2018_CBS_10974 - Omgevingsvergunning - OMV_2018120469. Heirmanstraat 3-5. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Heirmanstraat 3:

• 15/06/1944: vergunning (1974#6515) voor veranderingswerken aan het dak;
• 17/09/1985: weigering (1974#2459) verbouwen woning tot autowerkplaats;
• 06/04/1987: weigering (1974#2535) voor het verbouwen van de voorgevels.

-          Heirmanstraat 5:

• 29/10/1974: vergunning (103#1926) voor verbouwingswerken.

-          Heirmanstraat 3-5:

• 26/02/2015: vervallen vergunning (20141832) voor het verbouwen van 2 gebouwen tot 4 appartementen en een gelijkvloers magazijn;
• 21/06/2018: weigering door de deputatie (20173310) voor het verbouwen van 2 gedeeltelijk leegstaande gebouwen naar 5 woongelegenheden met behoud van gelijkvloerse magazijn-autoberging functie.

Laatst vergunde toestand

-          Heirmanstraat 3: een heropgebouwde eengezinswoning na een brand, bestaande uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          Heirmanstraat 5: een autowerkplaats op de gelijkvloerse verdieping met magazijnruimte op de bovenste verdiepingen, bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak.

Bestaande toestand

-          2 aanpalende panden van 3 bouwlagen met aan de linkerkant een plat dak en aan de rechterkant een zadeldak, ingericht met een gelijkvloerse autoberging en bovenliggend stapelplaatsen en een woning.

Inhoud van de aanvraag:

-          verbouwen van 2 aanpalende panden naar 5 appartementen;

-          centraal op het gelijkvloers wordt een nieuwe inkomzone plus trap met achterliggende fietsen- en afvalberging ingericht;

-          bovenliggend worden 5 appartementen voorzien met elk 1 slaapkamer en een eigen terras;

-          het zadeldak van het rechterpand wordt verwijderd en er wordt een groendak aangelegd;

-          de gelijkvloerse functie als autoberging/magazijnruimte blijft behouden;

-          de voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met een lichtgrijze gevelbezetting en donkergrijze en rode plaatbekleding;

-          er worden  nieuwe ramen geplaatst met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag gaat over het verbouwen van 2 aanpalende panden, ingericht met een gelijkvloerse autoberging en bovenliggende stapelplaatsen en een woning, naar 5 appartementen. De 5 woonunits, alle éénslaapkamerappartementen hebben respectievelijk volgende oppervlaktes:

App 1:   47,67 m² - buitenruimte: 9,00 m²

App 2:   48,28 m² - buitenruimte: 9,37 m²

App 3:   47,67 m² - buitenruimte: 4,95 m²

App 4:   48,28 m² - buitenruimte: 9,37 m²

App 5:   47,67 m² -buitenruimte:  4,95 m²

Hoewel het omvormen van een stapelruimte naar een meergezinswoning in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Heirmanstraat, zijn de woonunits te klein.

Het gaat hier over appartementen met één slaapkamer, om te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dienen dergelijke units respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m². Deze aanvraag voldoet hier niet aan.

Verder is het aangewezen, om te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening, dat bij een meergezinswoning met 5 of meer units de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige units minimaal 80 m² bedraag, deze aanvraag voldoet hier niet aan, de gemiddelde netto vloeroppervlakte is om en bij de 48 m².

Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit bijzonder plan van aanleg ligt het goed in volgende zones: zone a voor woningen.

Bijzondere plannen van aanleg kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg nr. 51 Het Dokske.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint: de gelijkvloerse voorgevel is 12m breed en bezit 2 toegangspoorten wat 1 meer is dan toegestaan en bezit bovendien geen enkele raamopening zodat er geen contact mogelijk is tussen de straat en de gebruikers van het huis;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het appartement rechts vooraan op de 1ste verdieping bezit slechts een licht doorlatende oppervlakte van 2,23m² in plaats van de minimaal vereiste 2,56m²;

-          artikel 26 Afvalverzameling: de gelijkvloerse, gemeenschappelijke afvalberging moet voorzien worden van verluchting;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode. De gelijkvloerse voorgevel is 12 m breed en bezit 2 toegangspoorten wat 1 meer is dan toegestaan en bezit bovendien geen enkele raamopening zodat er geen contact mogelijk is tussen de straat en de gebruikers van het gebouw. Er is geen levendige functie aanwezig.

De aanvraag handelt over de hoger gelegen verdiepingen, de gelijkvloerse verdieping behoort niet tot de aanvraag. Tevens is de gelijkvloerse verdieping niet in eigendom van de aanvrager en bijgevolg kan er ook niet worden voldaan aan artikel 12. Het terugbrengen van woonfuncties in dit gebouw is trouwens een verbetering in de omgeving. Bewoonde panden zijn naar veiligheid en sociale controle beter dan leegstanden panden. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. Het appartement rechts vooraan op de eerste verdieping heeft onvoldoende lichtinval en luchttoevoer. Er wordt een lichtdoorlatende oppervlakte van 2,2 3m² voorzien in plaats van de minimaal vereiste 2,56 m² en dus onvoldoende is. Het voldoen aan artikel 24 van de bouwcode wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een stapelruimte op de verdiepingen naar een meergezinswoning is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Heirmanstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fiets parkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1.

Het project bestaat uit 5 woningen met telkens 1 slaapkamer. De fiets parkeerbehoefte bedraagt 10. De afmetingen zijn conform de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande zadeldak van het rechtse pand wordt verwijderd en wordt vervangen door een plat dak. Hiermee past het gebouw zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt met een lichtgrijze bepleistering, donkergrijze en rode plaatbekleding. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m, waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. De aanvraag voldoet.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het appartement rechts vooraan op de 1ste verdieping moet een minimale 2,56 m² licht doorlatende oppervlakte krijgen, conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

4.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

5.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

6.      onderaan de gevel een plint te voorzien van minimaal 60 cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;

7.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

8.      de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

9.      wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

10.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.