2018_CBS_11519 - Omgevingsvergunning - OMV_2018030719. Londenstraat 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/10/2017: Proces verbaal (AN/2017/VPV/2471) voor het vermeerderen van wooneenheden zonder vergunning;

-          4/4/2008: vergunning (2008366) voor het afbreken van een bestaande bebouwing aan de Londenstraat, het bouwen van 3 duplexappartementen met commercieel gelijkvloers en het verbouwen van een stapelhuis tot 5 lofts en een polyvalente ruimte op het gelijkvloers aan de August Michielsstraat.

Laatst vergunde toestand

-          Londenstraat 21: pand van 6 bouwlagen plus een teruggetrokken dakverdieping onder schuin dak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 duplex-appartementen en een kantoorruimte.

-          August Michielsstraat 12: voormalig stapelhuis van 6 bouwlagen in gesloten bebouwing ingericht met 5 lofts en een polyvalente ruimte op het gelijkvloers en het achterste gedeelte van de kelderruimte.

Bestaande toestand

-          Londenstraat 21: pand van 6 bouwlagen plus een teruggetrokken dakverdieping onder afgerond dak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 duplex-appartementen en een kantoorruimte.

-          August Michielsstraat 12: voormalig stapelhuis van 6 bouwlagen in gesloten bebouwing ingericht met 4 lofts en een polyvalente ruimte plus keuken op het gelijkvloers en het achterste gedeelte van de kelderruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          Londenstraat 21. Regularisatie van een anders dan vergund uitgevoerde meergezinswoning met 3 woonentiteiten en een kantoorruimte voor wat betreft volgende punten:

-          de kantoorruimte achteraan op de 1ste verdieping werd als slaapkamer bij het bovenliggend appartement gevoegd;

-          2 duplexen werden anders over de bouwlagen ingedeeld;

-          de voorziene vide vooraan in het kantoor werd niet uitgevoerd;

-          de hoogte van de gelijkvloerse doorgang, en de afwerking van de gevelplint beperkt zich tot 1 bouwlaag in plaats van 2 bouwlagen;

-          de buitentrap achteraan werd over de volledige perceelsbreedte uitgevoerd in plaats van een afstand van 1 tot 1m10 ten opzichte van de perceelsgrenzen te behouden;

-          het dak kreeg een afgeronde in plaats van een schuine vorm waardoor de hoogte van de mezzanine lichtjes wordt beperkt;

-          de voorziene groenzone in de tuin werd deels verhard en deels vervangen door een kleine waterpartij;

-          de voorziene regenwaterput van 3000 liter werd niet geplaatst.

-          August Michielsstraat 12. Regularisatie van een anders dan vergund uitgevoerde meergezinswoning met 4 woonentiteiten en een polyvalente ruimte voor wat betreft volgende punten:

-          de voorziene lofts op de 4de en 5de verdieping werden samengevoegd zodat het aantal woonentiteiten vermindert van 5 naar 4;

-          de gelijkvloerse fietsenberging werd verkleind van 11,4m² naar 6m²;

-          in de kelder werd een keuken met bergruimte ingericht, horende bij de ‘polyvalente ruimte’;

-          de hoogte van de ondergrondse polyvalente ruimte verlaagt van 2m50 naar 2m40;

-          de lofts werden intern anders ingericht en de schacht rechts achteraan werd groter uitgevoerd;

-          het terras achteraan op de 5de verdieping werd perceelsbreed uitgevoerd zonder behoud van de voorziene stroken groendak aan weerszijden;

-          het voorziene dakterras met groendak op het hoofdvolume werd nog niet uitgevoerd maar wordt  nu opnieuw aangevraagd met ditmaal een toegang via een nieuwe metalen buitentrap links achteraan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: .

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgend punt:

-          1.1. Bestemming Zone voor wonen – Bestaand weefsel WO1: een reca-functie is enkel toegelaten op het gelijkvloers en niet in de kelderverdieping.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 29 Fietstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsenberging van 11,4m² wordt verkleind tot 6m² (August Michielsstraat);

-          Artikel 38 Groendaken: de stroken naast het dakterras vooraan zijn niet als groendak aangelegd en de voorziene regenwaterput met een inhoud van 3000 liter werd niet geplaatst (Londenstraat).

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

In strijd met de geldende bestemmingsvoorschriften wordt er ook in de kelder van het gebouw langsheen de August Michielsstraat een reca-functie voorzien. Aangezien het vanuit de VCRO niet is toegestaan af te wijken op bestemmingsvoorschriften zal deze functie en de keuken in de kelder worden uitgesloten van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

De fietsenberging wordt verkleind van 11,4m² naar 6m². Deze is hierdoor niet voldoende groot voor de overblijvende lofts en appartementen. De oppervlakte van de bestaande fietsenberging moet behouden blijven, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het verkleinen van het woonprogramma wordt de draagkracht van de site vergroot. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De uitgevoerde werken aan de achtergevel en het dak zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

Het betreft een regularisatiedossier. De aangevraagde werken hebben geen impact op de erfgoedwaarde van het pand in de August Michielsstraat en zijn omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat de voorziene regenwaterput, onderwerp van de vorige aanvraag, niet werd geplaatst. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, deze dient alsnog geplaatst te worden.

Verder werd, afgaande van de luchtfoto, vastgesteld dat de stroken groendak zoals aangegeven op de plannen, strijdig met artikel 678 van het burgerlijk wetboek, aan weerzijden van het terras van de 6de verdieping langsheen de Londenstraat niet werd uitgevoerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten strikt worden nageleefd

2.      De oppervlakte van de fietsenberging, zijnde 11,4 m2, zoals aangegeven in de laatst vergunde toestand dient behouden te blijven;

3.      De regenwaterput met een inhoud van 3000 liter, zoals vergund in de vorige aanvraag, dient voorzien te worden;

4.      De stroken groendak aan weerszijden van het terras op de 6de verdieping langsheen de Londenstraat dienen, conform de plannen, uitgevoerd te worden;

5.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

De reca-functie en keuken in de kelder worden uitgesloten van de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Afbraak tuinmuur: De bezwaarindiener kan niet akkoord gaan met de afbraak van de tuinmuur tot op tuinmuurhoogte. Terrasmeubilair is aangepast aan het terras. Een lagere tuinmuur kan niet aanvaard worden.

Beoordeling: Bij de beoordeling van een  aanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening wordt steeds een afweging gemaakt over de impact van het gevraagde project op de onmiddellijke omgeving. Het inplantingsplan vermeldt dat waar mogelijk de tuinmuur tot op tuinmuurhoogte zal worden afgebroken, zonder specifiek aan te duiden over welke tuinmuren het zou gaan. Ingeval van een gemene muur dient steeds het akkoord van de mede-eigenaar bekomen te worden alvorens tot afbraak kan worden overgegaan. Bovendien wordt een omgevingsvergunning steeds onder voorbehoud van alle burgerrechtelijke rechten afgeleverd. De bouwcode schrijft voor dat een tuinmuur een maximale hoogte mag hebben van 2,60 meter. Het afbreken van de hoge tuinmuren zou een positief effect hebben op de bezonning van de percelen in dit bouwblok dat door redelijk hoge gebouwen wordt omzoomd. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.