2018_CBS_10482 - Omgevingsvergunning - OMV_2018097651. Belgiëlei 143. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/09/1994: vergunning (86#940728) voor het renoveren van een appartementsgebouw.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit vier bouwlagen en een vijfde teruggetrokken bouwlaag onder een plat dak;

-          het gebouw is ingericht als meergezinswoning;

-          de benedenverdieping is voorzien van kantoren met achteraan werkplaatsen;

-          de werkplaatsen bevinden zich achteraan en zijn over bijna het volledige perceel gebouwd, deze bevinden zich onder een schuin dak.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het tijdelijk inrichten van een virtual reality ruimte op de benedenverdieping van een meergezinswoning;

-          de functiewijziging wordt aangevraagd voor 3 jaar;

-          de ruimte heeft een afzonderlijke toegang;

-          het schuifraam in de achtergevel wordt vervangen door een openzwaaiend raam;

-          het grote raam in de gelijkvloerse voorgevel wordt vervangen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
{overeenstemming bouwcode: schrappen wat niet past}
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij een functiewijziging moet in harmonie met de omgeving de kenmerkende invulling van de tuinzone hersteld worden, d.i. open groene ruimte;
• artikel 27 Open ruimte:
  bij een functiewijziging dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel buitenruimte te zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er moeten 20 fietsstalplaatsen voorzien worden, de plannen bevatten hier geen informatie over;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt een parkeerbehoefte gegenereerd. Deze parkeerplaatsen worden niet voorzien.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het publiekstrekkend recreatief gebruik van het bestaande magazijn/werkplaats. Dit leidt tot een intensivering van het gebruik van de bestaande gebouwen in de tuinzone van het bouwblok. Vanuit de goede ruimtelijke ordening is het hierbij wenselijk om de inplanting van de gebouwen in de tuinzone opnieuw optimaal af te stemmen op de woonomgeving, meer bepaald door het herstel van open groene ruimte overeenkomstig de artikelen 10 en 27 van de bouwcode.

Wegens de tijdelijke aard van de aangevraagde vergunning en het beperkt aantal gelijktijdige gebruikers (maximaal 49 personen volgens de brandweerplannen) kan een afwijking gemotiveerd worden voor bovenstaande artikels. De noodzakelijke werken om de ruimtelijke kwaliteit van de tuinzone structureel te verbeteren, staan niet in verhouding tot de impact van de aanvraag. Daarom wordt een afwijking toegestaan in het kader van artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

Dit betreft een tijdelijke functiewijziging voor drie jaar van een hoofdzakelijke werkplaats naar de functie dagrecreatie. Met gepaste voorzorgen is zulke functie verenigbaar met de omliggende woonomgeving. De aanvraag bevat weinig informatie over de concrete invulling van deze functie. De bedoeling is om binnen deze ruimte een testlabo te voorzien voor virtual reality toepassingen.

Er werd advies ingewonnen van de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie’ en van de toeristische dienst ‘Visit Antwerpen’. Hoewel de Virtual Reality arcade wellicht niet de bezoeker aan de stad als doelgroep heeft, zijn er geen bezwaren vanuit toeristisch of economisch oogpunt.

Deze vergunning wordt verleend voor een beperkte duur. Een meer langdurige bestendiging van deze functie is enkel mogelijk na een nieuwe evaluatie van de overlast en het afstemmen van de gebouwen op een duurzame ruimtelijke inplanting.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Deze aanvraag bevat geen concrete informatie over het geplande gebruik, behalve de benaming ‘VR arcade’. Uit de brandweerplannen kan wel afgeleid worden dat het aantal gebruikers beperkt blijft tot 49 gebruikers, waardoor de verwachte impact op de omgeving beperkt is.

De aangevraagde functie is echter wel reeds in gebruik. De inrichter beroept zich daarvoor op de wettelijke vrijstelling van vergunningsplicht voor tijdelijke handelingen onder de drie maanden.
Uit het openbaar onderzoek blijkt dat de omwonenden overlast ervaren door dit gebruik, vooral in de vorm van lawaaihinder, ook in de avonduren.

Gezien de kenmerkende woonomgeving, mag de nieuwe functie geen hinder veroorzaken voor de woonfunctie, de woonkwaliteit mag niet in het gedrang komen. Als voorwaarde bij deze vergunning wordt daarom opgelegd om de geluidsoverlast aan de achterkant (de tuinzone) te beperken en hiervoor gepaste akoestische maatregelen te treffen, zoals het plaatsen van geluidsdempende panelen.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de dienst Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen

“Er moeten voor 1/3de van het aantal bezoekers fietsstalplaatsen voorzien worden. Dat komt neer op 17 fietsstalplaatsen (49/3) en ook enkele voor het personeel. In het totaal moeten er een 20-tal fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode.

In de nota staat dat er in de overdekte inkomhal fietsen kunnen gestald worden maar die zijn niet op plan te zien en de inkomhal is te smal om comfortabel fietsen te kunnen stallen.”

Wegens de onmogelijkheid om autostalplaatsen te voorzien op het terrein is het extra belangrijk om kwalitatieve fietsstalplaatsen te voorzien. Het advies wordt daarom integraal bijgetreden vanuit stedenbouwkundig oogpunt. In voorwaarde wordt opgelegd om 20 fietsstalplaatsen te voorzien in een goed bereikbare binnenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moeten 20 fietsstalplaatsen voorzien worden die voldoen aan de afmetingen van de bouwcode;

3.      de geluidsoverlast aan de tuinzijde van het bouwblok moet te allen tijde beperkt blijven, hiervoor moeten de juiste akoestische maatregelen getroffen worden;

Geldigheidsduur

De handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan tot 13 augustus 2021 in stand blijven. Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning moet de begunstigde het terrein herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning van bepaalde duur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Functionele inpasbaarheid:het bezwaar dat een uitgaansplaats niet thuishoort in een rustige woonbuurt;

Beoordeling: Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Mits gepaste maatregelen te treffen om de overlast te beperken is de aangevraagde functie compatibel met de hoofdzakelijke woonomgeving. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Geluidsoverlast: het bezwaar tegen het verstoren van de rust van de omwonenden. Aan de tuinzijde van de omliggende woningen wordt veel lawaai ervaren in de vorm van geroep en geschreeuw. Aan de straatzijde leidt de nieuwe functie tot overlast door dronken en/of luide bezoekers. De geluidsoverlast wordt versterkt door de late openingsuren;

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers, hulpdiensten en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft deels subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling.
Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het wel evident dat een afwijkende functie in een tuinzone de nodige maatregelen treft om de geluidsoverlast te beperken. Daarom worden akoestische voorwaarden opgelegd bij deze vergunning. Het bezwaar is deels gegrond.

3.      Verhoging van de parkeerdruk: Er is reeds een beperkte parkeercapaciteit in de buurt. Sinds de ingebruikname van de aangevraagde functie is het tekort aan parkeerplaatsen sterk gestegen;

Beoordeling: Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de aangevraagde functie geen significant hogere parkeerbehoefte heeft dan het vorige vergunde gebruik als werkplaats. De impact op de parkeerdruk in de straat is dus relatief beperkt.
Wegens de tijdelijkheid van de aanvraag, blijft het gebouw op langere termijn behouden als de bestaande werkplaats, zodat het opleggen van een structurele verbetering voor de parkeerplaatsen zoals een ondergrondse parking, niet in verhouding staat tot de aanvraag en niet redelijkerwijs kan geëist worden. Het bezwaar is ongegrond;