2018_CBS_10976 - Omgevingsvergunning - OMV_2018123110. Sint-Bernardsesteenweg 298. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/09/1956: vergunning (18#35788) voor verbouwingswerken;

-          20/11/1964: vergunning (18#47049) voor verbouwing;

-          8/8/2017: proces-verbaal (AN.66.LB.099594/2017) voor werken aan de voorgevel en wijzigen van hoofdfunctie.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          het gelijkvloers is ingericht als handelsruimte (begrafenisondernemer) met achterliggende leefruimten (woonkamer en keuken). Op de eerste verdieping bevinden zich de overige leefruimten (slaapkamers en badkamer) en een rouwkamer horende bij de handelsfunctie;

-          op de tweede verdieping bevindt zich een appartement dat onafhankelijk kan functioneren, doch, via de gemeenschappelijke traphal onlosmakelijk verbonden is met de handelsfunctie en woning op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          de bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 17,50 meter, met rechts tegen de perceelgrens een bijkomend volume met beperkte oppervlakte (2,16 x 1,20 meter), wat de totale bouwdiepte brengt op 19,70 meter;

-          op de eerste en tweede verdieping heeft de hoofdbouw een diepte van 10,30 meter. Tegen de rechter perceelgrens is er een uitbouw over twee bouwlagen, wat de totale bouwdiepte brengt op 17,58 meter;

-          in de tuinzone bevindt zicht een bijgebouw, op 11,3 meter van de achtergevellijn, en met afmetingen 10 x 5 meter;

-          het totale perceel heeft een diepte van 49,20 meter;

-          de gevel heeft op het gelijkvloers een vitrine en een afzonderlijke inkom naar de woningen.

Bestaande toestand

-          in de voorgevel is de raamindeling op de verdiepingen gewijzigd: de T-ramen op de eerste verdieping en de grotere raamopeningen op de tweede verdieping zijn vervangen door perceelsbrede raamopeningen (pvc volgens het proces-verbaal);

-          op de eerste verdieping zijn er intern gedeeltelijk muren verwijderd om een open keuken te creëren en een gang naar de slaapkamer achteraan;

-          in het dossier vermeld de aanvrager dat ten opzichte van de laatste vergunning de uitbouw op de eerste verdieping werd uitgebreid naar de tweede verdieping. De plannen van de vergunning uit 1964 tonen deze uitbouw op de tweede verdieping, waardoor deze uitbouw vergund wel vergund is.

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand werd op de tweede verdieping, achter het hoofdvolume, de scheimuur opgetrokken en een terras toegevoegd;

-          het bijgebouw in de tuinzone is verwijderd;

-          beide appartementen hebben een oppervlakte van 70 m² netto-vloeroppervlakte.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft de regularisatie en uitbreiding van een woning met handelsgelijkvloers;

-          de gelijkvloerse verdieping wordt ingericht als een reca-zaak met verbruikszaal, in functie van de verkoop van patisserie;

-          de grote vitrine in de voorgevel wordt vervangen door een driedelig raamkader, waarvan het middelste deel een automatische schuifdeur is;

-          de gelijkvloerse verdieping wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van ongeveer 28 meter;

-          achteraan in de gevel op de gelijkvloerse verdieping wordt een perceelsbreed driedelig raam geplaatst;

-          de uitbreiding wordt afgewerkt met een bruinrode handvorm gevelsteen;

-          de boom achteraan op het perceel wordt geveld om plaats te maken voor een garage. De garage meet 6 bij 6,5 meter (volledige perceelsbreedte). De garage heeft een deuropening naar de tuin en geeft ter hoogte van de achterste perceelsgrens uit op een inrit die ontsluit naar de Zaanstraat.

-          de garage wordt gebouwd met een recuperatiesteen en heeft een donkergrijze aluminium sectionaalpoort;

-          de tuin, tussen de garage en de uitbreiding van het handelsgelijkvloers, heeft een diepte van 12,83 meter.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De uitsluiting wordt geschrapt. Het terras bij de woning op de tweede verdieping moet niet  worden verwijderd. Dit terras legt geen hypotheek op het aanpalende pand, niet naar bezonning, noch op het vlak van privacy. Het balkon kijkt immers uit op een plat dak en een blinde achtergevel. Het gebruiksgenot en de leefkwaliteit van het appartement zijn bepalende factoren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          artikel 5 §2: de inhoud van de hemelwaterput in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de hemelwaterput aangesloten worden in vierkante meter, de locatie en het niveau van de overloop alsook de aftappunten van het hemelwater zijn niet gegeven.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 19 Hellingen:
er is een hoogteverschil tussen het straatniveau en de vloerpas binnen, maar er is geen helling weergegeven op de plannen;

-          artikel 22 Algemene bepalingen:
de opening van de deur naar de sas van de sanitaire ruimte en van de deur van het mindervalidentoilet zelf is minder dan 0,85 meter breed;

-          artikel 24 Draairuimte:
er is geen vrije en vlakke draairuimte om de sas naar de toiletten te betreden, ook niet in de sas en in het toilet zelf.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 27 Open ruimte: §2:
de tuin moet zo veel mogelijk groen en onverhard gehouden worden. De garage in de tuinzone samen met de uitbreiding van de gelijkvloerse verdieping zorgt voor een toename van de bebouwde oppervlakte in de tuinzone;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
het appartement op de eerste verdieping heeft geen buitenruimte en het appartement op de tweede verdieping heeft een buitenruimte van 3,5 vierkante meter in plaats van de 6 vierkante meter die wordt opgelegd voor appartementen met twee slaapkamers;

-          artikel 35 Stabiliteit en scheidingsmuren: §2:

Het is niet duidelijk uit de snede op te maken of de scheidingsmuur van de uitbouw een opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. 

-          artikel 38 Groendaken:

het dak van de uitbreiding op het gelijkvloers heeft een oppervlakte van ca. 58m². De bouwcode schrijft voor dat daken groter dan 20 m² moeten worden aangelegd als groendak. Uit de snede blijkt dat dit niet het geval is;

-          artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
er is geen vetafscheider getekend op de plannen van de reca-inrichting.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

-          Artikel 27. Omdat het betreffende pand is gelegen is in kernwinkelgebied, kan een afwijking op dit artikel, dat stelt dat tuinen zo veel als mogelijk groen en onverhard moeten worden aangelegd, worden toegestaan. De uitbreiding met ca. 10 meter kan gunstig worden beoordeeld.

Ook het optrekken van een garage kan gunstig worden beoordeeld. Overdekte garages en open staanplaatsen zijn in grote aantallen aanwezig in de omgeving en bijgevolg kenmerkend. De garage zal geen verzwaring zijn voor de omgeving wat overlast betreft, gezien wordt aangesloten op een bestaand garage-erf.

Bovendien zal de resterende buitenruimte nog voldoende groot zijn, waardoor infiltratie mogelijk blijft en er ruimte is voor een groene inrichting. Ook kan de boom die wordt gekapt makkelijk worden gecompenseerd (zie behandeling advies dienst Groen en Begraafplaatsen).

-          Artikel 28. Volgens artikel 28 van de Bouwcode dient de woning op de eerste verdieping te worden voorzien van een buitenruimte. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken. Door de functiewijziging van het gelijkvloers van het handelspand naar reca wordt de grote tuinzone afgesplitst van de woonfunctie. Dit is een evolutie die het wonen boven de horecafunctie niet zal bevorderen. Bijgevolg wordt opgelegd dat een terras moet worden aangelegd op het bestaande platte dak, met behoud van de dakkoepels en met een diepte die overeen komt met de diepte van de bestaande scheimuur.

Hoewel het voor de kwaliteit van de woning op de tweede verdieping ook belangrijk is dat een buitenruimte wordt gerealiseerd bij de woonfunctie, kan niet akkoord gegaan worden met de terras zoals dit nu is ingetekend en ook in bestaande toestand aanwezig is. De scheimuur is onvoldoende hoog, waardoor het terras niet in overeenstemming is met de wetgeving op lichten en zichten. Het optrekken van de scheimuur is vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk, gezien de impact hiervan op de omgeving en omdat een grotere bouwdiepte niet kenmerkend is in de omgeving. Bovendien kan een hogere scheimuur niet vergund worden in deze procedure omdat de scheimuurverhoging geen deel uitmaakt van de plannen die zijn kenbaar gemaakt aan de aanpalenden. Het terras wordt uitgesloten van vergunning. Het terras moet worden verwijderd. 

-          Artikel 34. Uit de plannen kan niet worden opgemaakt of de opstand van de scheidingsmuren niet groter is dan 30 cm ten opzichte van het hoogste dakvlak. Deze opstand is noodzakelijk voor het voorkomen van brandoverslag. Als voorwaarde wordt opgelegd de dakopstanden die geen 0,3 meter hoogte hebben als volgt af te werken:

• de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
• er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig;

-          Artikel 38. Het deel van het platte dak van de uitbouw op het gelijkvloers, dat niet wordt aangelegd als terras, moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de Bouwcode. En dit zonder verhoging van de scheimuur en met behoud van een interne minimale vrije hoogte van 2,60 meter (Bouwcode art. 21).Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

-          Artikel 44. Voor een reca-zaak waar voedsel wordt verwerkt is het noodzakelijk dat het afvalwater via een vetafscheider wordt geloosd. Dit wordt opgelegd als voorwaarde in de vergunning.

De aanvraag is niet conform art. 5 §2 van de verordening Hemelwater. Op basis van de aangeleverde informatie kan geoordeeld worden dat een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Het perceel is nl. groter dan 250m². Dit wordt opgelegd als voorwaarde in de vergunning.

Het ontwerp wijkt af van de verordening Toegankelijkheid op volgende artikels:

-          Artikel 19: het hoogteverschil tussen het straatniveau en de vloerpas binnen wordt niet overbrugd met een helling. Dit wordt opgelegd als voorwaarde in de vergunning. Voor de toegankelijkheid van de reca-zaak is dit essentieel. Er kan niet worden afgeweken van dit artikel.

-          Artikel 22 en 24: de deur naar het sas van de sanitaire ruimte en de deur van het mindervalidentoilet voldoen niet aan deze artikels. Het is noodzakelijk dat deze toegangen voldoen . Bijgevolg wordt dit als voorwaarde opgelegd in de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De functie reca in combinatie met wonen is op deze locatie en in dit pand functioneel inpasbaar.

Gezien de handelsfunctie wordt omgevormd naar reca, werd advies gevraagd aan de dienst Business en Innovatie. Het advies is gunstig: 

“Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Abdijstraat-Den TIR. Het gelijkvloers staat al geruime tijd leeg. Met deze aanvraag wordt het commercieel gelijkvloers geoptimaliseerd en uitgebreid. Dit is gunstig te beoordelen omdat dit de leegstand op deze locatie wegwerkt en levendigheid creëert in dit kernwinkelgebied. Clustering van handelsfuncties in de kernen wordt immers positief beoordeeld.”

De tuinzone kan niet als terras bij de recafunctie worden gebruikt, gezien de grote overlast dat dit met zich kan meebrengen naar de buren toe (lawaai- en geuroverlast). De verharding in de tuin dient te worden beperkt tot de strikt noodzakelijke toegangen tot het pand en de garage.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Gezien een reca-voorziening wordt gerealiseerd in kernwinkelgebied, kan akkoord worden gegaan met de diepe uitbouw op het gelijkvloers (zie beoordeling afwijkingen van de voorschriften – art. 27.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is, voor wat kleur- en materiaalgebruik betreft, en mits correcte afwerking en uitvoering,  inpasbaar in de omgeving.

De voorziene reclame voldoet aan de voorschriften van de bouwcode betreffende bedrijfsgebonden reclame.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de aanvraag eveneens handelt over de kap van een boom, werd advies gevraagd aan de dienst Groen en Begraafplaatsen. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

“De bestaande hoogstammige boom, die op het plan aangeduid staat als te rooien, moet gecompenseerd worden binnen hetzelfde terrein door aanplant van een nieuwe hoogstammige boom met minimum stamomtrek van 18/20 cm (gemeten op 1m hoogte).”

Omdat deze boom een belangrijke beeldwaarde heeft in het bouwblok, wordt deze voorwaarde integraal onderschreven en opgenomen als voorwaarde in de vergunning.

Gezien het pand is gelegen aan een gewestweg, werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Omdat voldaan wordt aan alle bijzondere en algemene voorwaarden, geeft het Agentschap een gunstig advies.

Er werd tevens advies gevraag aan Infrax. De voorwaarden in het advies worden integraal overgenomen en gekoppeld aan de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden in het advies van Infrax zijn strikt na te leven;

3.      de bestaande hoogstammige boom moet gecompenseerd worden op het perceel door aanplant van een nieuwe hoogstammige boom met minimum stamomtrek van 18/20 cm (gemeten op 1m hoogte);

4.      de tuinzone niet in te richten als terraszone bij de horecazaak en enkel de strikt noodzakelijke toegangen te verharden;

5.      op het platte dak van de gelijkvloerse uitbouw moet een terras worden gerealiseerd, gekoppeld aan de woning op de eerste verdieping met behoud van de dakkoepels en met een diepte die overeen stemt met de diepte van de bestaande scheimuur.

6.      de overige oppervlakte van het platte dak van de gelijkvloerse uitbouw dient als groendak te worden aangelegd, conform art. 38 van de bouwcode, zonder verhoging van de scheimuur en met behoud van een interne minimale vrije hoogte van 2,60 meter;

7.      de dakopstanden die geen 0,3 meter hoogte hebben als volgt af te werken:

-          de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig;

8.      een vetafscheider te plaatsen op de afvoerleidingen van de reca-zaak;

9.      een infiltratievoorziening te voorzien conform art. 5§2 van de verordening Hemelwater;

10.  het hoogteverschil tussen het straatniveau en de vloerpas binnen te overbruggen met een helling, conform art. 19 van de verordening Toegankelijkheid;

11.  de deur naar het sas van de sanitaire ruimte en de deur van het mindervalidentoilet uit te voeren conform art. 22 en 24 van de verordening Toegankelijkheid;

12.  de scheimuur, aan de zijde exterieur af te werken in hetzelfde materiaal als de achtergevel, nl. ‘gevelsteen handvorm – bruin/rood’;

13.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Het terras bij de woning op de tweede verdieping wordt uitgesloten van vergunning. Het terras moet worden verwijderd en de gevel hersteld.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Vermindering licht en uitzicht door vergroten bouwdiepte aanbouw: De bouwhoogte van de aanbouw bedraagt 3,45 meter, de bouwdiepte wordt vergroot tot ca. 10 meter. De huidige scheidingsmuuur wordt bijgevolg met 1,5 meter verhoogd. De woning Sint-Bernardsesteenweg 296 heeft achteraan een woonruimte en terras dat door de bewoners frequent wordt gebruikt. Door de grote bouwhoogte wordt licht weggenomen van het terras en de woonruimte en wordt het uitzicht beperkt. Te meer omdat de scheimuur zuidwest georiënteerd is, ten opzichte van de woning van bezwaarindiener.

Door de realisatie van de uitbreiding, zal de waarde van de woning met nr. 296 dalen.

Op het plan van de achtergevel heeft de scheimuur de verkeerde hoogte, nl. 2,00 meter in de plaats van 2,26 meter. Dit geeft een verkeerd beeld van de situatie.

Beoordeling:

De voorgestelde bouwdiepte is toelaatbaar gezien de reca-functie in kernwinkelgebied en is, door de locatie van het perceel aan de Sint-bernardsesteenweg, geen uitzondering in de omgeving. Er zijn een aantal grotere bouwvolumes (waaronder winkelcentrum Den Tir) in het binnengebied aanwezig.

Een bouwhoogte van 3,48 meter is een gangbare bouwhoogte waarbinnen, zowel een voldoende vrije hoogte, als een geïsoleerd dakpakket kan worden gerealiseerd.

Het verlies van waarde van de woning is louter speculatief en in die zin niet bewezen.
Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond.

2.      Verstoring harmonie bouwdiepte en bouwhoogte: Een bouwdiepte van 28,07 meter is veel groter dan de bouwdiepte van de overige panden in de buurt, bv. aanpalende panden met nrs. 296, 300, 302en 294. De meeste woningen in het bouwblok hebben een bouwdiepte tot ca. 18 meter. De nieuwe aanbouw gaat ca. 10 meter dieper. Ook de bouwhoogte van 3,48 is afwijkend.

Om in harmonie te zijn met de omgeving, dienen de bouwhoogte en bouwdiepte te worden beperkt.

Beoordeling:

Zie beoordeling bezwaar nr. 1.

Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond.

3.      Risico stabiliteit en afwerking tuinmuur: De tuinmuur wordt gebruikt als draagmuur, waarbij de muur ook wordt verhoogd. De muur werd oorspronkelijk ontworpen als tuinmuur en niet als draagmuur. Bezwaarindiener vreest een reële kans op schade aan de muur door verzakkingen. Ook de fundering is niet berekend op de bijkomende last. Er bestaat een risico dat de werken een gevaar veroorzaken voor de stabiliteit van het aanpalend perceel en de veiligheid van de bewoners. Een studie van de stabiliteitsingenieur is niet toegevoegd aan het dossier.

Ook voor het bijbouwen van de 2de bouwlaag (in functie van het appartement op de tweede verdieping, moet een studie van de stabiliteit van de bestaande scheimuur gebeuren. De huidige dimensies van de scheimuur zijn te beperkt om een bijkomende last op te nemen.

Als toch een vergunning wordt afgeleverd, dient te worden opgelegd dat een stabiliteits- en funderingsonderzoek moet worden uitgevoerd.

Het materiaal van de op te trekken scheimuur is niet vermeld op de aanvraag. Er bestaat het risico dat er geen harmonie is in het uitzicht. Indien toch een vergunning wordt afgeleverd, dient te worden opgelegd dat voor de scheidingsmuur aan gebuurzijde dezelfde materialen worden gebruikt als voor de bestaande scheidingsmuur, zodat een harmonieus uitzicht wordt bekomen. Er dienen tevens dekstenen te worden gebruikt om de muur af te schermen.

Beoordeling:

De stabiliteit van de scheimuur is een gegeven dat in een bouwaanvraag niet kan worden beoordeeld. Eventuele schade is zuiver hypothetisch en niet van stedenbouwkundige aard. Er wordt van uit gegaan dat de werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Een studie van de stabiliteit is geen verplicht toe te voegen dossierstuk bij een vergunningsaanvraag.

Wat betreft de afwerking van de scheimuur kan wel worden opgemerkt dat de scheimuur voldoende kwaliteitsvol moet worden afgewerkt. Op basis van het plan van de achtergevel kan er van uit gegaan worden dat de aanvrager een afwerking in ‘gevelsteen, handvorm, bruin/rood’ voor ogen heeft. Dit is een duurzaam materiaal dat eveneens esthetisch inpasbaar is. Omdat de afwerking van de scheimuren verder niet gespecifieerd is, wordt een afwerking met dit type van gevelsteen opgelegd als voorwaarde in de vergunning.

Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.

4.      Geluidsoverlast: De scheidingsmuur heeft slechts een beperkte diepte van 15cm. Er dient een oplossing te worden voorzien om te komen tot een aanvaardbare akoestische isolatie en een diepte die voldoende is voor het wegwerken van leidingen.

Het afkappen van de pleisterlaag op het gelijkvloers door de buren heeft een grote invloed op de akoestiek. Het geluid van de buren is heel goed hoorbaar, zodat het storend wordt.

Beoordeling:

Er wordt vanuit gegaan dat de werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst en overeenkomstig de geldende regelgeving.

Indien de uitbating voor wat betreft de milieu-aspecten meldings- of vergunningsplichtig is, dient de respectievelijke vergunning te worden bekomen. De beoordeling op het vlak van geluidsoverlast zal in het kader van die vergunningsprocedure worden uitgevoerd.

Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.

5.      De bestemming van het gelijkvloers: De laatst vergunde bestemming op het gelijkvloers is handelsruimte met bureel, en achteraan een woonruimte. De bestemming van de uitbreiding van het gelijkvloers is niet aangeduid op de plannen.

Beoordeling:

Het plan van het gelijkvloers laat duidelijk blijken dat de functie van het gelijkvloers een bakkerij/broodjeszaak is met ruime verbruiksruimte. Deze functie valt onder de bestemmingscategorie ‘reca’.

Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond.

6.      Vellen boom: De boom die wordt geveld is een zeer omvangrijke boom, die een groen uitzicht geeft naar achter, ook voor de buren. Het vellen van de boom zal dit uitzicht volledig veranderen. De boom staat al decennia op deze plaats en heeft dus een historische waarde. Gezien hij ook vogels aantrekt, heeft hij ook een natuurwaarde.

Beoordeling:

De boom is medebepalend voor verschillende achtertuinen en heeft ook een ecologische waarde. Er is plaats voor de aanplant van een nieuwe boom. Als voorwaarde wordt opgelegd dat een nieuwe boom moet worden aangeplant, conform de voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst ‘Groen en Begraafplaatsen’. Zie beoordeling goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.