2018_CBS_10705 - Omgevingsvergunning - OMV_2018088917. Fredegandus Van Rielstraat ZN. District Deurne - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag handelt over het bouwen van een appartementsgebouw in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen met op elke bouwlaag een appartement. De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften artikel 2.1.B (DE/2014/V/001(4) goedgekeurd op 20 april 2018) wat de bouwdiepte betreft. De bouwdiepte op de 1^ste verdieping overtreft de maximale bouwdiepte van 15 m met 2 m, dit omwille van het voorzien van een terrasscherm. Bovendien voldoet dit terrasscherm niet aan artikel 34 – “stabiliteit en scheimuren” - van de bouwcode aangaande de vereisten waaraan scheidingsmuren moeten voldoen. 

De onmogelijkheid om het terrasscherm te plaatsen heeft als gevolg dat de voorziene zone voor het terras aangepast / verkleind dient te worden. Om de privacy naar de links aanpalende buur toe te garanderen kan een terras enkel op voldoende afstand van de perceelgrens ingericht worden, minimale afstand van 1.90 m en dient de zone van het terras zich te situeren binnen een hoek van 45°, te meten vanaf de perceelgrens en dit ter hoogte van de achtergevel. 

Door deze beperkingen zal de oppervlakte van het terras afnemen, waardoor het niet meer kan voldoen aan artikel 28 van de bouwcode – “minimale oppervlakte buitenruimte”. Voor een appartement met 2 slaapkamers wordt immers een terras van minimaal 6 m² gevraagd. Zeker bij een nieuwbouwproject is de aanwezigheid van een voldoende grote privatieve buitenruimte een absolute vereiste. Er kan dan ook geen afwijking toegestaan worden op voornoemde artikels 28 en 34 van de bouwcode. Om aan deze minimale oppervlakte van 6 m² te kunnen voldoen wordt door de omgevingsambtenaar als voorwaarde opgelegd om het terras (gedeeltelijk) inpandig te voorzien. Het terras kan omwille van dezelfde problematiek, voldoende afstand tot de rechter perceelgrens en de 45°-regel, niet naar rechts opgeschoven worden. Op deze manier blijft er voor het 2 slaapkamer appartement op deze verdieping enkel een netto vloeroppervlak over van +/- 70 m², deze beperkte ruimte garandeert geen goede verhouding tussen de verschillende leefruimtes en het aantal slaapkamers. Het aanleggen van een dergelijk, gedeeltelijk inpandig, terras is constructief gezien moeilijk realiseerbaar en reduceert de functionaliteit van de leefruimte aanzienlijk.

In het project worden slechts 6 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers voorzien terwijl er 8 vereist worden volgens artikel 29 van de bouwcode –“fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen”. De afmetingen van de fietsberging zijn veel te klein, er kunnen te weinig fietsen gestald worden en het is moeilijk om de fietsen te plaatsen wegens gebrek aan manoeuvreerruimte. Door de omgevingsambtenaar wordt als voorwaarde opgelegd om bij voorkeur de voorgestelde fietsenberging naar achter toe uit te breiden zodanig dat voldoende fietsen gestald kunnen worden en dit op een manier dat elke stalplaats vlot bereikbaar en bruikbaar is. Echter, idem zoals op het 1^ste verdiep aangegeven heeft deze actie voor gevolg dat de leefruimte inboet aan woonkwaliteit, de keuken wordt ingesloten in een gang van 3.75 m breed en de diepte van de leefruimte krimpt op deze plaats met ruim 1/5. Deze handeling komt de gebruikskwaliteit van deze leefruimte niet ten goede.

Het 2 slaapkamer appartement op de tweede verdieping heeft een netto vloeroppervlak van 63 m², deze beperkte ruimte, nog beperkter dan op het 1^ste verdiep, garandeert geen goede verhouding tussen de verschillende leefruimtes en het aantal slaapkamers.

Gezien de aanpassingen aan het ontwerp en de daarmee gepaard gaande ongunstige beïnvloeding van de woon- en leefkwaliteit, voldoet de aanvraag niet aan de goede ruimtelijk ordening en komt daardoor niet in aanmerking voor vergunning.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2014/V/0001(3), goedgekeurd op 13 april 2018, meer bepaald in lot(en) 1B.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  zie advies mobiliteit;
• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het is niet duidelijk of er een opstand van 30cm wordt voorzien ten opzichte van het hoogst gelegen aangrenzende dakvlak;
• artikel 38: Groendaken:
  het nieuwe dak wordt niet als groendak aangelegd.
• artikel 43: Septische putten:
  de septische put die wordt voorzien is te klein. Deze moet een minimale inhoud hebben van 2.900l (8 GE).

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikels 29, 34, 38 en 43 van de bouwcode alsook van artikel 2.1.B van de verkavelingsvoorschriften.

Bij het appartement op de eerste verdieping wordt aan de tuinzijde een terras voorzien op het platte dak van het gelijkvloers. Ten behoeve van dit terras wordt op de rechter scheidingsmuur een terrasafscherming met een diepte en hoogte van 2 meter geplaatst. Door de aanwezigheid van dit terrasscherm neemt de totale bouwdiepte hier toe van 15 naar 17 meter. Een bouwdiepte van 17 meter op de eerste verdieping is echter strijdig met artikel 2.1.B van de verkavelingsvoorschriften en kan niet aanvaard worden. Bovendien voldoet het terrasscherm niet aan artikel 34 van de bouwcode aangaande de vereisten waaraan scheidingsmuren moeten voldoen.

