2018_CBS_10729 - Omgevingsvergunning - OMV_2018113525. Guldenvliesstraat 79, Uitbreidingstraat 510. District Berchem - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Guldenvliesstraat 79:

• 20/12/1945: vergunning (961#5214) voor veranderingswerken.

-          Uitbreidingstraat 510:

• 24/01/1913: vergunning (956#3583) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis;
• 14/11/1956: vergunning (957#4388) voor verbouwing;
• 09/04/1992: vergunning (961#1110) voor het vergroten van de zitruimte van de herberg.

Laatst vergunde toestand

-          Guldenvliesstraat 79 bestaat uit drie bouwlagen onder een plat dak;

-          Uitbreidingstraat 510 bestaat uit een hoekpand van twee bouwlagen met een hellend dak en een aanpalend pand van drie bouwlagen onder een plat dak;

-          sinds 1992 zijn beide panden op de benedenverdieping verbonden door de uitbreiding van het cafe;

-          er zijn 8 woongelegenheden vergund geacht.

Bestaande toestand

-          op de benedenverdieping is er aan de straatkant een café ingericht en achteraan een studio;

-          de bovenliggende verdiepingen van beide panden zijn intern niet verbonden en hebben elk hun eigen verticale circulatieruimte;

-          op de eerste verdieping zijn vier studio’s ingericht;

-          op de tweede verdieping zijn drie studio’s voorzien;

-          de voorgevel van Guldenvliesstraat 79 bestaat uit roodbruin metselwerk en houten schrijnwerk;

-          de voorgevel van Uitbreidingstraat 510 bestaat op de benedenverdieping uit geschilderd metselwerk in de kleur taupe, op de bovenliggende verdieping uit bepleistering in het gebroken wit en houten schrijnwerk;

-          aan de voorgevel van het hoekpand is aan de zijde van de Uitbreidingstraat een zonnetent aangebracht in functie van een terras met daarboven zwarte belettering met het opschrift “DE NIEUWEN HOEK”.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en verminderen van het aantal wooneenheden, de horecaruimte blijft behouden;

-          achteraan Guldenvliesstraat 79 wordt een klein gedeelte afgebroken;

-          centraal wordt een nieuwe verticale circulatieruimte voorzien;

-          op de benedenverdieping wordt de toegang tot de bovenbouw van Guldenvliesstraat 79 bij de horecaruimte gevoegd;

-          de gelijkvloerse studio wordt omgevormd tot sanitair en berging voor de horecaruimte en een gemeenschappelijke afvalberging;

-          aan de uitbreidingsstraat wordt de inkom voor de wooneenheden vernieuwd zodat er plaats is voor een fietsenstalling;

-          op de eerste verdieping worden twee studio’s voorzien van 39,40m² en 36,00m² en op de hoek een duplexappartement van 76,70m²;

-          op de tweede verdieping worden twee studio’s voorzien van 39,40m² en 37,70m² en bevinden zich twee slaapkamers en de badkamer van het duplexappartement;

-          de gevel van Guldenvliesstraat 79 blijft ongewijzigd;

-          de gevel van Uitbreidingstraat 510 wordt grondig gerenoveerd:

• links worden de gevels hersteld naar het oorspronkelijk model, twee traveeën en drie bouwlagen onder een plat dak met verspringende kroonlijsten;
• de gevels worden afgewerkt met bepleistering in gebroken wit;
• het buitenschrijnwerk is uit wit geschilderd hout;
• een plint in blauwe hardsteen tot dezelfde hoogte van die van de links aanpalende panden wordt voorzien;
• het hoekpand wordt in dezelfde stijl afgewerkt, maar met behoud van de bestaande gevelopeningen, de belettering en de zonnetent in functie van het terras. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd

Het college is ook van mening dat de bestaande publiciteit, buiten de losse letters “DE NIEUWEN HOEK”, storend is in het straatbeeld.

Maar het college wenst ook te benadrukken dat andere voorstellen, met betrekking tot publiciteit van een brouwer, ook in aanmerking zouden kunnen komen voor een omgevingsvergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid - schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - gebruiksgenot

Het verminderen van het aantal woongelegenheden van acht studio’s naar vier studio’s en een duplexappartement vergroot de woonkwaliteit aanzienlijk.

De afbraak van de achterbouw op de verdiepingen bevorderd de daglichttoetreding bij de studio’s.

Cultuurhistorische aspecten

Beide panden zijn gelegen in CHE-gebied en maken deel uit van het beschermd stadsgezicht Zurenborg maar maken echter geen deel uit van de initiële eenheidsbebouwing, zoals blijkt uit de bouwaanvraag voor deze eenheidsbebouwing uit 1891.

Voor het pand Uitbreidingstraat 510 is een bouwaanvraag terug te vinden uit 1913 die voor het linkse gedeelte van de gevel aan de Uitbreidingstraat een geleding vertoont van twee panden door de aanwezigheid van een arrière corps en een verschil in kroonlijsthoogte, in aansluiting met het hoekpand met schilddak.

Het opnieuw voorzien van een verschil in kroonlijsthoogte en een geleding in twee panden, vormt dus zeker een verbetering in het straatbeeld aangezien de architectuur op deze manier zich inpast in het straatbeeld. De eenheidsbebouwing vertoont eveneens een alternerende kroonlijsthoogte. De voorgestelde kroonlijsthoogte is echter niet in overeenstemming met het bestaande ritme van hogere en lagere kroonlijsten. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden om de uiterst linkse kroonlijst lager te voorzien en de rechtse kroonlijst hoger zodat de afwisseling van hoge en lage kroonlijsten wordt doorgezet.

In de vensteropeningen wordt schrijnwerk voorzien met twee opendraaiende vleugels zonder vast bovenlicht. Om de eenheidsbebouwing meer te ondersteunen zal als voorwaarde opgelegd worden om een verdeling te voorzien met vast bovenlicht.

De voorgevels voor het pand Uitbreidingstraat 510 worden uitgevoerd in een bepleistering en worden wit geschilderd, op deze manier wordt het geheel beeldondersteunend en vormt dit geen storend element meer in het beschermd stadsgezicht, op voorwaarde dat de bepleistering een gladde bepleistering betreft.

De interne wijzigingen hebben geen impact op de erfgoedwaarde van de omgeving en zijn aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelwijzing van de uitbreidingstaat en van het hoekpand, zorgt ervoor dat het pand onderdeel gaat uitmaken van de eenheidsbebouwing. De gevel te Guldenvliesstraat 79 blijft ongewijzigd.

Het behouden van de losse letters “DE NIEUWEN HOEK” met een hoogte van 0,5 m en een totale breedte van 5,14 m doet geen afbreuk aan de globale beeldkwaliteit van de straat.

De overige bestaande publiciteit is storend in het straatbeeld en wordt daarom ook uitgesloten van de vergunning.

Mobiliteitsimpact

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Woonruimten en slaapkamers moeten voldoende groot zijn om bruikbaar te zijn. Het is van belang dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan. Woongelegenheden met een oppervlaktes tot 60m² zijn onvoldoende groot om als een één slaapkamerappartement te worden ingericht.

Bijgevolg zal worden voorgesteld deze woongelegenheden in te richten als studio.

Het behouden van de huidige zonnetent is aanvaardbaar op voorwaarde dat het laagste punt van de zonnetent in uitgerolde toestand op minimaal 2,20 meter boven het voetpad wordt voorzien. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van de Vlaamse Vervoersmaatschappij – De Lijn zijn strikt na te leven;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

4.      de kroonlijst van het pand Uitbreidingsstraat 510 met een hoogte van 11m54 te voorzien van een hoogte van 10m82;

5.      de kroonlijst van het pand Uitbreidingsstraat 510 met een hoogte van 10m82 te voorzien van een hoogte van 11m54;

6.      de bepleistering van het pand Uitbreidingsstraat 510 te voorzien in een gladde bepleistering;

7.      de ramen van het pand Uitbreidingsstraat 510 te voorzien van een t-verdeling en de detailtekeningen voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

8.      woongelegenheden met een oppervlakte tot 60m² in te richten als studio;

9.      het laagste punt van de zonnetent in uitgerolde toestand op minimaal 2,20 meter boven het voetpad te voorzien.

Uitsluitingen

Alle publiciteit, uitgezonderd de losse letters “DE NIEUWEN HOEK”.