2018_CBS_10465 - Omgevingsvergunning - OMV_2018060184. Hofstraat 9-11. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 16/12/1878: vergunning (1878#1120) voor veranderingen aan de gevel;
• 14/07/1893: vergunning (1893#980) voor veranderingen aan de gevel en stal binnen;
• 06/11/1925: vergunning (1925#22385) voor binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

• het voorhuis is een neoclassicistisch rijhuis met drie bouwlagen en drie traveeën onder een zadeldak;
• achter de poort bevindt zich een bergplaats voor auto’s met werkplaatsen en magazijnen bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;
• de gebouwen staan op de perceelgrenzen met in het midden een overdekte binnenplaats.

Bestaande toestand

• in het voorhuis zijn appartementen ingericht;
• de achterbouw werd in het verleden omgevormd tot een huurkazerne, maar wordt momenteel gebruikt als opslagruimtes;
• 3 woongelegenheden zijn geacht vergund.

Inhoud van de aanvraag

• verbouwing van een woonhuis en voormalige huurkazerne / magazijnen tot hostel met conciërgewoning;
• straatvolume wordt grondig verbouwd en volume achteraan wordt (met uitzondering van de kelderverdieping) gesloopt en herbouwd;
• op de benedenverdieping wordt aan de straatzijde de voorgevel opengewerkt tot een overdekt terras, aansluitend wordt een onthaalruimte, een inkomzone en een aparte uitgang voorzien;
• achteraan worden de gemeenschappelijke ruimtes ingericht zoals een keuken, eetzaal en bar;
• centraal komt een patio met een binnentuin die een oppervlakte heeft van 29 m² en een veranda ter hoogte van de bar;
• op de eerste verdieping worden in het voorhuis twee studio’s ingericht, achteraan een slaapzaal en een kamer met gemeenschappelijk sanitair en één kamer met eigen sanitair;
• op de tweede verdieping bevindt zich in het voorhuis het eerste niveau van en de toegang tot de duplex conciërgewoning, achteraan een slaapzaal en een kamer met gemeenschappelijk sanitair en rechts komt een daktuin van 44 m² die voor de gasten bereikbaar is;
• op de derde verdieping wordt in het voorhuis het tweede niveau van de duplex conciërgewoning voorzien, deze krijgt ook een inpandig terras aan de achterzijde van het voorhuis;
• alle functies worden met elkaar verbonden door middel van een overdekte rondgang rond de patio op elke verdieping;
• in de kelder worden zowel vooraan als achteraan gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes voorzien;
• in de voorgevel wordt het buitenschrijnwerk vernieuwd in hout en de gelijkvloerse open plint wordt afgewerkt met een zichtbare betonstructuur;
• alle nieuwe platte daken worden voorzien van een groendak. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
  de sloop van de achterbouw van het inventarispand en de sloop van de gelijkvloerse gevelpui valt onder de wenselijkheid van behoud;
• 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

door een te hoge densiteit en een te grote vloeroppervlakte in vergelijking met de terreinoppervlakte van het perceel, komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang. Na nieuwbouw en functiewijziging van magazijn naar hostel, komt de leefbaarheid, lichtinval en bezonning binnen het bouwblok in het gedrang;

• 2.1.6  Gevelopbouw en gevelgeleding:
  de gelijkvloerse gevellijn wordt over de gehele gevelbreedte geplaatst met een set-back van 3m10 ten opzichte van de gevellijn. Dit is niet kenmerkend in de omgeving, waardoor de gevelopbouw niet in harmonie is met het referentiekader;
• 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
  in het schuine dakvlak wordt achteraan een dakkapel /dakterras geplaatst. De breedte van de dakkapel bedraagt 3,90m, waar een maximale breedte van 1m50 toegestaan is. De kroonlijst wordt onderbroken, wat niet toegelaten is;
• 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken :
  in het schuine dakvlak wordt achteraan een inpandig dakterras geplaatst. Het terras is niet begrepen binnen het volume van de begrenzende dakvorm, wat strijdig is met de voorschriften;
• 2.2.1 Draagkracht:
  de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van het voorgestelde ontwerp en bestemming kan overlast genereren. Door het ontbreken van fietsstalplaatsen, de aanleg van een horecaterras in de binnentuin en de aanleg van een daktuin voor een hostel tot op de perceelgrenzen, vormt dit project een te grote druk op de woonomgeving waarin het pand gelegen is.
• 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
  de aanvraag betreft de sloop van het voormalig magazijn en de bouw van een nieuwbouw. De oppervlakte van de onbebouwde ruimte bedraagt slechts 29 m², wat slechts 9% is van de totale perceel oppervlakte. Hier is echter minstens 15% open ruimte vereist.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 4 Gebouwen die bestemd zijn voor toeristische verblijfsaccommodatie:
  van elke accommodatievorm die wordt aangeboden dient minimum één te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Er is geen studio, kamer of slaapzaal die voldoet aan de bepalingen;
• artikel 15 Breedte van looppaden tussen binnenmuren:
  er dient een vrije en vlakke doorgangsbreedte voorzien te worden van 150 cm. Bij een versmalling die zich over meer dan 120 cm uitstrekt mag deze doorgangsbreedte 120 cm zijn zolang er aan het begin en het einde voor een vrije en vlakke draairuimte wordt gezorgd. Op het gelijkvloers voldoet de uitgang niet aan dit artikel en op de bovenliggende verdiepingen voldoet de rondgang niet;
• artikel 18 Niveauverschillen tot en met 18 cm:
  het niveauverschil tussen het openbaar domein en het overdekte terras bedraagt 18 cm en wordt niet overbrugd met een helling;
• artikel 20 Bepalingen voor trappen:
  na ten hoogste 17 treden moet voor een tussenbordes van minstens 100 cm diep gezorgd worden. De verdreven trap vooraan voldoet hier niet aan. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning aangebracht worden. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de leuning 40 cm verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. Geen van beide trappen voldoet hieraan.;
• artikel 21 Liften in een koker:
  het hefplateau van de opgetekende lift is niet 140 cm diep;
• artikel 24 Vrije en vlakke draairuimte voor en achter een deur:
  voor en achter elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Dit is bij vele deuren in het gebouw niet in orde;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte:
  bij een manueel te bedienen deur moet naast de krukzijde een vrije en vlakke wand-en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd worden. Dit is bij vele deuren in het gebouw niet in orde;
• artikel 28 Vaste inrichtingselementen met het oog op het onthaal van publiek:
  de plannen geven onvoldoende de vaste inrichtingselementen van het onthaal en de bar aan waardoor dit artikel niet beoordeeld kan worden;
• artikel 30 Ruwbouwmaten van een aangepaste doucheruimte:
  er is geen aangepaste doucheruimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  door het creëren van een set-back in de voorgevel is er geen levendige plint meer aanwezig;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  de insprong grenzend aan de openbare ruimte dient 's nachts afgesloten te worden aangezien de diepte groter is dan 2 meter;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de hoogte van de verblijfsruimtes op de verdiepingen in de achterbouw is slechts 2,56 m in plaats van de gevraagde minimale 2,60 m;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afgescheiden afvalberging met verluchting voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  in de aanvraag is geen publiciteit opgenomen waardoor deze niet beoordeeld kan worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
de sloop van de achterbouw van het inventarispand en de sloop van de gelijkvloerse gevelpui valt onder de wenselijkheid van behoud. De aanvraag bevat te weinig informatie om de sloop van deze waardevolle constructies te rechtvaardigen.

-          2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
door een te hoge densiteit en een te grote vloeroppervlakte in vergelijking met de terreinoppervlakte van het perceel, komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang. Na nieuwbouw en functiewijziging van magazijn naar hostel, komt de leefbaarheid, lichtinval en bezonning binnen het bouwblok in het gedrang.

-          2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:
de gelijkvloerse gevellijn wordt over de gehele gevelbreedte geplaatst met een set-back van 3m10 ten opzichte van de gevellijn. Dit is niet kenmerkend in de omgeving, waardoor de gevelopbouw niet in harmonie is met het referentiekader. Er kan hierop geen afwijking worden toegestaan.

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
in het schuine dakvlak wordt achteraan een dakkapel /dakterras geplaatst. De breedte van de dakkapel bedraagt 3,90m, waar een maximale breedte van 1m50 toegestaan is. De kroonlijst wordt onderbroken, wat niet toegelaten is. Er ontstaat een atypische dakconstructie die niet in overeenstemming is met de historische context. Bijgevolg kan geen afwijking worden toegestaan.

-          2.1.11.1 Terrassen in schuine daken :
in het schuine dakvlak wordt achteraan een inpandig dakterras geplaatst. Het terras is niet begrepen binnen het volume van de begrenzende dakvorm, wat strijdig is met de voorschriften. Er ontstaat een atypische dakconstructie die niet in overeenstemming is met de historische context

-          2.2.1 Draagkracht:
de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van het voorgestelde ontwerp en bestemming kan overlast genereren. Door het ontbreken van fietsstalplaatsen, de aanleg van een horecaterras in de binnentuin en de aanleg van een daktuin voor een hostel tot op de perceelgrenzen, vormt dit project een te grote druk op de woonomgeving waarin het pand gelegen is.

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de aanvraag betreft de sloop van het voormalig magazijn en de bouw van een nieuwbouw. De oppervlakte van de onbebouwde ruimte bedraagt slechts 29 m², wat slechts 9% is van de totale perceel oppervlakte. Hier is echter minstens 15% open ruimte vereist. Het binnengebied wordt dus onvoldoende ontpit en opnieuw te dens bebouwd.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 4 Gebouwen die bestemd zijn voor toeristische verblijfsaccommodatie:
van elke accommodatievorm die wordt aangeboden dient minimum één te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Er is geen studio, kamer of slaapzaal die voldoet aan de bepalingen;

-          artikel 15 Breedte van looppaden tussen binnenmuren:
er dient een vrije en vlakke doorgangsbreedte voorzien te worden van 150 cm. Bij een versmalling die zich over meer dan 120 cm uitstrekt mag deze doorgangsbreedte 120 cm zijn zolang er aan het begin en het einde voor een vrije en vlakke draairuimte wordt gezorgd. Op het gelijkvloers voldoet de uitgang niet aan dit artikel en op de bovenliggende verdiepingen voldoet de rondgang niet;

-          artikel 18 Niveauverschillen tot en met 18 cm:
het niveauverschil tussen het openbaar domein en het overdekte terras bedraagt 18 cm en wordt niet overbrugd met een helling;

-          artikel 20 Bepalingen voor trappen:
na ten hoogste 17 treden moet voor een tussenbordes van minstens 100 cm diep gezorgd worden. De verdreven trap vooraan voldoet hier niet aan. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning aangebracht worden. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de leuning 40 cm verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. Geen van beide trappen voldoet hieraan.;

-          artikel 21 Liften in een koker:
het hefplateau van de opgetekende lift is niet 140 cm diep;

-          artikel 24 Vrije en vlakke draairuimte voor en achter een deur:
voor en achter elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Dit is bij vele deuren in het gebouw niet in orde;

-          artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte:
bij een manueel te bedienen deur moet naast de krukzijde een vrije en vlakke wand-en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd worden. Dit is bij vele deuren in het gebouw niet in orde;

-          artikel 28 Vaste inrichtingselementen met het oog op het onthaal van publiek:
de plannen geven onvoldoende de vaste inrichtingselementen van het onthaal en de bar aan waardoor dit artikel niet beoordeeld kan worden;

-          artikel 30 Ruwbouwmaten van een aangepaste doucheruimte:
er is geen aangepaste doucheruimte voorzien.

De aanvraag wijkt op teveel belangrijke punten af op de verordening toegankelijkheid en dient te worden geweigerd.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint:
door het creëren van een set-back in de voorgevel is er geen levendige plint meer aanwezig. Dit maakt de straat minder aangenaam om in te wonen en te wandelen waardoor er in toepassing van artikel 3 geen afwijking kan worden toegestaan.

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
de insprong grenzend aan de openbare ruimte dient 's nachts afgesloten te worden aangezien de diepte groter is dan 2 meter. Hierdoor daalt het veiligheidsgevoel ’s nachts.

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
de hoogte van de verblijfsruimtes op de verdiepingen in de achterbouw is slechts 2,56 m in plaats van de gevraagde minimale 2,60 m. Zeker in het geval van nieuwbouw is dit onaanvaardbaar voor de minimale verblijfskwaliteit

-          artikel 26 Afvalverzameling:
er is geen afgescheiden afvalberging met verluchting voorzien. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners en gebruikers, niet afgeweken worden. De aanvraag wordt bijgevolg geweigerd;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Dit is voor een project met dergelijke functie en omvang onaanvaardbaar, de aanvraag wordt bijgevolg geweigerd;

-          artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
in de aanvraag is geen publiciteit opgenomen waardoor deze niet beoordeeld kan worden Dit wordt best mee opgenomen in een nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning.

Functionele inpasbaarheid

Het project omvat een voorhuis en achterliggend magazijn dat omgevormd wordt tot een hostel met conciërgewoning in het voorhuis. Op zich is een hostel enigszins verenigbaar met de kenmerkende woonfuncties in de Hofstraat, maar de eventuele overlast voor de omwonenden dient tot een absoluut minimum beperkt te worden. De aanvraag voldoet hier echter op verschillende punten niet aan waardoor het totaalconcept moet worden herbekeken en de aanvraag bijgevolg geweigerd. Daarnaast wordt het maximum aantal gasten niet opgegeven.

De activiteit valt onder de regeling van verblijfsrecreatie van Toerisme Vlaanderen, dit dient te worden opgelegd in de voorwaarden bij een voorwaardelijk gunstige vergunning

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor bezoekers moeten een aantal fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden geen fietsenstallingen ingericht, het plaatsen van fietsen in de evacuatiezone op het gelijkvloers is immers niet toegelaten.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op eigen terrein of op bestaande laad- en loszones in de buurt.

Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgelegd als voorwaarde.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge achterbouw afgebroken en opnieuw gebouwd, met behoud van de oorspronkelijke bouwhoogtes. De regelgeving omtrent nieuwbouw is echter van kracht omdat het vergunde bouwvolume en het aandeel onbebouwde ruimte wordt gewijzigd. Een nieuwe ontwikkeling moet niet alleen een verbetering zijn voor het eigen perceel, maar moet ook een meerwaarde zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van het bouwblok, de beleefbaarheid van de aanpalende monumenten en de leefbaarheid van de omwonenden. Bovendien moet afstand gehouden worden ten opzichte van de perceelgrenzen waar dit een meerwaarde kan betekenen voor aanpalenden.

De patio wordt weliswaar op dezelfde plaats voorzien als de oorspronkelijke binnenkoer, maar de oppervlakte ervan wordt drastisch verkleind. Het bouwvolume in het reeds dens bebouwde binnengebied neemt op die manier verder toe. De enige ontpitting van het perceel vindt plaats op de tweede verdieping in functie van een daktuin. Dit verhelpt echter niet dat het gelijkvloers te dens bebouwd wordt waardoor er onvoldoende ruimte overblijft om een kwalitatieve tuinzone te creëren. Bovendien is er vanop de daktuin inkijk mogelijk in het hoofdgebouw van het rechts aanpalende pand.

We kunnen dus stellen dat de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt overschreden. Bovendien zijn er negatieve gevolgen voor de privacy van naburige percelen en wordt geen meerwaarde gegenereerd voor het eigen perceel en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De aanvraag is dus niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en wordt bijgevolg geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Cultuurhistorische aspecten

Het geplande bouwproject valt buiten de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de ingreep in de bodem binnen de Vastgestelde Archeologische Zone van de historische binnenstad blijft onder 100m².

De geplande werken in de ondergrond bij het verbouwproject beperken zich tot werken voor riolering en afwatering. Omwille van de ligging in de historische Ruienstad (Ruiendriehoek uit de 9de-11de eeuw) en de eeuwenlange bewoning bestaat de kans echter dat hierbij archeologische vondsten aan het licht komen. Vanuit het standpunt van archeologische erfgoedzorg dienen bij een voorwaardelijk gunstige vergunning bijgevolg volgende voorwaarden te worden opgelegd:

-          de bouwheer meldt vooraf de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          de bouwheer laat tijdens de graafwerken werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het pand is intern verbonden met het gedeeltelijk beschermd pand 'De Gulden Handt', Zirkstraat 34 (KB 2/9/1976). Het pand staat tevens beschreven in de architectuurinventaris van het cultuurbezit in Vlaanderen en in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 20/09/2010.

De aanvraag heeft betrekking op een historisch voorhuis met oudere kern getransformeerd in de 19de eeuw tot een lijstgevel en een huurkazerne in het binnengebied. Het object/ complex is waardevol.

De dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg adviseert volgende:

Vanuit oogpunt monumentenzorg vinden wij de reconversie van huurkazerne tot hostel theoretisch een prima herbestemming. De huurkazerne bestaande uit 3 lagen (semi-opengewerkt gelijkvloers, een tweede bouwlaag voorzien van een extern balkon en een derde bouwlaag voorzien van vensteropeningen) was in oorsprong opgedeeld in een reeks vertrekken of kwartieren, waarvan de meeste op de eerste en tweede verdieping slechts 1 kamer groot en ook diep waren, uitgevend op een blinde muur. Een constructie als deze is dan ook niet evident om te herbestemmen. De invulling als hostel is dan ook ideaal aangezien niet-permanente verblijfsruimten andere eisen stellen aan de licht en luchttoetreding en de kamerstructuur, gerelateerd aan de oorspronkelijke functie van het pand met uitzonderlijke circulatie, op die manier bewaard kan blijven.

Tijdens de voorbespreking was het uitgangspunt steeds behoud van de huurkazerne met afhankelijk van de bevindingen van de stabiliteitsingenieur meer of minder aanpassingen. De voorliggende aanvraag voorziet in een afbraak en complete wederopbouw van de voormalige huurkazerne. Dit gegeven is nieuw voor ons en wordt noch vanuit een stabiliteits-technisch dossier noch vanuit een cultuurhistorisch oogpunt geduid. Tijdens de voorbespreking (advies in bijlage toegevoegd door de aanvrager) is nochtans duidelijk meegegeven dat indien er veel wijzigingen plaatsvinden aan de bestaande structuur of er veel elementen verdwijnen er bijkomend documentair onderzoek nodig is aanvullend op het zeer beknopte che-rapport uit 2011 dat de huurkazerne een cultuurhistorische waarde toekent waarvan geen voorbeelden meer gekend zijn in Antwerpen.

Bovendien zijn op vroeg 19de-eeuwse plannen reeds delen van de bestaande plattegrond van deze achterbouw afleesbaar. Op het aangeleverde fotomateriaal (genomen na vrijlegging van enkele afwerkingslagen) lijken ter hoogte van het gelijkvloers ook een moer- en kinderbalkroostering bewaard gebleven. Dit was voor ons nieuwe, waardevolle informatie die mogelijk nog verband houdt met het oorspronkelijk achterhuis waarover het rapport, opgemaakt in 2011, geen melding maakt. Op de verdiepingen lijken er ook hier en daar gerecupereerde balken gebruikt. Deze context en de relatie met een ouder volume is niet verder onderzocht. Ook de kelders worden aangepast.

Ook de ingrepen in het voorhuis zijn ingrijpend en worden niet cultuurhistorisch gemotiveerd vertrekkend vanuit de erfgoedwaarde. Tijdens een plaatsbezoek in 2010 werden er omstucte moerbalken met consoles waargenomen, die doen vermoeden dat de post-middeleeuwse structuur van het pand bewaard is gebleven en dat de oorspronkelijke trap- of puntgevel in de 19de eeuw tot lijstgevel is getransformeerd. De tongewelfde kelderstructuren bevestigen dit eveneens.

Tijdens de voorbespreking werd meegegeven dat ook de bouwhistoriek van het voorhuis onvoldoende geduid wordt in het che-rapport uit 2011 en dat de geplande ingrepen moesten verantwoord worden vertrekkend vanuit de nog aanwezige erfgoedkenmerken en erfgoedwaarden en dat er eventueel bijkomende vrijleggingen dienden te gebeuren indien de niveaus zouden wijzigen of er zou worden ingegrepen op de roosteringen. Dit lijkt niet het geval te zijn maar zowel de interne circulatie, de indeling, de achtergevel en delen van de voorgevel en het dak wijzigen grondig. De ingreep ter hoogte van het gelijkvloers, een overdekt terras is atypisch en het inpandig dakterras doorbreekt de kroonlijst. Het eigenlijke ontwerp werd jammer genoeg nooit teruggekoppeld.

We kunnen de aanvraag dan ook niet gunstig beoordelen, de aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het verkrijgen van een omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te laten erkennen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.

Uit bovenstaande blijkt dat het aangevraagde op zeer veel vlakken niet voldoet aan de geldende regelgeving en huidige normen. Er zijn vele knelpunten op vlak van hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Het hele concept van het hostel dient bijgevolg te worden herbekeken.

In het geval van nieuwbouw zou het beter zijn het perceel minder dens te bebouwen, geen horecaterras of een daktuin te voorzien in het binnengebied, de scheidingsmuren waar mogelijk te verlagen, het hostel in het voorhuis te voorzien en de conciërgewoning in het binnengebied.

Het is tevens aan te bevelen de nodige aandacht te besteden aan het verhinderen van mogelijke overlast van gasten naar de buurt, oa. door geluidsisolatie en een gedragscode/huishoudelijk reglement voor de gasten.

De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          het aangevraagde is op vele punten niet in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid;

-          de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor zowel de gebruikers als het bouwblok komt in het gedrang;

-          de daktuin zorgt voor inkijk in het naburige pand;

-          de teruggetrokken gelijkvloerse gevelpui is atypisch in de omgeving, doet de levendige plint verdwijnen en kan ‘s nachts niet worden afgesloten;

-          het horecaterras in de binnentuin en de gemeenschappelijke daktuin vormen een te grote druk op de woonomgeving;

-          de nieuwbouw verblijfsruimtes hebben slechts een vrije hoogte van 2,56 m;

-          er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien;

-          er is geen afgescheiden afvalberging met verluchting voorzien;

-          het dakterras in het hellende dak is strijdig met de voorschriften en daardoor niet in overeenstemming met de historische context;

-          de aanvraag bevat te weinig informatie om de sloop van de waardevolle constructies te rechtvaardigen;

-          de draagkracht van het perceel en het bouwblok wordt overschreden.