2018_CBS_10474 - Omgevingsvergunning - OMV_2018113822. Baron Joostensstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/7/2018: gedeeltelijke vergunning (20181128) voor het omvormen van een handelspand met 4 woningen naar 4 appartementen door toevoeging van een extra bouwlaag.

Laatst vergunde toestand

-          laatste vergunning uit 2018 met uitsluiting van de extra dakverdieping en delen van de terrassen;

-          een gelijkvloerse duplex met tuin en 2 bovenliggende appartementen zijn vergund.

Bestaande toestand

-          de werken voor de uitvoering van de laatste vergunning zijn nog niet aangevangen;

-          het pand bestaat momenteel uit vier bouwlagen afgewerkt met een plat dak;

-          het gelijkvloers doet dienst als magazijn en heeft een overdekte binnenkoer met een achterbouw over twee bouwlagen als werkatelier;

-          in elke bovenliggende bouwlaag in het hoofdvolume was een woonentiteit aanwezig;

-          het pand bezit drie woonentiteiten.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiding van een meergezinswoning met een extra daklaag;

-          de bouwhoogte van het nieuw mansardedak bedraagt 17,07m;

-          op deze nieuwe, 4de verdieping wordt een studio ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 46m²;

-          de voorgevel van de daklaag wordt afgewerkt met zwarte leien en buitenschrijnwerk in zwart aluminium.

-          in de vorige vergunning werd voor deze 4de woonentiteit  reeds een gemeenschappelijk terras voorzien op de ondergelegen tussenverdieping en een gelijkvloerse fietsenberging;

-          de overige delen van het gebouw zoals voorwaardelijk vergund in vergunning 20181128 maken geen deel uit van deze aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 30 Autoparkeerplaatsen:
De aanvraag genereert een parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats die niet op het eigen terrein ingericht wordt.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Cultuurhistorische aspecten

Wegens de ligging van het pand in een beschermd stadsgezicht werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het pand Baron Joostensstraat 5 is gelegen in een beschermd stadsgezicht.  De gebouwen Plantin en Moretuslei 66-90 en 55-91 en de aansluitende bebouwing in de Van Immerseelstraat en de Baron Joostenstraat te Antwerpen zijn beschermd als stadsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde in casu stedenbouwkundig-esthetische waarde.

Het stadsgezicht wordt gekenmerkt door heterogene bebouwing uit het vierde kwart van de 19de en de 20ste eeuw. Het zijn voornamelijk typische neoclassicistische enkelhuizen van drie traveeën en drie bouwlagen met centrale balkons en stucwerk, daarnaast meer grootschalige panden met neoclassicistische, eclectische of art-nouveau-kenmerken en recente kantoor- en flatgebouwen.

Het burgerhuis heeft een gevelbreedte van drie traveeën en vier bouwlagen onder een plat dak. Het werd in 1922 ontworpen door bouwmeester Frans Van Rompaey in belle epoque stijl met lichte art deco invloeden, in opdracht van de heer Léon Bastyns.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd.  Dit rapport dateert van 2018 en werd opgemaakt door Archivaria in opdracht van bFarchitecture. 

Aan de beschrijvende nota werd tevens een cultuurhistorische motiveringsnota toegevoegd.  De aanvraag voldoet dan aan artikel 5§2.

Het gebouw heeft een ondersteunende stadslandschappelijke waarde.  Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap.

De voorgevel wordt gerestaureerd en er wordt opnieuw houten buitenschrijnwerk geplaatst.  Gezien de ligging in een beschermd stadsgezicht kunnen we stellen dat de interne aanpassingen voldoende worden gemotiveerd in de aanvraag en aanvaardbaar zijn vanuit oogpunt monumentenzorg. 

Hoewel het burgerhuis initieel ontworpen werd met een plat dak, is de nieuwe toe te voegen mansardeverdieping aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Het eerste deel van de Baron Joostenstraat (1-10) bestaat immers uit een mix van panden ontworpen met een plat dak en uitspringende kroonlijst of met een mansardedak. De dakvorm is dan ook niet a-typisch voor het straatbeeld en voor dit type lijstgevel.

In tegenstelling tot de vorige aanvraag waar het nieuw toe te voegen mansardedak de verhoudingen van een historisch mansardedak niet respecteerde - de vloerplaat bevond zich op gelijke hoogte met de kroonlijst ipv ongeveer 1 meter daaronder- heeft men in deze aanvraag geopteerd om de vloerplaat te laten zakken waardoor de verhouding van de mansarde veel meer in evenwicht is met de onderbouw en het straatbeeld.”

Er werd geen tijdig advies verleend door het Vlaams agentschap Onroerend Erfgoed. Zij gaven echter reeds een gunstig advies voor de meer ingrijpende visuele dakuitbreiding uit de vorige aanvraag, zodat er redelijkerwijs geen nieuwe bezwaren verwacht worden.

Visueel-vormelijke elementen

Ten opzichte van de vorige aanvraag, waarbij de daklaag werd uitgesloten van de vergunning, wordt gekozen om de vloerpas van de dakverdieping te verlagen zodat de verhoudingen van het dak beter aansluiten met de kenmerken van de omgeving.

Bij de uitwerking van de dakuitbreiding is voldoende aandacht besteed aan de materialisatie en de geleding zodat het mansardedak zich integreert in de architectuur van het gebouw en de bestaande waardevolle omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit stelt het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een aparte fietsenberging ingericht op het gelijkvloers.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aangevraagde programma bestaat uit 4 woongelegenheden. Deze aanvraag is onlosmakelijk verbonden met de reeds verleende vergunning voor dit pand, gedeeltelijk vergund op 20/07/2018.

Om te voldoen aan het burgerlijk wetboek inzake privacy werden delen van de terrassen uitgesloten van de vergunning. Dit wordt opnieuw in rood aangeduid op de plannen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De extra daklaag bevat een studio van ongeveer 46 vierkante meter netto-vloeroppervlakte zonder een eigen private buitenruimte. Er kan wel een klein dakterras gedeeld worden met het onderliggende appartement.  Dankzij het open plan is het open ruimtegevoel gegarandeerd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Er wordt geen vergunning verleend voor delen van de terrassen zoals aangeduid in rood op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten