2018_CBS_10957 - Omgevingsvergunning - OMV_2018116368. Magdalenastraat 37. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/1953: toelating (18#31198) voor veranderingswerken;

-          23/10/2002: vergunning (20022377) voor het verbouwen van een woning.

Laatst vergunde toestand

-          een eengezinswoning met drie bouwlagen onder een plat dak;

-          op het gelijkvloers een garage en een kleine werkplaats;

-          de woonvertrekken bevinden zich op de verdiepingen;

-          het tuinhuis achteraan de tuin heeft één bouwlaag met een lessenaarsdak.

Bestaande toestand

-          eengezinswoning met een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 115m² en een aansluitende buitenruimte van 13m², ingedeeld conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen;

-          alle vloerplaten worden verwijderd en er wordt een extra bouwlaag onder open zadeldak voorzien;

-          de bestaande garage vooraan en het tuinhuis achteraan verdwijnen en het gelijkvloers wordt ingericht met een inkomruimte, berging plus fietsenstalling, een trapkoker naar de bovengelegen appartementen en een tuin;

-          bovenliggend worden 2 duplex-appartementen ingericht met 1 slaapkamer en elk een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 40m²;

-          op de daklaag wordt een dakterras voorzien dat evenals de gelijkvloerse tuin gemeenschappelijk gebruikt wordt;

-          de voorgevel bestaat uit een roodbruine baksteen en grijsgroen, lichtkleurig pleisterwerk met grijsgroen, lichtkleurig buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag gaat over het opdelen van een eengezinswoning van netto 115m² in 2 appartementen. Er worden 2 duplex appartementen met 1 slaapkamer gemaakt , dit zijn woonunits van gemiddeld 42 m² met gemeenschappelijke buitenruimtes ( dakterras 27m² en tuin 25m² ).

Deze opdeling betekent een verhoging van de ruimtelijke draagkracht van het perceel. Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal.

Het gaat hier over een appartementen met één slaapkamer, om te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dienen dergelijke units respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m². Deze aanvraag voldoet hier niet aan.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint:
de gelijkvloerse voorgevel zonder achterliggende verblijfsruimte verhindert een minimaal vereist contact tussen de woning en de straat;

-          artikel 30 Autoparkeerplaatsen:
de parkeerbehoefte wordt niet voorzien op het eigen terrein.

 Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint:
de gelijkvloerse voorgevel zonder achterliggende verblijfsruimte verhindert een minimaal vereist contact tussen de woning en de straat. Het gevelmetselwerk gebeurt echter in claustra-verband wat een verbetering betekent ten opzichte van de garagepoort in de laatst vergunde toestand. Als voorwaarde bij de vergunning wordt wel opgelegd dat het claustra-verband voldoende openingen moet bevatten om een levendig contact met de straat vanuit de inkomzone toe te laten;

-          artikel 30 Autoparkeerplaatsen:
de parkeerbehoefte wordt niet voorzien op het eigen terrein, dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot meergezinswoning met twee woongelegenheden met ieder een netto-oppervlakte van 42 m2 (twee eenslaapkamerappartementen).  De twee woongelegenheden hebben respectievelijk een eigen buitenruimte van 17 m2 en 27 m2. Verder wordt in de tuinzone een gemeenschappelijke tuin van 25 m2 voorzien. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Magdalenastraat. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden worden overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 2 appartementen met één slaapkamer gerealiseerd. Hierdoor moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden op eigen terrein. Deze worden gerealiseerd in de gelijkvloerse achterbouw.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag worden de bestaande 3 bouwlagen hoge hoofdbouw aangevuld met een volwaardige 4e bouwlaag en een dakterras binnen het gabarit van een standaard hellend dak. Het dakterras wordt afgetopt in overeenstemming met de nokhoogte van het rechts aanpalende pand. De bestaande bouwdieptes blijven bewaard, achter het pand wordt een kwalitatieve tuinzone aangelegd.

Er is een duidelijke tendens in de straat naar het realiseren van een extra 4de bouwlaag. Het voorgestelde bouwvolume speelt hierop in, maar houdt tegelijkertijd voldoende rekening met de bouwhoogte van de aanpalende panden. Het is bijgevolg passend in het straatbeeld en heeft geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Cultuurhistorische aspecten

De dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg adviseert gunstig omdat de het pand zelf geen erfgoedwaarde heeft en de aangevraagde werken geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inrichting van de gelijkvloerse achterbouw als fietsenberging is een gemiste kans om de voldoende kwalitatieve en gemeenschappelijke stadstuin vlot en goed toegankelijk te maken voor de bewoners. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat de tuin ten allen tijde toegankelijk moet zijn voor de bewoners. Door de indeling is het immers mogelijk dat de berging onafhankelijk gebruikt wordt.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van Eandis zijn strikt op te volgen;

3.      het claustra-verband van het gelijkvloerse gevelmetselwerk moet voldoende openingen bevatten om een levendig contact met de straat vanuit de inkomzone toe te laten;

4.      de gemeenschappelijke tuin dient ten allen tijde toegankelijk te zijn voor de bewoners;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.