2018_CBS_11235 - Omgevingsvergunning - OMV_2018118476. Terbekehofdreef 51-53. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/02/1989: vergunning (222#7364) voor het uitbreiden van werkplaatsen;

-          10/12/1992: vergunning (222#8230) voor de verharding voor een gebouw;

-          23/07/2003: vergunning (222#10613) voor het plaatsen van een tijdelijk modulair gebouw;

-          27/06/1991: milieuvergunning (25#58697) voor uitbreiden van vergund bedrijf ;

-          07/07/2017: goedkeuring van het ontwerp- eindrapport voor de waterstudie Ter Beke Zuid door het College van burgemeester en schepenen;

-          24/11/2017: aanvraag (20172994) voor rioleringswerken en aanleggen van de straten Terbekehofdreef, Dynamicalaan en het gedeelte van de Moerelei tussen Fotografielaan en Terbekehofdreef;

-          31/08/2018: vergunning (20181573) voor het verbouwen van een industriegebouw tot 3 afzonderlijke industriegebouwen met daarin 9 afzonderlijke units.

Laatst vergunde toestand

-          31/08/2018: vergunning (20181573) voor het verbouwen van een industriegebouw tot 3 afzonderlijke industriegebouwen met daarin 9 afzonderlijke units.

De werken werden reeds aangevat.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de vergunning 20181573 voor het verbouwen van een industriegebouw tot 3 afzonderlijke industriegebouwen met daarin 9 afzonderlijke units;

-          het verhogen van de kroonlijsthoogte van unit 1 vooraan links langs de Terbekehofdreef van 9 meter naar 10 meter;

-          het wijzigen van de voorgevel van unit 1 langs de Terbekehofdreef;

-          het wijzigen van de laad- en loszone van unit 1;

-          het aanpassen van de opritten langs de Terbekehofdreef;

-          het voorzien van een groene afsluiting op de rooilijn langs de Terbekehofdreef voor unit 1 en 2;

-          het wijzigen van de gevelopeningen gericht naar de centrale doorgang;

-          het wijzigen van het aantal parkeerplaatsen van 103 naar 98 parkeerplaatsen;

-          het voorzien van een open infiltratiebekken ter hoogte van de linkse perceelgrens;

-          het voorzien van een hoogspanningscabine ter hoogte van unit 8.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het college merkt op dat het vooropgestelde gevelmateriaal, met name de kleur, door de GOA in voorwaarde aangepast is naar "Lichte kleur". In deze industriezone is het niet ongewoon dat bedrijfsgebouwen een bepaalde architecturale vormgeving naar volume en kleurgebruik krijgen. Het college is dan ook van oordeel dat het voorgestelde kleurgebruik geen afbreuk doet aan het referentiekader waarin dit bouwwerk zich past.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 38 Groendaken: De vernieuwde daken moeten aangelegd worden als groendak behalve de daken die worden voorzien van energieopwekkende systemen, zoals zonnepanelen of –collectoren.

-          artikel 43 Septische putten: Er worden 2 septische putten voorzien van elk 3500 liter en 3 septische putten van elk 1500 liter. Volgens de bouwcode moet er minimaal 37950 liter voorzien worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggend project heeft een aanzienlijke oppervlakte, maar ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Het bedrijventerrein Ter Beke heeft echter een gekende waterproblematiek. De infiltratievoorzieningen die worden voorgesteld zijn verenigbaar met deze problematiek.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende wijzigingen zijn in overeenstemming met de industriële bestemming van het perceel. Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie. Zij brachten volgend advies uit: “Voorliggende aanvraag voorziet in een aantal kleine wijzigingen ten opzichte van de vorige vergunning, zoals de verhoging van de kroonlijst van unit 1, het voorzien van een open waterbuffer en aanpassingen aan de toegangswegen. De aanvraag past binnen de visie van de beleidsnota industrie en logistiek. Voor deze aanpassingen kan gunstig advies gegeven worden.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het verhogen van de kroonlijst van unit 1  met 1 meter is niet storend in de omgeving en bijgevolg aanvaardbaar. De aanvraag voorziet ook in wijzigingen aan de op- en afritten naar de site vanop de Terbekehofdreef en de inrichting van de laad-en loskades van unit 1. De breedte van de opritten werd aangepast. Door het voorzien van groene zones achter de rooilijn zijn de opritten duidelijk afleesbaar vanop het openbaar domein. De inplanting werd aangepast aan de geplande heraanleg van het openbaar domein.

Het volgende werd opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit: “ Er staat verkeerdelijk op de plannen voetpad in dals. Waar voetpad in dals staat is er in werkelijkheid een fietspad in asfalt. Er is geen voetpad langs de bedrijven, maar tussen het fietspad en de parkeerstrook is een bredere uitstap/wandelzone. Voor unit 1 blijven de bestaande poorten behouden. Dat betekent dat hier altijd achterwaarts over het nieuwe aan te leggen fietspad gereden moet worden. Dit is helaas niet veilig. Deze beweging mag enkel gemaakt worden onder begeleiding van een toezichter. Bijkomend wordt de bouwvrije strook tussen unit 2 en de perceelgrensvoorzien als circulatiezone voor vrachtverkeer. Dit betekent bijkomende vrachtbewegingen ter hoogte van unit 2. In totaal worden er dus 2 extra conflictpunten gecreëerd met het openbaar domein ten opzichte van de bestaande toestand, die vooral ongunstig zij voor de fietsers. De inrichting van de voortuinstrook is beter dan in de vergunningsaanvraag van augustus 2018, maar biedt helaas nog geen oplossing voor een gebundelde in/uitrit.”

Het advies van de lokale politie/verkeerspolitie luidt als volgt: “Voor de Terbekehofdreef is een heraanleg gepland. Hierbij worden het fietspad en het trottoir omgewisseld. Hierdoor dient er steeds een goed zicht voorzien te worden op het openbaar domein. Het in- en uitrijden van vrachtwagen dient steeds voorwaarts te gebeuren. Het keren gebeurt op eigen terrein.”

Gelet op voorliggende inrichting van de voortuinstrook en de duidelijke afbakening van de op- en afritten wordt geoordeeld dat de wijzigingen in de voortuinstrook een verbetering zijn voor de leesbaarheid in het straatbeeld. Voorgestelde inrichting zorgt voor meer duidelijkheid voor de zwakke weggebruiker. In voorwaarden zal wel worden opgelegd dat de groenzones in de voortuinstrook moeten worden beplant met volwaardige struiken met een minimale hoogte van 1 meter in volwassen toestand.

Gelet op bovenstaande adviezen zal ook in voorwaarden worden opgelegd dat het op- en afrijden steeds voorwaarts moet gebeuren en dat keerbewegingen op eigen terrein moeten worden voorzien.

Er werd ook advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering/ontwerpers. Hun advies luidt als volgt: “De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de twee nieuwe inritten (in totaal 3 inritten) mogelijk te maken en aanpassingen aan het Openbaar Domein. Er is momenteel een project van de Stad Antwerpen lopende om de Terbekenhofdreef heraan te leggen (projectnummer: SWOU11255). Hierover is reeds overleg geweest tussen de aanvrager en de stad. Er werd wel opgemerkt dat op de plannen van het project Terbekenhofdreef de middelste inrit nog niet op de juiste locatie werd ingetekend. De aanvrager dient dit verder af te stemmen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk alsook dient de timing van beide projecten goed op elkaar afgestemd te worden.” Bij het verlenen van de vergunning zal worden opgenomen dat de aanvrager contact moet opnemen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk om de uitvoering en timing goed op elkaar af te stemmen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de industriële context van de omgeving. Omwille van duurzaamheidseisen is het belangrijk om de stedelijke opwarming te verminderen. Voor gevels raadt de stad het gebruik van lichte kleuren aan. Het voorzien van grijze en zwarte sandwichpanelen is hiermee niet in overeenstemming. Er zal in voorwaarden worden opgelegd dat de gevelpanelen moeten worden voorzien in lichte kleuren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen functiewijziging en geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte betreft.

Gelet op de wijziging van het aantal parkeerplaatsen en de wijzigingen aan de op- en afritten werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. Hun advies luidt als volgt: “Deze vergunningsaanvraag heeft betrekking op dossier 20181573, waarin er reeds een vergunning werd verkregen tot het verbouwen van het gebouw.Aangezien er aan de gebouwen geen aanpassingen gedaan worden qua oppervlakte of naar functie is er geen parkeerbehoefte te berekenen.In de vorige plannen werden 103 parkeerplaatsen voorzien. Op basis van de oppervlakte hadden we toen een aantal van 94 plaatsen berekend als parkeerbehoefte. Door enkele aanpassingen aan de poorten van de units zijn er verschuivingen in parkeerplaatsen gebeurd. Er zijn in het nieuwe plan 98 nuttige plaatsen. Nog altijd ruim voldoende om in de behoefte te voorzien.”

Wat betreft de voorziene fietsenstallingen werd volgende opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit: “ … Eén van de voorwaarden opgenomen in de bouwvergunning van augustus 2018 was om de fietsenstallingen afsluitbaar en overdekt te voorzien, of inpandig te voorzien per unit.

In dit plan worden nog steeds 3 gebundelde fietsenstallingen voorzien. De fietsenstallingen voorzien aan de units vooraan (1 en 2) zijn in orde. De gebundelde fietsenstalplaatsen aan units 3 tot en met 7 moeten per unit voorzien worden aan de verschillende inkomdeuren of inpandig in elke unit” Echter gelet op de voorwaarden opgenomen in vergunning 20181573, door het College van Burgemeester en Schepenen, is voorliggend voorstel aanvaardbaar, aangezien alle fietsenstalplaatsen overdekt en afsluitbaar zijn voorzien.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Gelet op de bepalingen van de voorschriften van de bouwcode zullen ook volgende  voorwaarden worden opgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Conform artikel 38 moeten alle nieuwe platte daken worden aangelegd als groendak behalve die zones waar eventueel zonnepanelen worden geplaatst. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Er wordt een afwijking gevraagd op de inhoud van de septische putten. Deze afwijking kan worden toegestaan gelet op vermelding in het advies van Aquafin dat de septische putten correct zijn gedimensioneerd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de gekende waterproblematiek in het bedrijventerrein en de aanzienlijke oppervlakte van de vernieuwde dakoppervlakten en verhardingen komt het voorzien van een bijkomend open infiltratiebekken de waterhuishouding op het perceel ten goede. Het volgende werd opgenomen in het advies van Aquafin: “ …Er kan akkoord gegaan worden met het concept en de dimensionering van de infiltratievoorziening. Door het voorzien van een hemelwaterput  en de infiltratievoorziening is voldaan aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater…”

Zoals gesteld in de vergunning 20181573 zal in voorwaarden worden opgelegd dat de  waterafvoeren van de vernieuwde verhardingen moeten worden voorzien van een olieafscheider voor het water wordt geïnfiltreerd.

Er werd ook advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen.

Dit advies luidt als volgt: “ De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaand industriegebouw ter hoogte van Terbekehofdreef 51 te 2030 Wilrijk. Voor dit project werd reeds een stedenbouwkundige vergunning verleend. Naar aanleiding van de opgelegde voorwaarden in de vergunning maken enkele specifieke wijzigingen deel uit van deze aanvraag… Aangezien de Terbekehofsite  regelmatig te kampen heeft met wateroverlast zijn infiltratie en buffering zeer belangrijk. Zo wordt er onder andere aan de linker perceelgrens een open infiltratiebekken (wadi) toegevoegd. Volgens de plannen bevindt er zich een distributiecabine op het terrein die uitgebaat wordt door de netbeheerder (erfpacht van de grond) en dus geen onderdeel uitmaakt van de aanvraag. Er werd een m.e.r.-screeningsnota aan de aanvraag toegevoegd waarin vermeld staat dat de werkzaamheden bestaan uit wegaanleg, graafwerken en een bemaling. Over deze bemaling is er echter in het dossier niets terug te vinden.De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat indien bemalingswerken noodzakelijk zijn voor de realisatie van bouwkundige werken, deze vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …)

• grondwaterstanden voor en tijdens bemaling

• invloedstraal van de bemaling (op plan)

• een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater en

• een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlakte water 2. Hemelwaterafvoer,…)

• indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u.”

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat een omgevingsvergunning bekomen moet worden voor het uitvoeren van eventuele bemalingswerken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      afstemmen van de werken en de op- en afritten met de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering;

3.      de groene zones in de voortuinstrook aan te planten met volwaardige struiken met een hoogte van minimaal 1 meter in volwassen toestand;

4.      het op- en afrijden van gemotoriseerd verkeer steeds voorwaarts te voorzien en keerbewegingen op eigen terrein te voorzien;

5.      de nieuwe gevelpanelen te voorzien in een lichte kleur;

6.      alle nieuwe platte daken aan te leggen als groendak conform artikel  38 behalve die delen waar eventueel zonnepanelen worden voorzien;

7.      de waterafvoeren van de vernieuwde verhardingen te voorzien van een olieafscheider voor het water wordt geïnfiltreerd;

8.      een omgevingsvergunning te bekomen voor het uitvoeren van eventuele bemalingen;

9.      te voldoen aan het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie en indoordekking te voorzien in unit1, unit 2, unit 8 en unit DeJond;

10.  te voldoen aan het advies van Eandis dat in bijlage is toegevoegd.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.