2018_CBS_10202 - Omgevingsvergunning - OMV_2018111943. Berendrechtstraat 63. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/1930: vergunning (1930#37370) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          15/03/1937: vergunning (18#7288) voor binnenveranderingen;

-          17/03/1939: vergunning (18#12053) voor binnenveranderingen;

-          10/09/1998: vergunning (86#980453) voor het overdekken van een bestaande achterkoer. 

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen onder pseudo-mansardedak;

-          gelijkvloers ingericht als kapsalon met achterliggend tuin;

-          eerste verdieping ingericht met de leefruimtes van de eengezinswoning;

-          verdieping onder het dak ingericht met 3 slaapkamers en een badkamer

-          kroonlijsthoogte van 8,17m en nokhoogte van 12m.

Bestaande toestand

-          het gelijkvloers werd volledig dicht gebouwd;

-          het gelijkvloers kreeg een handelsfunctie i.p.v. dienstverlening;

-          zowel de voor- als de achtergevel werden aangepast;

-          met mansarde dak werd vervangen door een plat dak waardoor de zolderverdieping een volwaardige derde bouwlaag werd;

-          de kroonlijsthoogte werd verhoogd tot 9.90 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het volledig dichtbouwen van het gelijkvloers;

-          regulariseren van de functie van het gelijkvloers van diensten naar detailhandel;

-          regulariseren van de aanpassingen aan zowel de voor- als de achtergevel;

-          regulariseren van de aanpassingen aan de dakconstructie, het toevoegen van een volwaardige derde bouwlaag en het verhogen van de kroonlijsthoogte tot 9.90 meter;

-          slopen van een buitenberging op de eerste verdieping en een klein driehoekig uitpandig terras;

-          toevoegen van een uitpandig terras aan de achtergevel op de eerste en tweede verdieping;

-          vervangen van de ramen op de eerste en tweede verdieping in de achtergevel door terrasdeuren;

-          toevoegen van een volwaardige derde verdieping met inpandig terras en een plat dak met daarin een appartement;

-          verhogen van de kroonlijst tot 13 meter;

-          voorzien van een fietsenberging voor 6 fietsen op het gelijkvloers;

-          herindelen van de eerste en tweede verdieping tot telkens 1 appartement. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag omvat de omvorming van een kapsalon op het gelijkvloers naar een reisbureau en het herinrichten van de bovenste verdiepingen. Het kapsalon was een complementaire functie bij de eengezinswoning op de verdiepingen. De aanvraag omvat verder het toevoegen van een volwaardige derde verdieping met inpandig terras en een plat dak met daarin een appartement, het verhogen van de kroonlijst tot 13 meter en het herindelen van de eerste en tweede verdieping tot telkens 1 appartement. 

Op het gelijkvloers bevindt zich een reisbureau van +/- 76 m² uitgestrekt over heel het perceel, op het eerste verdiep is er een éénslaapkamer appartement van +/- 50 m² met een terras van +/- 4m², op de tweede verdieping is er een éénslaapkamer appartement van +/- 51 m² met een terras van +/- 4m² en op de derde verdieping is er een éénslaapkamer appartement van +/- 46 m² met een terras van +/- 4m².

Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van grote eengezinswoningen voor gezinnen is het wenselijk dat deze niet meer opgedeeld worden in kleinere woningen of ingenomen worden door een andere functie. Als streefdoel wordt een bruto oppervlakte van 350 m² aangehouden voor een te bewaren of te beschermen eengezinswoning.

De aanvraag handelt over de opdeling van een eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van <  350 m² en dient dus als een te beschermen eengezinswoning beschouwd te worden.

De aanvraag gaat uitsluitend over éénslaapkamer appartementen. Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dient een project uit een mix van één-, twee- en indien mogelijk van drieslaapkamer appartementen te bestaan. Dergelijke units dienen respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m², 80 m² en 110 m², deze aanvraag voldoet niet aan deze vereiste en komt bijgevolg niet in aanmerking voor vergunning.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 29 en 30: zie advies mobiliteit

-          artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren

opstand scheidingsmuren t.o.v. hoogst aangrenzende dakvlak lager dan 30 centimeter.             

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het regulariseren van het dichtbouwen van het gelijkvloers, de functie detailhandel, aanpassingen aan de voor- en achtergevel en het toevoegen van een extra bouwlaag. De functie van het gelijkvloers wijzigt van kapsalon (LVT) naar reisbureau. Advies werd gevraagd aan de dienst business en innovatie. Het advies luidt als volgt: “Gusntig advies met betrekking tot het herinrichten en optimaliseren van het bestaande handelsgelijkvloers. Er zijn geen structurele aanpassingen die een negatieve impact hebben op de detailhandelsstructuur.” De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Volgens de bouwcode (artikel 29) dienen er vier fietsstalplaatsen voorzien te worden voor de twee bijkomende appartementen. ( 2x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) =4). Er zijn 4 fietsstalplaatsen voorzien in de gang op het gelijkvloers. Het gaat om een hangsysteem waarbij er geen voldoende ruimte is achter de fietsstalplaats om de fiets comfortabel te kunnen stallen. De ruimte achter elke fietsstalplaats moet volgens artikel 29 minimum 1,70m bedragen. In voorwaarde wordt opgenomen om de fietsstalplaatsen zo in te richten dat ze voldoen aan artikel 29 en comfortabel in gebruik zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op de eerste verdieping wordt een kleine ruimte verwijderd, waardoor de bouwdiepte gevelbreed gelijk loopt. Tegenover de laatst vergunde toestand wordt de bouwdiepte naar achteren opgeschoven en wordt het pand voorzien een extra bouwlaag met plat dak op de bovenste verdieping. Daardoor sluit de bouwhoogte aan op de linker woning met bouwhoogte van 13m. In de Berendrechtstraat, vlakbij de kruising met de abdijstraat, is een dergelijk bouwhoogte aanvaardbaar. De uitgevoerde en te regulariseren bouwdiepte overschrijden de bouwdieptes van de rechterwoning niet. De bouwdieptes van de linker woning worden beperkt overschreden met ongeveer 50cm. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er worden ingestemd met een volumewijziging zoals voorgesteld.  

Visueel-vormelijke elementen

De voor- en achtergevel wordt voorzien van een witte gevelbepleistering. Een lichte kleurstelling kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig worden bevonden omwille van de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart aluminium voor winkelpui en witte PVC voor het overige buitenschrijnwerk. Er worden geen storende effecten verwacht inzake visuele en vormelijke elementen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheimuur met de aanpalenden werd ter hoogte van het nieuwe platte dak op de bovenste verdieping niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.

De terrassen die voorzien werden voldoen aan de regels van het burgerlijk wetboek: lichten en zichten. Er wordt geen hinder inzake privacy verwacht.

Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moeten 4 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode;

3.      De dakopstanden die geen 0,3 meter hoogte hebben als volgt af te werken:

• de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
• er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig;
• bij hellende daken met een houten dakstructuur, indien de isolatie valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of indien de plafondzijde beschermd is met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten