2018_CBS_00724 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs - Terlindenhofstraat 150, 2170 Merksem. Uitbreiding gymhal. Aanpassing raming bouwkost. Definitief ontwerp - Goedkeuring

CONTEXT

Op de site Terlindenhofstraat 150 te Merksem bevinden zich in hoofdzaak een woning aan de straatzijde, een middenbouw en een achterbouw, allen in eigendom van de stad Antwerpen.

De achterbouw bestaat uit:

• gelijkvloers: turnzaal, gymhal, een cafetaria, kleed- en bergruimten;
• eerste verdieping: vier multifunctionele lokalen;
• tweede verdieping; polyvalente zaal met keuken.

Het gebouw wordt heden gebruikt door:

• SCC Randstad: twee lokalen op de eerste verdieping;
• CC Merksem: de polyvalente zaal op de tweede verdieping;
• Klimop: sinds 2012 de gymhal, turnzaal, kleedruimten en sanitair op het gelijkvloers, in gedeeld beheer met de stad Antwerpen;
• Klimop: sinds 2012 de cafetaria, in concessie voor niet commercieel gebruik tot 31 december 2020;
• Klimop: twee lokalen op de eerste verdieping, echter zonder overeenkomst.

Klimop is in samenspraak met district Merksem vragende partij om de bestaande gymhal uit te breiden met een nieuwe gymhal van 20m x 20m zodat een grote zaal ontstaat die ingezet kan worden voor specifieke tumbling trainingen.

Op 19 december 2016 (jaarnummer 797) heeft de gemeenteraad de uitbreiding tot een grotere gymhal goedgekeurd. Het gewenste programma zou worden ingevuld binnen het goedgekeurde, geraamde bedrag van 870.000,00 EUR.

Bijkomend heeft de gemeenteraad goedgekeurd dat na oplevering van de verbouwingswerken de huidige overeenkomst gedeeld beheer met Klimop zal worden stopgezet en de infrastructuur beheerd zal worden door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. De nieuwe infrastructuur zal vervolgens via openverklaring in concessie gegeven worden, mits voldaan wordt aan de voorwaarden voor openverklaring en het sportconcessiereglement. De concessieovereenkomst zou ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college.

AANPASSING GERAAMDE BOUWKOST

De bedrijfseenheid Stadsbeheer/Bouwprojecten heeft het bouwproject initieel, op basis van het aantal vierkante meters, geraamd op 868.037,00 EUR. De initieel geraamde bouwkost omvatte de uitbreiding van de gymhal, inclusief extra berging, negen parkeerplaatsen, erelonen, studiekosten en btw.

Intussen zijn gedurende het ontwerpproces de ontwerpers in samenspraak met de bedrijfseenheid Stadsbeheer tot voortschrijdende inzichten gekomen. Bij het uitvoeren van een dynamische simulatie zijn er noodzakelijke aanpassingen aan het bestaande gebouw voorgesteld. Dit om het binnenklimaat te kunnen beheersen en de stookkosten te drukken.

De totale bouwkost wordt nu geraamd op 1.295.196,59 EUR, inclusief btw en erelonen. Volgende werken worden bijkomend opgenomen ten opzichte van de initieel geraamde bouwkost:

• Bestaande gevelbekleding vervangen: om een aanvaardbaar binnenklimaat te garanderen is het vervangen van de gevelbekleding van de huidige gymhal noodzakelijk. De huidige gevel is translucent en heeft een hoge zonnetoetredingsfactor, waardoor de zaal bij zonlicht snel opwarmt. De bestaande gevelbekleding wordt vervangen door opake delen.

• Bestaand dak isoleren: het bestaand dak is beperkt geïsoleerd en voldoet niet aan de huidige isolatienormen. Beide daken sluiten op elkaar aan om éénzelfde ruimte te overkappen. Het is daarom een evidentie om beide daken éénzelfde isolatiewaarde te geven. Het negeren van deze maatregel zal condensatie geven en een groot warmteverlies.

• Bijsturing ontwerp technieken: de bestaande luchtgroep is niet geschikt om de vergrote nieuwe hal te klimatiseren. Initieel was voorzien de bestaande installatie uit te breiden. Een technische analyse en kosten-batenanalyse heeft aangetoond dat het aangewezen is om deze bestaande installatie van 15 jaar te vervangen door een nieuwe installatie die is afgestemd op de uitbreiding van het volume. De dynamische simulatie met de bijhorende berekening van de terugverdientijd toont aan dat door de bovenstaande drie maatregelen het verbruik ten opzichte van de huidige situatie drastisch zal verminderen met circa 70%  en dat de investering wordt terugverdiend op 19 jaar.

• Bestaande structuur brandwerend schilderen: de uitbreiding is opgebouwd uit dezelfde staalstructuur als het bestaande deel. Dit bestaande deel voldoet niet aan de huidige normen opgelegd door de brandweer. Omwille van veiligheid en uniformiteit tussen bestaand en nieuw deel is het opportuun zowel de nieuwe alsook de bestaande structuur brandwerend te schilderen.

• Bijkomende valput: uit gesprekken met de gebruiker blijkt een extra valput een grote meerwaarde voor het gebruik van de gymzaal.

• Maatregelen opgelegd door de brandweer: bij het opmaken van de ontwerpopdracht en het bijhorende bouwbudget werden de maatregelen die worden opgelegd door de brandweer onderschat. Bij het uitbreiden van de hal vraagt de brandweer onder andere om een buitenhydrant te plaatsen en de buitenaanleg aan te passen.

• Bijsturing ontwerp architectuur: het ontwerp wordt nog bijgestuurd en verfijnd.

• Nieuwe sportvloer: initieel was een nieuwe sportvloer niet opgenomen in het dossier. De club zou zelf instaan voor de uitvoering ervan. Omwille van praktische uitvoerbaarheid en controle op de werf, wordt op deze beslissing teruggekomen. De club blijft wel verantwoordelijk voor het opmaken van een dossier om hier subsidies voor te krijgen van Sporting A.

• Vernieuwen aangrenzend dak: het dak van het verlaagd deel van de sporthal dat als verbinding dient tussen het oudste gebouw en bestaande gymhal is dringend aan vervanging toe omwille van verschillende lekken. Het vervangen van dit dak stond reeds mee opgenomen op de projectenlijst van 2018 bij de dienst Stadsbeheer/ Onderhoudsmanagement. Dit dak grenst fysiek aan de bestaande, te vervangen gevel. Omwille van praktische uitvoering en verantwoordelijkheid van waterdichting stelt de bedrijfseenheid Stadsbeheer voor dit mee op te nemen binnen het project van de uitbreiding van de gymhal.

SCENARIO'S (ten gevolge van de aangepaste geraamde bouwkost):

Gegeven de aangepaste geraamde bouwkost voor het realiseren van de uitbreiding van de bestaande gymhal, zijn er drie mogelijke scenario's.

• Scenario 1: het programma aanpassen naar de initieel geraamde bouwkost van 870.000,00 EUR.

Indien het initieel geraamde budget behouden blijft als maximaal budget voor dit project en het programma naar dit budget dient aangepast te worden, komt dit neer op een uitbreiding van de bestaande sporthal van slechts 10 op 20 meter. Deze beperkte uitbreiding maakt het enerzijds niet mogelijk om de beoogde tumbling discipline in de nieuwe sporthal uit te voeren. Anderzijds is er in dat geval een sterk onevenwicht tussen de bouwkost en de nieuw te realiseren extra sportoppervlakte.

• Scenario 2: het gewenste programma uitvoeren volgens de aangepaste geraamde bouwkost van 1.295.196,59 EUR (voorkeurscenario).
  

Omwille van het voortschrijdend inzicht is het initieel geraamde bouwbudget ontoereikend en wordt een uitbreiding van 20 op 20 meter geraamd op 1.295.196,59 EUR, inclusief btw en erelonen. Het bijkomende budget wordt voorzien door het district Merksem en de bedrijfseenheden Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs en Stadsbeheer.

Bijkomend wordt het definitief ontwerp van de uitbreiding ter goedkeuring voorgelegd en kunnen de ontwerpers starten met de opmaak van het uitvoeringsdossier en de bouwaanvraag.

• Scenario 3: het project wordt geannuleerd omwille van onvoldoende beschikbaar budget.

De bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs brengt scenario 2 als voorkeurscenario naar voor. Op basis van scenario 2 wordt volgend financieel & functioneel voorstel gedaan:

FINANCIEEL

• Beschikbare middelen

Het beschikbaar budget bedroeg initieel 870.000,00 EUR, waarvan 800.000,00 EUR ter beschikking gesteld door het district Merksem en 70.000,00 EUR via infrastructuursubsidies van de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs.

De totale bouwkost wordt nu geraamd op 1.295.196,59 EUR. Het verschil in budget zal als volgt ter beschikking worden gesteld (inclusief btw) :

Het bedrag van 150.000,00 EUR dat door het district Merksem is voorzien voor 2018, wordt bij BW2018 gewijzigd naar 100.000,00 EUR. Het bedrag van 800.000,00 EUR dat door het district Merksem is voorzien voor 2019, wordt bij BW2018 gewijzigd naar 1.010.658,59 EUR.

• Inkomsten stad Antwerpen

De huidige vergoeding volgens de overeenkomst gedeeld beheer, conform het retributiereglement, bedraagt 10.484,00 EUR/jaar (inclusief kosten nutsvoorzieningen, voor sportseizoen 2016/2017). De huidige vergoeding voor de cafetaria in concessie bedraagt 320,78 EUR/jaar (exclusief btw).

Een nieuwe sportconcessieovereenkomst zal worden bepaald volgens het sportconcessiereglement met als jaarlijkse vergoeding: 0,03 EUR/m² voor buitenruimte; 3,00 EUR/m² voor sportruimte en 5,00 EUR/m² voor een cafetaria en aanhorigheden. De totale concessievergoeding voor alle beschikbare units, conform het sportconcessiereglement, bedraagt ongeveer 4.850,00 EUR/jaar (inclusief de gemeenschappelijke ruimten pro rata het gebruik, exclusief buitenruimte).

Bij het afsluiten van een sportconcessieovereenkomst vormt dit ongeveer 6.000,00 EUR aan gederfde inkomsten voor de bedrijfseenheid Stadsbeheer. Daar tegenover staan de nieuwe voorwaarden voor het huurders- en eigenaarsonderhoud en de energetische kosten.

Ter vergelijking: een marktconforme vergoeding bedraagt 42.508,00 EUR/jaar.

• Onderhoud

Exclusieve delen:

• de concessionaris staat in voor alle binnen- en buitenwaartse onderhouds- en herstellingswerken inclusief de eigenaarherstellingen te wijten aan ouderdom, slijtage en overmacht en dit voor zover deze betrekking hebben op de exclusief in concessie gegeven ruimten. De goedkeuring van de stad Antwerpen is vereist alvorens de werken een aanvang kunnen nemen en dit conform het sportconcessiereglement.

De jaarlijkse onderhoudskost van de hernieuwde gymhal (exclusief cafetaria, kleed- en bergruimten, lokalen op de eerste verdieping) wordt volgens de berekeningen van het POORT-model geraamd op:

Gemeenschappelijke delen:

• kosten gemeenschappelijke delen: voor wat betreft de kosten voor schade aan gemeenschappelijke delen en kosten met betrekking tot onderhoudscontracten wordt een verdeelsleutel toegepast pro rata het vloeroppervlak in gebruik. De verhouding van het gebruik bedraagt indicatief: 80% concessionaris en 20% stad Antwerpen. De definitieve verhouding wordt berekend na uitvoering van de uitbreidingswerken.
• herstellingen gemeenschappelijke delen: de stad Antwerpen zal (pro rata het vloeroppervlak in gebruik) gehouden zijn tot vergoeding aan de concessionaris van de kosten voor herstelling van de schade, andere dan normale sleet, veroorzaakt aan de gemeenschappelijke delen zoals:
• het dak in zijn geheel (inclusief dakkoepels, dakgoten en schouwen);
• gevels in zijn geheel (exclusief de ramen, deuren en poorten in exclusief gebruik);
• de riolering (inclusief deksels die toegang geven tot ondergrondse riolering), fundering, technische installaties en HVAC;
• de voordeur op het gelijkvloers;
• de lift;
• de trap naar de eerste en tweede verdieping (inclusief de vloer en wanden);
• de centrale hal op de eerste en tweede verdieping (inclusief plafond, vloer en wanden, exclusief de deuren naar de in concessie gegeven ruimten);
• de vluchttrap;
• de leidingen van elektriciteit, water en HVAC (tot aan de aansluiting op de exclusieve infrastructuur).

• onderhoud gemeenschappelijke delen: de concessionaris is samen met de stad Antwerpen gehouden tot de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten.
• gemeenschappelijke kosten onderhoudscontracten: de kosten van onderhoudscontracten vallen ten laste van de concessionaris en de stad Antwerpen (pro rata het ruimtegebruik). De afgesloten onderhoudscontracten voor onderhoud en/of keuringen omvatten:
• onderhoudscontract inbraakinstallatie;
• onderhoudscontract gasgestookte installaties;
• onderhoudscontract luchtbehandelingsinstallaties;
• onderhoudscontract noodverlichting;
• onderhouds- en keuringscontract lift;
• meldkamer lift.

FUNCTIONEEL

De bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs wenst na de uitvoering van de werken de nieuwe gymhal in concessie te geven.

Volgende ruimten vormen dan onderdeel van de nieuwe concessieovereenkomst:

• alle ruimten op de gelijkvloerse verdieping met uitzondering van de gemeenschappelijke inkom, gang, trap- en liftkern;
• de twee ruimtes op de eerste verdieping.

Gedurende de uitvoering van de werken aan de gymhal kan Klimop zijn trainingen laten doorgaan in de nieuwe sporthal Rode Loop 2.

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.

Op 18 september 2015 (jaarnummer 7705) keurde het college de opstart van het dossier 'uitbreiding Gymhal Terlinden' goed.

Het district Merksem stelt voor de uitbreiding van de gymhal in de Terlindenhofstraat 150 budget ter beschikking aan de stad Antwerpen.

Op 19 november 2015 (jaarnummer 61) keurde de districtsraad Merksem de budgetopmaak 2016 goed waarin staat opgenomen dat het district Merksem ter ondersteuning van dit dossier 600.000,00 EUR ter beschikking stelt aan de stad Antwerpen.

Op 26 mei 2016 (jaarnummer 167) keurde het districtscollege de budgetwijziging 2016 goed. Het budget van 600.000,00 EUR werd verschoven naar 2017.

Omdat de bouwkost door de bedrijfseenheid Stadsbeheer hoger werd geraamd dan het reeds ter beschikking gestelde budget van 600.000,00 EUR, zal het district Merksem 200.000,00 EUR extra budget ter beschikking stellen aan de stad Antwerpen. Het bijkomend budget van 200.000,00 EUR is door het district Merksem opgenomen in de budgetopmaak 2017 dat op 17 november 2016 ter goedkeuring aan de districtsraad wordt voorgelegd.

De bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs geeft het totaalbudget in operationeel beheer bij de bedrijfseenheid Stadsbeheer.

Op 19 oktober 2016 (jaarnummer 631) adviseert het managementteam gunstig om de bestaande gymhal, gelegen aan de Terlindenhofstraat 150 te 2170 Antwerpen, uit te breiden tot een grotere gymhal mits volgende voorwaarden:

Bijkomend adviseert het managementteam gunstig dat de twee lokalen op de eerste verdieping die zonder overeenkomst in gebruik zijn door Klimop verlaten worden en terug overgedragen worden aan de stad Antwerpen.

Op 25 november 2016 (jaarnummer 797) keurde de gemeenteraad goed om de bestaande gymhal, gelegen aan de Terlindenhofstraat 150 te 2170 Antwerpen, uit te breiden tot een grotere gymhal voor het geraamde bedrag van 870.000,00 EUR.

De gemeenteraad keurde tevens goed dat het gewenste programma wordt ingevuld binnen het goedgekeurde, geraamde bedrag van 870.000,00 EUR.

De gemeenteraad keurde ook goed dat de huidige overeenkomst gedeeld beheer wordt stopgezet en de infrastructuur na oplevering wordt beheerd door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. De nieuwe infrastructuur wordt via openverklaring in concessie gegeven mits voldaan wordt aan de voorwaarden voor openverklaring en het sportconcessiereglement. De concessie zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college.

Op 23 december 2016 (jaarnummer 11181) keurde het college de verlenging van de huidige overeenkomst 'gedeeld beheer Gymhal Terlinden' tussen de stad Antwerpen en Klimop R.T. Merksem vzw (Klimop) goed. De overeenkomst wordt afgesloten per kalenderjaar na een positief evaluatierapport. In het kader van de mogelijke uitbreiding van de gymhal, waarvan de toekomstige beheersvorm nog bepaald dient te worden, is het niet wenselijk om langdurige overeenkomsten af te sluiten.

Op 17 februari 2017 (jaarnummer 1595) keurde het college de projectdefinitie goed en stelde het ontwerpbureau Met Zicht op Zee Architecten bvba aan voor dit ontwerpdossier.

Intussen zijn gedurende het ontwerpproces de ontwerpers in samenspraak met de bedrijfseenheid Stadsbeheer tot voortschrijdende inzichten gekomen. Bij het uitvoeren van een dynamische simulatie zijn er noodzakelijke aanpassingen aan het bestaande gebouw voorgesteld. Ook blijken de eisen gesteld door de brandweer hogere kosten met zich mee te brengen dan intieel geraamd. Daarnaast is er nog een aanpassing opgenomen in het gewenste programma voor de nieuwe hal.

Op 23 november 2017 keurde de districtsraad Merksem de aanpassingen aan het meerjarenplan 2014-2019 en het budget voor 2018 goed.

Op 13 december 2017 (jaarnummer 665) adviseerde het managementteam gunstig:

• het principe dat de raming van de bouwkost voor de uitbreiding van de bestaande gymhal, gelegen aan de Terlindenhofstraat 150 te 2170 Antwerpen, wordt gecorrigeerd van 870.000,00 EUR naar 1.295.196,59 EUR (inclusief btw en erelonen). In latere fase bij gunning, met marktconforme offertes, wordt het budget nog bekrachtigd door het college;
• de goedkeuring van het definitief ontwerp voor het uitbreiden van de bestaande gymhal, gelegen aan de Terlindenhofstraat 150 te 2170 Antwerpen en de opdrachten aan Met Zicht op Zee Architecten bvba, tot het opmaken van het uitvoeringsdossier en de bouwaanvraag;
• het principe dat de twee lokalen op de eerste verdieping (die momenteel zonder overeenkomst in gebruik zijn door Klimop) onderwerp zullen vormen van de af te sluiten sportconcessieovereenkomst na uitvoering van de werken.

Dit besluit handelt enkel over de principiële beslissing tot de uitbreiding van de bestaande gymhal. De formele beslissing (inclusief de financiële gevolgen) volgt nog.

Raming bouwkosten, exclusief erelonen:

Het bouwbudget vergroot met 444.886,29 EUR (inclusief BTW). Het benodigde ereloon wordt hierdoor geraamd op 160.436,43 EUR (inclusief BTW). Er moet bijkomend nog 61.222,48 EUR (inclusief BTW) worden vastgelegd.

Het ereloon voor het vernieuwen van het aangrenzende dak wordt niet in rekening gebracht. De dienst SB/VG/Exploitatie projecten zal zelf instaan voor het opmaken van het uitvoeringsdossier en het opvolgen van de werken.

Gemeentedecreet artikel 57: "Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren."