Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018119314 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV Vastned Retail Belgium met als adres Generaal Lemanstraat 74 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Schuttershofstraat 30 te 2000 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 3sectie C nr. 1111 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een tweewoonst naar een pand met detailhandel en een duplexappartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/01/1965: vergunning (18#47224) voor een verbouwing.
Laatst vergunde toestand
- tweewoonst in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen en een zadeldak;
- op de gelijkvloerse en 1ste verdieping is er een woning gevestigd met achteraan een overdekte koer;
- op de 2de verdieping is de 2de woning voorzien en onder het zadeldak bevindt zich de zolder;
- de woning op de gelijkvloerse verdieping is toegankelijk langs de inkomdeur aan de linkerzijde;
- de bovenliggende woning heeft een aparte inkomdeur aan de rechterzijde.
Bestaande toestand
- inrichting als handelspand;
- op het gelijkvloers bevindt zich een handelsruimte;
- de bovenliggende verdiepingen zijn als berging in gebruik genomen.
Inhoud van de aanvraag
- de functiewijziging van een tweewoonst naar een handelshuis met 1 woning;
- op de gelijkvloerse verdieping en de 1ste verdieping wordt een commerciële ruimte voorzien;
- rechts achteraan wordt er een trap gerealiseerd die de commerciële verdiepingen verbindt;
- boven de winkel wordt een duplexappartement gerealiseerd;
- het duplexappartement is bereikbaar via een eigen toegang;
- de voorgevel blijft behouden in een afwerking met wit geschilderde bepleistering;
- het buitenschrijnwerk wordt vervangen door nieuwe houten ramen die zwart geschilderd worden;
- de achtergevel wordt geïsoleerd en bekleed met nieuwe witte crepi en een nieuw zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk;
- het dak wordt bedekt met keramische oranje dakpannen en wordt voorzien van nieuwe veluxen om de slaapkamers van voldoende licht en lucht te kunnen voorzien.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
5 november 2018 |
28 november 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
31 oktober 2018 |
3 december 2018 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
31 oktober 2018 |
8 november 2018 |
|
Onafhankelijke Diensten/dienst Strategisch Coördinator/stadshavendienst |
31 oktober 2018 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en zone voor wonen - (wo2).
Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag heeft betrekking op het herinrichten van een commercieel pand gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Schuttershofstraat). De commerciële functie blijft behouden en wordt versterkt met een eerste verdieping waardoor de commerciële aantrekkingskracht van het pand en de kern vergroot. Dit versterkt het kernwinkelgebied en vermijdt leegstaande winkelruimten op lange termijn. Er wordt bovendien rekening gehouden met het voorzien van een kwalitatieve woonruimte boven de handelszaak. Via een aparte zijingang wordt een woning verspreid over twee verdiepingen voorzien. Dit wordt gunstig beoordeeld.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De aanvraag heeft betrekking op het wijzigen van een tweewoonst naar een handelshuis met een wooneenheid. Vermits het pand midden in het centrum van Antwerpen is gelegen, wordt er geen aparte parkeerbehoefte gecreëerd. Bezoekers hebben ook andere winkels als bestemming en zullen gebruik maken van de rotatieparkings in de omgeving. De werkelijke parkeerbehoefte is 0.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit aantal is toereikend.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De vrije hoogte in de achterbouw op het gelijkvloers wordt verhoogd van 2,77m tot 3,40m. Een boogvormige uitbreiding werd voorzien op de 1ste verdieping om de verbinding tussen het gelijkvloers en de 1ste verdieping mogelijk te maken. Verder wijzigt het volume in de aanvraag niet. De voorgestelde wijzigingen hebben nauwelijks impact en zijn beperkt waardoor er vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met het nieuwe volume.
Visueel-vormelijke elementen
Buiten het wijzigen van het aantal en de plaats van de dakramen en het buitenschrijnwerk van de ramen op de 1ste en 2de verdieping wijzigt de voorgevel niet tegenover de bestaande toestand. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de beperkte gevelaanpassingen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistisch winkelhuis dat werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd. 14/09/2009. Het werd in 1875 voor eigen rekening gebouwd door de architect Edmond Leclef.
Het is een gaaf bewaard voorbeeld van een rijwoning met winkelfunctie uit deze periode. Karakteristiek zijn het houten schrijnwerk van pui en vensters en de typische gietijzeren vensterleuningen. Meer specifiek: de bewaarde houten winkelpui met twee zijdeuren onder geprofileerde kroonlijst op gekoppelde consoles, centraal verhoogd met een gebogen fronton. Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Conform artikel 5§1 van de stedelijke bouwcode gaan wij uit van behoud van de bestaande toestand: het volume, de schaal, korrel, materialen en architectuur.
De geplande herbestemming en bijhorende werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. De nog aanwezige erfgoedelementen blijven bewaard.
Een deel van het binnen schrijnwerk wordt vervangen omwille van brandtechnische redenen. Het is niet duidelijk of dit over waardevolle, authentieke deuren gaat. Indien dit het geval blijkt, is het raadzaam dit op te nemen met de brandweer om te bekijken of er een alternatief op maat van deze erfgoedkenmerken kan gevonden worden. De aanvraag wordt dan ook voorwaardelijk gunstig geadviseerd vanuit oogpunt monumentenzorg.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De commerciële ruimte wordt achteraan voorzien van een nieuwe trap, waardoor de circulatie gescheiden loopt van de woonfunctie. De woning op de bovenste twee verdiepingen wordt voldoende comfortabel en kwalitatief voorzien en beschikt over voldoende natuurlijk daglicht. Tegenover de bestaande toestand worden de binnenmuren op de tweede verdieping gesloopt om één open ruimte te realiseren en de woonkamer, eetkamer en keuken aan elkaar te koppelen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de hemelwaterafvoer gescheiden van het afvalwater aan de straat aanbieden, conform artikel 40;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
5 oktober 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
31 oktober 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
30 december 2018 |
|
Verslag GOA |
14 december 2018 |
|
naam GOA |
Helia Dezhpoor |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, strikt na te leven.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de hemelwaterafvoer gescheiden van het afvalwater aan de straat aanbieden, conform artikel 40;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.