De onmogelijkheid om het terrasscherm te plaatsen heeft als gevolg dat de voorziene zone voor het terras aangepast/verkleind zal moeten worden. Teneinde de privacy naar de rechts aanpalende toe te garanderen kan een terras enkel op voldoende afstand van de perceelgrens ingericht worden en dient de zone van het terras zich te situeren binnen een hoek van 45°, te meten vanaf de perceelgrens en dit ter hoogte van de achtergevel.

Deze aanpassing zal als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden en eveneens in rood aangeduid worden op de plannen.

Nog in toepassing van artikel 34 is het niet duidelijk of er overal een opstand van 30cm wordt voorzien ten opzichte van het hoogst gelegen aangrenzende dakvlak. Hiervan kan afgeweken worden mits het naleven van een aantal specifieke voorwaarden met betrekking tot de voorzien dakafwerking. Deze voorwaarden zullen  integraal aan de vergunning gekoppeld worden. Om in overeenstemming te zijn met artikel 38 van de bouwcode zal als voorwaarde bij de vergunning eveneens opgelegd worden om het hoogste platte dak aan te leggen als groendak.

De voorgestelde septische put heeft een inhoud van 2500 liter. Voor het aantal gebruikers binnen het project zal de inhoud minstens 2900 liter te bedragen. Het vergroten van de septische put zal eveneens als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het oprichten van een appartementsgebouw met 3 woongelegenheden. Het perceel is gelegen binnen een geldige verkaveling. De functie van meergezinswoning is verenigbaar met de aanwezige functies in de omgeving en beantwoord tevens aan de verkavelingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het aantal fietsstalplaatsen wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning, telkens  vermeerderd met 1.

Dit project bevat 3 woongelegenheden waarvan 1 met 1 slaapkamer en 2 met 2 slaapkamers. De vereiste fietsstalplaatsen  wordt als volgt berekend: 1x(1+1) +2x(2+1) = 8.

Het project voorziet op het gelijkvloers onder de trap een fietsenstalling met plaats voor 6 fietsen. Er wordt gebruik gemaakt van een ophangingsysteem. Dit kan echter niet voor alle stallingen gedaan worden. Niet alle type fietsen kunnen immers opgehangen worden. Verder zijn de afmetingen van deze fietsenberging veel te klein om bruikbaar te zijn en kunnen er te weinig fietsen gestald worden. Het is moeilijk om een fiets comfortabel in de ruimte op te hangen door de weinige ruimte dat aanwezig is om te manoeuvreren.

Er dient gezocht te worden naar een vergroting van de voorgestelde fietsenberging en dit binnen het bouwvolume. Bij voorkeur wordt de voorgestelde fietsenberging naar achter toe uitgebreid zodanig dat voldoende fietsen gestald kunnen worden en dit op een manier dat elke stalplaats vlot bereikbaar en bruikbaar is. De zone voor deze uitbreiding word schematisch in rood aangeduid op de plannen. Dit zal als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De woning in gesloten bebouwing telt 3 bouwlagen onder een plat dak. Dit voorgestelde volume met een bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 15 meter op de verdiepingen beantwoord aan de voorschriften van de geldende verkaveling waarbinnen de woning zich situeert.

In de kant dient hier vermeld te worden dat op de plannen van de tweede verdieping een totale bouwdiepte van 13,50 meter wordt vermeld. Dit is wellicht een materiële fout. In werkelijkheid wordt op de tweede verdieping eveneens een totale  bouwdiepte van 15 meter voorgesteld. 

Zoals reeds uitvoerig besproken bij ‘Beoordeling afwijkingen van de voorschriften’ kan het terras op de eerste verdieping niet aanvaard worden zoals voorgesteld en dient de oppervlakte hiervan aangepast te worden rekening houdend met de hoger vermelde randvoorwaarden en voorschriften. Mits hiermee rekening te houden kan het voorstel aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt opgetrokken in licht grijze handvormsteen met onderaan een plint in blauwe hardsteen.

Voor het buitenschrijnwerk wordt zwart aluminium voorgesteld. In de voorgevel wordt tussen het buitenschrijnwerk zwarte aluminium gevelpanelen voorzien.

Op het gelijkvloers wordt de achtergevel afgewerkt in materialen soortgelijk aan deze van de voorgevel. De achtergevel op de verdiepingen wordt wit bepleisterd. In de achtergevel wordt het schrijnwerk alsook de borstweringen uitgevoerd in zwart. Aluminium voor het schrijnwerk, staal voor de borstwering.

De in de aanvraag voorgestelde  materialen verwijzen naar vaker voorkomende materialen en kunnen aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      te voldoen aan het advies van de stadsdienst groen en begraafplaatsen en ter compensatie voor het vellen van de bomen 1 grootkruinige boom heraan te planten op dit perceel;

3.      te voldoen aan de voorwaarden geformuleerd in het advies van Aquafin;

4.      te voldoen aan artikel 2.1.B van de geldende verkavelingsvoorschriften en het terrasscherm ter hoogte van de rechter perceelsgrens op de eerste verdieping niet uit te voeren;

5.      het terras op de eerste verdieping aan te passen zoals in rood aangeduid op de plannen;

6.      de fietsenberging te vergroten zodanig dat voldoende fietsen gestald kunnen worden en dit op een manier dat elke stalplaats vlot bereikbaar en bruikbaar is. De zone voor deze uitbreiding word schematisch in rood aangeduid op de plannen.

7.      te voldoen aan artikel 34 en bij uitvoering volgende voorwaarden na te leven:

8.      te voldoen aan artikel 43 en een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 2900 liter;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.