2018_CBS_10445 - Omgevingsvergunning - OMV_2018083159. Van Maerlantstraat 63. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/1946: vergunning (18#21231) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          18/07/1958: vergunning (18#38452) voor het bijbouwen van een wc.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een schuin dak;

-          het gebouw is ingericht met een winkelruimte op de benedenverdieping en twee wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          het perceel is grotendeels bebouwd, achteraan rechts is een kleine koer.

Bestaande toestand

-          het pand is zowel aan voor- als achterzijde voorzien van perceelbrede dakuitbouwen;

-          in de daklaag is een extra wooneenheid ondergebracht;

-          de vitrine is vervangen door een garagepoort;

-          de koer is dichtgebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het volledige pand dat bestaat uit een handelszaak en drie appartementen;

-          bouwen van een meergezinswoning bestaande uit vijf bouwlagen onder een plat dak met een bouwhoogte van 15,22 m en een bouwdiepte van 8,70 m;

-          op de benedenverdieping en de eerste verdieping zal een duplexappartement van circa 64 m² voorzien worden met de tuin als private buitenruimte;

-          op de tweede, derde en vierde verdieping wordt telkens een studio van 35 m² voorzien;

-          aan de achtergevel wordt op elke verdieping een terras voorzien, aan de voorgevel wordt een terras voorzien op de tweede verdieping;

-          in de kelder wordt een fietsenstalling voorzien voor 9 fietsen, een gemeenschappelijke afvalberging en 4 bergingen;

-          het plat dak wordt aangelegd als groendak;

-          de voorgevel wordt voorzien van verticaal geplaatst metselwerk in het bruin grijs met een plint in blauwe hardsteen, het terras is uit wit prefabbeton;

-          het buitenschrijnwerk zal voorzien worden in wit aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 1.3: Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht: zie artikel 1.4 Draagkracht.

• artikel 1.4: Door de kleine afstand tussen de verschillende volumes/terrassen en het aantal woongelegenheden, door de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten van de duplexwoning en het grote aantal parkeerplaatsen dewelke worden afgewikkeld op het openbaar domein wordt de draagkracht van de site overschreden.

Op een oppervlakte tot 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee slaapkamer appartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen. Daarenboven vormen 3 studio’s en 1 één slaapkamer appartement geen aanvaardbare mix.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de duplexwoning onvoldoende wooncomfort biedt. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 :Het talrijkst in de straat zijn panden met een hoog (eventueel verhoogd) gelijkvloers. Het voorzien van een (niet verhoogd) gelijkvloers met een hoogte die niet meer bedraagt dan de minimale hoogte, is bijgevolg niet kenmerkend.

De beschrijvende nota van voorliggende aanvraag vermeldt het volgende: ‘De voorgevel van het aangevraagde gebouw wordt zo geconcipieerd dat de eerste twee bouwlagen 1 geheel vormen, waardoor het gebouw slechts 4 bouwlagen lijkt te hebben. Op die manier wordt de bestaande harmonie in de straat bewaard.’

De vloer van de eerste verdieping komt tot tegen de voorgevel. Hierdoor is deze vloer weldegelijk zichtbaar en is de stelling in de beschrijvende nota niet correct.

Daarenboven hebben de voorziene eerste twee bouwlagen een totale hoogte welke hoger is dan de hoogte van de kenmerkende hoge (eventueel verhoogde) gelijkvloerse bouwlagen waardoor ook de vloer (en het balkon) van de tweede verdieping hoger uitkomt dan kenmerkend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van een pand met een voormalig handelsgelijkvloers en een bovenliggende meergezinswoning met 2 woongelegenheden en de bouw van een nieuwe meergezinswoning met 4 woongelegenheden. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals het huidige pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. De volledige omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume is verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening. Echter komt het project inzake het aantal bouwlagen, zoals voorgesteld met vijf volwaardige bouwlagen, niet overeen met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt van bruin genuanceerd gevelmetselwerk voorzien met aluminium detailleringen in het vlak wat leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering.

Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De uitpandige terrassen aan de achterzijde worden voorzien tot op de vijfde bouwlaag. Gelet op de ligging van het ondiepe perceel in de spits toelopende oksel van het bouwblok bedraagt de afstand tot de achtergrens slechts 2,30 à 3,00 m en 1,90 m tot de laterale perceelgrenzen. Dit heeft tot gevolg dat vanop de terrassen onaanvaardbare storende zichten gecreëerd. Bovendien en ook omwille van deze reden komen dergelijke uitpandige terrassen nergens voor in dit gedeelte van het bouwblok.

De terrassen zijn dus zeer storend voor de privacy en absoluut niet kenmerkend in de bebouwde omgeving.

De meergezinswoning voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande bouwwerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

1 appartement met 2 slaapkamers ? 1 x 3 = 3

3 appartementen met 1 slaapkamer ? 3 x 2 = 6

Er moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot. De deur naar de kelder moet automatisch open gaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten