. Gezien in voorliggende aanvraag geen wijzigingen worden aangevraagd betreffende gevel op bovenliggende bouwlagen, wordt de kleurwijziging uitgesloten van vergunning.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De geplande werken voorzien geen open ruimte achteraan op het perceel. Omwille van de nieuwe functie, een kantoorfunctie, kan er afgeweken worden op de vereiste 20% open ruimte op het perceel. Het perceel is zeer klein en de vergunde werkruimte achteraan zal gebruikt worden als berging. Begane grond blijft qua volume ongewijzigd tegenover de laatst vergunde toestand waarbij ook geen woonfunctie aanwezig was, maar een handelsfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een kantoorfunctie op het gelijkvloers is mogelijk. De voorgestelde gevel brengt echter onvoldoende kwaliteit met zich mee, zowel intern als extern. Door het bijna volledig dichtplakken van de beglazing valt er amper natuurlijk licht binnen en kunnen er geen zichten genomen worden naar buiten. Het verwijderen van de film op het glas is nodig. De beglazing moet helder en doorzichtig zijn.

De bouwaanvraag werd voorgelegd aan de brandweer voor advies. Dit advies is ongunstig omwille de onduidelijkheid van de plannen op het vlak van evacuatie en de bovenliggende verdiepingen. De brandweer acht zich niet in staat hierdoor een gefundeerd advies te verlenen.

Hierdoor kunnen de geplande werken niet vergund worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten