2018_CBS_10206 - Omgevingsvergunning - OMV_2018111314. Manebruggestraat 53. District Deurne - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De aanvraag voorziet achteraan op het perceel in 4 betraande bestaande en vergunde garageboxen.

Verder voorziet de aanvraag grenzend aan linker perceelgrens een onderdoorgang met toegang tot de achterliggende garageboxen en nog 3 extra autostaanplaatsen.

De aanvraag beschikt over een perceelsdiepte van +/- 37 meter waardoor naast de bestaande garageboxen achteraan voldoende manoeuvreerruimte overblijft. Verder wordt grenzend aan de achtergevel een terras en een tuinzone voorzien in functie van de gelijkvloerse woning.

Rekening houdend met een perceelspreedte van +/- 13 meter blijft naast de inrit voldoende ruimte over voor een levendige plint.

Doordat de autostaanplaatsen in de onderdoorgang worden voorzien kan een deel van de voortuinstrook groen een onverhard worden ingericht wat de woonkwaliteit van het project en de beleving van de straat ten goede komt.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
een insprong grenzend aan de openbare ruimte en op het gelijkvloers moet ’s nachts afgesloten kunnen worden;

-          artikel 26 Afvalverzameling:
de afvalberging kan niet gecombineerd worden met een fietsenstalling omdat dit het gebruikscomfort benadeeld. Het is onduidelijk hoeveel ruimte ingenomen zal worden door fietsen en hoeveel ruimte als afvalberging;

-          artikel 27open ruimte:

in de voortuinstrook wordt extra verharding voorgesteld ter verbreding van de oprit ter hoogte van de voorgevel.

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
het aantal bruikbare fietsenstalplaatsen is ontoereikend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

De aanvraag betreft het oprichten van een meergezinswoning met 5 woongelegenheden.

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikels 14, 26, 27 en 29 van de bouwcode met betrekking tot respectievelijk afsluitingen ter hoogte van de rooilijn, afsluiten van een insprong, afvalberging, open ruimte en het voorzien van voldoende fietsenstalplaatsen.

In dit voorstel wordt in het hoofdvolume aan de straatzijde een onderdoorgang gecreëerd . Zulke onderdoorgangen worden beschouwd als insprongen waarvan de diepte groter is dan 2 meter en meer dan de helft van de insprong bedraagt. In toepassing van artikel 14 dient deze ‘insprong’ ‘s nachts afgesloten te worden. Het voorzien van een afsluiting kan in theorie als voorwaarde opgelegd worden. De vraag dient echter wel gesteld te worden hoe de voordeur bereikt kan worden wanneer de onderdoorgang afgesloten is. Bovendien is het niet duidelijk of het voorzien van een afsluiting mogelijk conflicteert met de in dit dossier uitgebrachte adviezen, met de focus op het advies van de brandweer. Bij het voorzien van een afsluiting is wellicht een nieuw brandweeradvies noodzakelijk. Dit kan enkel gebeuren in een nieuw dossier.

Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen conform artikel 26 van de bouwcode een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te voorzien van minimaal 4 vierkante meter. In dit project wordt hiervoor aan de straatzijde een ruimte voorzien met een oppervlakte van 6,42m². Deze wordt echter gecombineerd met een deel van de vereiste fietsenstalplaatsen voor het project, waardoor de ruimte ongeschikt is als afvalberging. Om te kunnen voldoen aan voornoemd artikel dienen de fietsen elders in het project in een voldoende grote ruimte gestald te worden.

Nog in het voorstel worden een aantal fietsenstalplaatsen voorzien in de 4 garages achteraan op het perceel. Dit betreffen echter vergunde autostalplaatsen ten dienste van de buurt. Er kan bijgevolg niet op deze garages gerekend worden voor het stallen van fietsen voor dit nieuwe project. Dit aspect wordt eveneens aangehaald in het advies van de dienst mobiliteit, waarin het volgende gesteld wordt:“Er worden 12 fietsstalplaatsen voorzien in de vergunde garages. Als er een auto in geparkeerd staat, zijn deze fietsen niet bereikbaar. Deze kunnen niet in beschouwing genomen worden”.

Conform het advies van de dienst mobiliteit moet voor de 5 nieuwe woongelegenheden 14 fietsen gestald kunnen worden, wat zich  à rato van 1,5m²/fiets vertaalt in een fietsenberging van 21m². Deze ruimte is te groot om zonder meer op te nemen in het volume op het gelijkvloers. Ze elders in het project voorzien (bv. in de kelder) zou een verregaande aanpassing van de plannen vereisen. Het opnemen van een voldoende grote fietsenberging kan derhalve niet in een voorwaarde opgenomen worden. Het stallen van fietsen moet op een kwalitatieve manier kunnen gebeuren en is een absolute noodzaak bij een nieuwbouwproject.

Het niet kunnen voorzien van de vereiste fietsenberging is reeds een aanleiding om een aanvraag ongunstig te adviseren.

Verder wordt een afwijking van artikel 27 van de bouwcode vastgesteld. In de voortuinstrook wordt extra verharding voorgesteld ter verbreding van de oprit ter hoogte van de voorgevel. Teneinde zoveel mogelijk groene ruimte te voorzien dient de verharding beperkt te worden tot het absolute minimum.

Functionele inpasbaarheid:

De nabije omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van zowel eengezins- als meergezinswoningen. De gevraagde functie van meergezinswoning kan aanvaard worden binnen deze omgeving.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) en de beleidsrichtlijn ’parkeren’ goedgekeurd door het college op 10 november 2016 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er worden 12 fietsstalplaatsen voorzien in de vergunde garages. Als er een auto in geparkeerd staat, zijn deze fietsen niet bereikbaar. Deze kunnen niet in beschouwing genomen worden. In de onderdoorgang zijn er nog 2 fietsstalplaatsen ingetekend in de afvalberging. Deze zijn overdekt en zijn gemakkelijk te bereiken. Het aantal is echter ontoereikend.

Er moet een gemeenschappelijke kwalitatieve fietsenstalling voorzien worden op eigen terrein die plaats biedt aan 14 fietsen en voldoet aan de afmetingen die worden opgelegd in de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Zowel de hoogte van het voorgestelde volume met 3 bouwlagen onder een plat dak alsook de bouwdiepte ervan verwijzen naar in de omgeving vaker voorkomende volumes waardoor het volume op zich ruimtelijk aanvaard kan worden.

Het combineren van de bestaande 4 garages achteraan op het perceel met een nieuw te bouwen volume aan de straatzijde met 5 woongelegenheden genereert echter een parkeerdruk van 9 parkeerplaatsen (4 bestaande achteraan het perceel + 5 nieuwe) welke niet meer in verhouding staat met de oppervlakte van het perceel en welke een niet te verwaarlozen invloed hebben op de algehele kwaliteit van het project. De pogingen om de gecreëerde parkeerdruk op eigen terrein op te vangen resulteert hier in het voorzien van parkeerplaatsen in de onderdoorgang aan de linkerzijde van het gebouw.

Niet alleen zijn deze parkeerplaatsen moeilijk te bedienen.  Gelet op de breedte van de parkeerplaatsen (2,20m) en wil men de auto nog op een redelijke manier kunnen verlaten,  moet men eerst naar de tuinzone rijden, daar keren om vervolgens met de voorkant van de auto naar de straatzijde te parkeren.

Het voorzien van de parkeerplaatsen in de onderdoorgang in combinatie met de doorgang naar de garages achteraan het perceel betekent dat de onderdoorgang zeer ruim gedimensioneerd wordt en bijgevolg de halve breedte van het perceel, +/- 6,80 meter beslaat. Het voorzien van een afvalberging aan de straatzijde maakt dat het niet-levendige deel van de gevel zich uitbreidt tot een totale breedte van ruim 9 meter. De enige verblijfsruimte welke zich aan de straatzijde toont, is de slaapkamer van het appartement op het gelijkvloers. 

De aanwezigheid van al deze zaken leidt hier op het gelijkvloers tot een zeer ijle gevel met grote perforaties. Dit tast de beeldkwaliteit van de gevel zelf en daarmee ook de kwaliteit van het straatbeeld aan. 

De afwezigheid van levendige ruimtes herleidt ook het contact met de straat en daarmee de sociale controle tot een minimum, wat als onaangenaam ervaren wordt.

Ook de positie van de voordeur, 5,40 meter achter de voorgevellijn in de onderdoorgang, komt dit niet ten goede. Zoals eerder reeds aangehaald, zal de onderdoorgang, om in regel te zijn met de bouwcode, afgesloten moeten worden. Deze afsluiting zal ‘s nachts niet enkel de toegang naar de voordeur belemmeren, maar ook dient de vraag gesteld of het voorzien van een afsluiting niet conflicteert met het uitgebrachte advies van de brandweer. Bij het voorzien van een afsluiting is wellicht een nieuw brandweeradvies noodzakelijk. Dit kan enkel gebeuren in een nieuw dossier.

Verder dient nog vermeld te worden dat de 4 aanwezige garages achteraan op het perceel een bestaande, vergunde toestand betreffen. Deze worden vandaag al door buurtbewoners gebruikt zonder dat er een functie aan gekoppeld is. Voor de appartementen die nieuw gebouwd worden, dienen dus bijkomende auto- en fietsen stalplaatsen voorzien te worden. In de aanvraag wordt opgemerkt dat een deel van de vereiste fietsenstalplaatsen voorzien worden in deze 4 garages. Niet alleen behoren deze in weze niet tot de nieuw toegevoegde functie van meergezinswoning, maar ze zijn ook moeilijk bereikbaar bij het gewone gebruik van de garages, m.a.w wanneer er een wagen geparkeerd staat. Dit wordt bevestigd in het advies van de dienst mobiliteit in dit dossier. De 12 voorziene fietsstalplaatsen in deze 4 garages kunnen bijgevolgniet in beschouwing genomen worden bij het berekenen van de vereiste fietsenstalplaatsen.

Ook de fietsenstalplaatsen welke voorzien zijn in combinatie met de afvalberging in het hoofdvolume kunnen niet als nuttig beschouwd worden aangezien zij het gebruik van de afvalberging belemmeren.

Het rechtstreekse gevolg hiervan is dat er een bijkomende fietsenberging voorzien moet worden waarbinnen de volledige behoefte opgevangen kan worden. Voor de vereiste 14 fietsen is dit een ruimte met een oppervlakte van 21m².

Deze ruimte is te groot om zonder meer op te nemen in het volume op het gelijkvloers. Ze elders in het project voorzien (bv. in de kelder) zou een mogelijkheid kunnen zijn, maar vergt een verregaande aanpassing van de plannen. Het opnemen van en voldoende grote fietsenberging kan derhalve niet in een voorwaarde opgenomen worden.

Gelet op het voorgaande kan de aanvraag in deze vorm niet in aanmerking komen om vergund te worden

Visueel-vormelijke elementen:

Zowel de voor- als de achtergevel worden opgetrokken uit blauw-rood gevelparement met accenten in lichtgrijs architectonisch beton.  Voor het schrijnwerk wordt lichtgrijs aluminium gekozen. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

De uitsprong centraal in de voorgevel waarbij de gevel over een breedte van 2,50 meter een uitsprong van 72 cm maakt is echter vreemd in de omgeving, zeker gelet op het gegeven dat deze erker gedeeltelijk tot op het maaiveld doorgetrokken is en ook de kroonlijst de contour van de erker volgt. Het is aangewezen de gevel vlak uit te voeren. Dit kan als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De woongelegenheden zelf voldoen aan de hedendaagse normen inzake woon- en leefkwaliteit. Een aantal specifieke zaken in deze aanvraag, de onderdoorgang, het gebruik ervan en de aanwezigheid van de 4 garages achteraan het perceel, op korte afstand ten opzichte van de hoofdbebouwing  hebben een niet te onderschatten negatieve invloed op de verblijfskwaliteit van de woongelegenheden.

De aanvraag kan in deze vorm niet aanvaard worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

* de combinatie van de bestaande toestand (4 vergunde garages achteraan het perceel) met een nieuwe invulling met 5 woongelegenheden.  Dit resulteert in de aanwezigheid van een zeer ruime onderdoorgang waarvan het gebruik een niet te onderschatten impact heeft op de woon- en leefkwaliteit van de woongelegenheden. De ruimtelijke draagkracht van het perceel wordt hierdoor overschreden;

* Een aantal tekortkomingen t.a.v. de bouwcode welke niet oplosbaar zijn binnen dit dossier aangezien dit verregaande wijzigingen van het plan vereist (voorzien fietsenberging 21m²,  voorzien ontbrekende afsluiting onderdoorgang).