2018_CBS_11237 - Omgevingsvergunning - OMV_2018042387. Statiestraat 52-54. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Statiestraat 52:

• geen vergunning gevonden;

-          Statiestraat 54:

• 17/07/1989: vergunning (961#2923) voor verbouwingswerken;
• 21/12/2000: vergunning (961#132) voor het aanbrengen van gevelbekleding en aanpassen raamopening;

-          Statiestraat 52-54:

• 06/04/2018: weigering college (20173048) voor het slopen van 2 gebouwen en bouwen van een kantoorruimte en 3 wooneenheden;
• 23/08/2018: vergunning deputatie (20173048) voor het slopen van 2 gebouwen en bouwen van een kantoorruimte en 3 wooneenheden.

Laatste vergunning

-          vergunning deputatie (20173048) welke nog niet werd uitgevoerd, betreft:

• slopen van 2 panden, inclusief de tuinmuren met de woning van Victor Jacobslei 24 (beschermd stadsgezicht);
  • nummer 52 betreft een woning met een bruto oppervlakte van circa 180m²;
  • nummer 54 betreft een woning (vergunde toestand) met een bruto oppervlakte van circa 210m² (inclusief handelsgelijkvloers);
• bouwen van een appartementsgebouw bestaande uit 4 bouwlagen met een plat dak;
  • op het gelijkvloers en eerste verdieping wordt een duplex één slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 166m² (inclusief gelijkvloerse nevenfunctie – kantoor) voorzien;
  • op verdieping 2 en 3 wordt telkens een één slaapkamerappartement (circa 83m² en circa 66m²) voorzien.

Bestaande toestand

-          Statiestraat 52:

• een eengezinswoning (bruto oppervlakte van circa 180m²);

-          Statiestraat 54:

• een gelijkvloerse winkel met drie bovengelegen appartementen (bruto oppervlakte van circa 210m²).

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van één appartementsgebouw, verdeeld over de twee percelen, waarbij een groot deel van het pand Statiestraat 52 blijft behouden;

• op het gelijkvloers en eerste verdieping wordt een duplex twee slaapkamerappartement (circa 150m² netto-vloeroppervlakte, inclusief circa 40m² nevenfunctie – kantoor) voorzien;
• op verdieping 2 wordt een twee slaapkamerappartement (circa 84m² netto-vloeroppervlakte) voorzien;
• op verdieping 3 wordt een één slaapkamerappartement (circa 71m² netto-vloeroppervlakte) voorzien.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen geveldeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De opening moet volledig afsluitbaar zijn door middel van een draaiend of schuivend venster, deur of luik.De opening mondt direct uit in de open lucht. Momenteel beschikt het kantoor enkel over een vast raamgedeelte zonder directe luchttoevoer;

-          artikel 43 Septische putten:
de inhoud van de septische put wordt niet vermeld op de plannen, deze dient minimaal 2.900 l (8 gebruikersequivalenten )te zijn.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad heeft heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Deze woningen worden echter steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Indien na de verbouwing, afgestemd op het gebied met culturele, esthetische en/of historische waarde, woongelegenheden overblijven met een voldoende grote oppervlakte dan is een eventuele meergezinswoning mogelijk.

In het voorstel zitten 3 woongelegenheden met voldoende grote oppervlaktes, afgestemd op de aanwezige elementen met culturele, esthetische en/of historische waarde en een evenwichtige ruimteverdeling in verhouding met het aantal slaapkamers.

Daarenboven is laatst een vergunning verleend voor een meergezinswoning zonder afstemming op de aanwezige elementen met culturele, esthetische en/of historische waarde en zonder een evenwichtige ruimteverdeling in verhouding met het aantal slaapkamers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde volume sluit qua bouwhoogte aan bij wat kenmerkend is in deze omgeving. De bouwdiepte houdt voldoende rekening met de bouwdiepte van de aanpalende bebouwing, waardoor deze aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden zijn gelegen in CHE-gebied. Het historisch waardevol pand (nr 52) wordt behouden. Nr 54 wordt vervangen door een nieuwbouw. Het zadeldak van nr 52 wordt vervangen door een mansardedak met vensteropeningen.

Uit de aangeleverde informatie blijkt dat er heel wat inspanningen worden geleverd om het pand nr 52 terug op te waarderen, zowel wat het interieur betreft als het exterieur, wat erg geapprecieerd wordt. Behoud van deze woning in het straatbeeld vormt zeker een meerwaarde.

Kenmerkend in deze omgeving is een perceel geleding in het straatbeeld, die nog waarneembaar is. Door een nieuwbouw te voorzien die zich duidelijk onderscheid van de bestaande woning, blijft deze geleding behouden. Om de geleding nog meer te versterken, dient gebruik gemaakt te worden van een arrière corps, wat kenmerkend is in deze omgeving. Dit wordt dan ook in voorwaarde opgelegd.

Een mansardedak op dit type van burgerhuizen, in deze omgeving, vormt een aanvaardbare oplossing om de bruikbare oppervlakte te vergroten. De voorgestelde openingen in het mansardedak vormen echter een vreemde toevoeging aangezien ze uitsteken boven het voorste dakvlak. Om het principe van het mansardedak niet te erg teniet te doen, zal als voorwaarde worden opgelegd dat de hoogte van de openingen zich moet beperken tot de hoogte van het mansardedak. Dit wordt in voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor het woongedeelte 6 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Voor het kantoorgedeelte dient er 1 fietsstalplaats voorzien te worden.  Er werden op de plannen 7 fietsstalplaatsen ingetekend. Er dient nog een fietsgoot voorzien te worden op de trap naar de voordeur. Dit zal in voorwaarde opgelegd worden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode, artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Gelet op het voorkomen van meerdere voorgevels in andere materialen en kleuren in het straatbeeld en het feit dat door het toepassen van blauwe hardsteen over de volledige gevel een harmonisch contrast ontstaat met de behouden gevel van nr. 52, kan in toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan worden voor het toepassen van blauwe hardsteen.

Bouwcode, artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Momenteel beschikt het kantoor enkel over een vast raamgedeelte zonder directe luchttoevoer. Het raam van het kantoor dient zodanig te worden ingedeeld dat minstens één raamvleugel geopend kan worden. Dit zal in voorwaarde opgelegd worden.

Bouwcode, artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put wordt niet expliciet vermeld op de plannen, deze dient minimaal 2.900 l te zijn. Dit zal in voorwaarde opgelegd worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het raam van het kantoor dient zodanig te worden ingedeeld dat minstens één raamvleugel geopend kan worden;

3.      de inhoud van de septische punt dient minimaal 2.900 l te zijn;

4.      tussen nr. 52 en nr.54 dient gebruik gemaakt te worden van een arrière corps;

5.      de uitstekende openingen in het mansardedak van nr. 52 dienen zich te beperken tot de hoogte van het mansardedak:

6.      er dient een fietsgoot voorzien te worden op de trap naar de voordeur:

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.