2018_CBS_11503 - Omgevingsvergunning - OMV_2018124610. Lange Leemstraat 134. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/08/1928: vergunning (1928#31188) voor binnenveranderingen;

-          14/09/2009: vaststelling bouwkundig erfgoed/ bouwkundig relict (ID: 7146) van gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen;

-          27/07/2018: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (20181280) voor het verbouwen van een meergezinswoning.

Laatst vergunde toestand

-          meergezinswoning die bestaat uit 2 woonentiteiten zoals vergund in 1928 met een detailhandelszaak op de gelijkvloerse verdieping;

-          pand wordt beschouwd als ‘geacht vergund’ voor 2 woningen;

-          meergezinswoning  met 3 woonentiteiten, vergund medio 2018 en nog niet uitgevoerd.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten;

-          de gelijkvloerse verdieping werd verder uitgebouwd door een overdekte veranda te voorzien, zonder vergunning;

-          de gelijkvloerse verdieping werd omgevormd tot uitsluitend wonen;

-          de winkelpui en indeling van de winkelpui op de gelijkvloerse verdieping werd verbouwd;

-          het schrijnwerk werd vervangen door een witkleurige PVC variant en de gevel werd afgewerkt in een geelachtige verfkleur.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten;

-          dit is een herindiening omwille van de in voorgaande bouwaanvraag foutieve intekening van de perceelsgrenzen;

-          de achterbouw van de buren bevindt zich verder van de perceelsgrens dan eerder aangeduid;

-          eveneens werd de perceelsbreedte aan de achterbouw voorheen breder getekend dan werkelijkheid;

-          de gelijkvloerse verdieping wordt teruggetrokken en komt op gelijke diepte te liggen met de bouwlijn van de linker buur en met een insprong langs de rechter perceelsgrens;

-          de volledige achterbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe uitbouw, die minder diep maar breder wordt uitgevoerd;

-          deze nieuwe achterbouw blijft 1,90 meter van de perceelsgrens;

-          het nieuwe dak van de 2de verdieping wordt voorzien als groendak en een deel zal dienst doen als terras voorzien van een afschutting tegen de linker perceelsgrens;

-          de voorgevel wordt in witte kleur bepleisterd;

-          het zadeldak wordt aan de achtergevel voorzien van een dakkapel op 0,60 m van de rechtse perceelsgrens.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
de aanvraag houdt onvoldoende rekening met de te behouden kenmerken van dit inventarispand;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
de inplanting van het nieuwe volume houdt onvoldoende rekening met de lichtinval van de aanpalende woning;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
door de grote bouwdiepte hebben de centrale ruimtes op het gelijkvloers te weinig mogelijkheid voor licht, uitzicht en luchttoevoer.

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
er zijn slechts twee woonentiteiten vergund waardoor er voor de derde woonentiteit fietsstalplaatsen moeten voorzien worden; deze werden niet voorzien;

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
er moet een brandopstand van 0,30 m voorzien worden ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak of in geval van een groendak wordt er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien dit voor wat het nieuwe dakvlak betreft.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 24 doordat het gelijkvloers dermate diep is dat er onvoldoende licht en lucht de centrale verblijfsruimtes bereikt. Dit komt echter in grote mate overeen met de laatst vergunde toestand van dit pand en de nieuwe inrichting is zeer open en ruim, zodat een afwijking kan toegestaan worden via artikel 3 van de bouwcode.

De scheimuur met de linkeraanpalende buur wordt niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden onder specifieke voorwaarden. Wanneer het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van de minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Omdat de aanvraag het omvormen van een voormalig handel/reca-gelijkvloers bevat naar een gelijkvloerse woonfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Hun advies klinkt als volgt:“Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.”

De woonfunctie is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor het bijkomend appartement met 5 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers.”

Dit wordt als voorwaarde gekoppeld aan de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande achterbouw achter de hoofdbebouwing wordt afgebroken en herbouwd. Omdat deze achterbouw veel dieper is dan de kenmerkende bebouwing en dus uitzonderlijk veel licht en ruimtegevoel wegneemt van de omringende percelen, kan een verdere volume-uitbreiding vanuit de harmonie met omgeving niet toegelaten worden. Om een betere interne indeling mogelijk te maken, kan dankzij het inkorten van de bouwdiepte een beperkte verbreding gemotiveerd worden. In de voorliggende aanvraag wordt de achterbouw 2,50 meter ingekort en ongeveer 0,80 meter verbreed.

Eerder dit jaar werd een vergunning verleend voor een gelijkaardige aanvraag, die echter uitging van incorrecte perceelafmetingen, waarbij een gegrond bezwaar werd ingediend door de aanpalende buur over het verlies van licht en uitzicht. Naar aanleiding van dit bezwaar en cultuur-historische argumenten werd de vergunning verleend onder de voorwaarde om de afstand tot de perceelsgrens te vergroten tot minstens 2,20 meter.
De huidige aanvraag bevat de correcte inplanting van de bestaande bebouwing. Hieruit blijkt dat de eerder vergunde uitbreiding niet mogelijk is. Om toch kwaliteitsvolle binnenafmetingen te garanderen in de achterbouw, vraagt de aanvrager om alsnog te kunnen uitbreiden tot op 1,90 meter van de eigendomsgrens. Dit doet echter afbreuk aan de reeds negatieve ingeschatte invloed ten opzichte van de buur en kan niet aanvaard worden.

De correctie van de perceelsafmetingen houdt echter ook in dat de bestaande (licht en zicht)hinder reeds groter is dan origineel aangenomen, zodat de voorwaarde wordt bijgesteld naar een afstand van 2,10 meter.

Op deze manier wordt ook voldaan aan artikel 10 van de bouwcode dat stelt dat bij de inplanting van volumes steeds rekening gehouden moet worden met de optimale daglichttoetreding, ook bij de buren.

Mits het voorzien van voldoende fietsvoorzieningen voor de grote woning, kan stedenbouwkundig ingestemd worden met een programma van drie woongelegenheden in dit pand; één grote gezinswoning met tuin en twee studio-appartementen met een gedeelde buitenruimte.

De dakerker aan de achterzijde is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Er wordt opgemerkt dat de tekening van de achtergevel niet werd aangepast aan de correcte perceelafmetingen. In voorwaarde wordt nadrukkelijk opgelegd dat geen rechten kunnen worden verleend aan deze tegenstrijdigheden. De afstandsmaten van de plantekeningen dienen gerespecteerd te worden. De dakerker moet conform de bouwcode op minstens 60 centimeter van de eigendomsgrens blijven.

Cultuurhistorische aspecten

Omdat het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed staat de wenselijkheid van behoud voorop. Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een ‘neoclassicistische eenheidsbebouwing’ die werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd 14/09/2009 omwille van hun stedenbouwkundige, architecturale en esthetische waarde.  Twee gekoppelde neoclassicistische winkelwoonhuizen van elk drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak, uit het laatste kwart van de 19de eeuw. Bepleisterde en beschilderde lijstgevels waarbij het desbetreffende nummer 134 werd uitgevoerd met gevelbreed ijzeren balkon. Rechthoekige vensters met afgeronde bovenhoeken in geriemde omlijsting met bewerkte sleutels. Nummer 132 met verbouwde pui, nummer 134 met neoclassicistische, tweedelige houten winkelpui met inspringende zijingang.

We kunnen vaststellen dat het huidige pvc buitenschrijnwerk, de invulling van de gelijkvloerse pui en de gele kleurstelling op de lijstgevel beeldverstorend werken voor dit neoclassicistisch ensemble (aangepast sinds eerste inventarisatie in 1981 – geen vergunning).  De laatste vergunning dateert van 1928.  De voorgevel bleef toen ongewijzigd.  De entresol van de woning werd toen uitgebreid.

De geplande werken en de impact op de erfgoedwaarde worden ‘summier’ gemotiveerd in de beschrijvende nota conform artikel 5§2 van de stedelijke bouwcode.

We kunnen stellen dat de geplande werken de erfgoedwaarde van het pand onvoldoende respecteren.  De gele kleurstelling van de lijstgevel, de invulling van de gelijkvloerse pui, het verbreden van de entresol op de verdiepingen en het dichtbouwen van de entresol op de gelijkvloerse verdieping werken beeldverstorend.  De karakteristieke wit geschilderde lijstgevel met houten winkelpui en schrijnwerk en klassieke opbouw van voorbouw met entresol zijn te behouden en/of te herstellen erfgoedelementen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg bijgetreden. Het herstel van de karakteristieke voorgevel is prioritair. In voorwaarden wordt opgenomen om de volledige voorgevel, inclusief kroonlijst, wit te schilderen. De details van het nieuwe houten schrijnwerk moeten bij de uitvoering voorgelegd worden aan de dienst Monumentenzorg voor akkoord. De onvergunde gelijkvloerse gevelpui moet opgewaardeerd worden. Hiervoor is een cultuurhistorisch gemotiveerd ontwerp nodig en moet een aparte omgevingsvergunning bekomen worden.

De voorwaarden die opgelegd worden voor de entresol, zoals beschreven hierboven in ‘schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid’ dragen bij aan de leesbaarheid van de gespiegelde achterbouwen van de gekoppelde panden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie van de nieuwe achterbouw in lichte bepleistering met wit buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de zijgevel van de achterbouw uit te voeren op minstens 2,10 meter van de perceelsgrens met de rechterbuur, zoals in rood aangeduid op de plannen;

3.      voor het bijkomend appartement met 5 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers;

4.      de voorgevel inclusief de kroonlijst unikleurig wit te schilderen;

5.      het houten schrijnwerk in de voorgevel correct te profileren en te schilderen. Voor de uitvoering de details voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

6.      bij de dakopstand moet tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig zijn;

7.      de tekening van de achtergevel niet werd aangepast aan de correcte perceelafmetingen. Bij tegenstrijdigheden moet de bemating van de plantekeningen beschouwd worden als vergunde toestand. De dakerker moet steeds op minstens 60 centimeter van de eigendomsgrens blijven;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor alle uitgevoerde wijzigingen en vergunningsplichtige werken die geen voorwerp uitmaken van deze aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten