2018_CBS_11252 - Omgevingsvergunning - OMV_2018123622. De Burburestraat 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/04/1907: vergunning (1907#443) voor bouwen van een huis met magazijn binnen het eigendom;

-          29/01/1909: vergunning (1909#95) voor een bovenkoer;

-          23/11/1923: vergunning (1923#17110) voor gevelveranderingen;

Laatst vergunde toestand

-          neoclassicistische eengezinswoning in gesloten bebouwing, bestaande uit drie bouwlagen en drie traveeën onder mansardedak;

-          achter het hoofdvolume werd een magazijn van twee bouwlagen gebouwd;

-          de kroonlijsthoogte meet 11,7m en de gevelbreedte 6m. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 8,6m. De bouwdiepte inclusief de aanbouw van twee bouwlagen bedraagt 27m en bestrijkt het volledige perceel;

-          op het gelijkvloers in de voorgevel bevind zich een inkomdeur en -hal rechts. Waar zich oorspronkelijk twee toegangsdeuren bevonden, werden deze vervangen door ramen. De plint in blauwe hardsteen werd verhoogd. Het voorliggende deel van het magazijn werd een deel van de woning;

-          klassiek opgebouwde bepleisterde en gedecoreerde lijstgevel met houten kroonlijst en balkon.

Bestaande toestand

-          op de gelijkvloerse verdieping werd een expositieruimte ingericht;

-          op de eerste verdieping bevindt zich vooraan een appartement en achteraan, bereikbaar via de wenteltrap van het vroegere magazijn, een bureauruimte op een mezzanine;

-          op de bovenliggende verdiepingen van het hoofdgebouw bevinden zich nog een appartement;

-          de gevel werd donkergrijs geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning met magazijn naar een eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          op de eerste verdieping wordt ter hoogte van de achtergevel het raam vervangen door een toegangsdeur tot het nieuwe dakterras. Hier wordt het dak van de gelijkvloerse handelszaak plaatselijk verlaagd;

-          de ramen op het gelijkvloers in de voorgevel worden verlaagd;

-          de nieuwe ramen in de voorgevel worden uitgevoerd in houten schrijnwerk. Een nieuwe voordeur, gemaakt naar origineel model, wordt geplaatst;

-          inrichten van een gemeenschappelijke inkomhal;

-          herschilderen van de donkergrijze gepleisterde lijstgevel naar een witte kleurstelling. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De eengezinswoning op de bovenliggende verdiepingen wordt behouden en is functioneel inpasbaar volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad gezien de ligging woongebied. Aangezien de aanvraag een functiewijziging inhoudt van magazijn naar winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping, werd aan de stedelijke dienst Business en Innovation om advies gevraagd. Zij brachten een gunstig advies uit.

De aanvraag omvat het inrichten van een winkelruimte in een pand dat voorheen ook al een economische activiteit kende op het gelijkvloers en eerste verdieping/mezzanine: met name een koffiebranderij en een expositieruimte. Het pand is gelegen net buiten het afgebakende kernwinkelgebied Vlaamsekaai-Waalsekaai en het horecagebied Zuid. Het is op deze locatie gunstig te beoordelen dat een economische functie behouden blijft en meer georganiseerd wordt richting het omliggende kernwinkelgebied en horecagebied. Ook het RUP Binnenstad laat handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping toe. De bovenliggende ruimte, nu ingetekend als bureauruimte bij de winkelruimte, mag niet als publiek toegankelijke winkelruimte ingericht worden.

Het inrichten van een winkelruimte op het gelijkvloers wordt gunstig beoordeeld indien aan de bovenvermelde voorwaarde wordt voldaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de voorgestelde verbouwingen aanvaardbaar. De geplande verbouwingswerken tussen het hoofdvolume en de achterbouw zorgen voor een meer aaneengesloten geheel waarbij een buitenruimte gecreëerd wordt. Deze elementen dragen bij tot een verbeterde woonkwaliteit.

Visueel-vormelijke elementen  en Cultuurhistorische aspecten

De ingrepen aan de voorgevel onderbreken het ritme van de gevels van de naburige panden. Omwille van deze reden en cultuurhistorisch belang werd aan de stedelijke dienst monumentenzorg om advies gevraagd.

De aanvraag heeft betrekking op een bepleisterde en in oorsprong wit geschilderde lijstgevel van 3 bouwlagen en drie traveeën gebouwd als koffiebranderij met pui omstreeks 1900 en omgevormd tot woonhuis in 1923. Het oorspronkelijk schrijnwerk werd vervangen. Zeer recent werd de oorspronkelijke voordeur vervangen. Het interieur werd meerdere malen verbouwd.

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde.  Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. Gezien de gewijzigde pui (van handelszaak naar woonfunctie) en de 20ste-eeuwse interne aanpassingen aan het voormalige herenhuis zijn de geplande gevelwijzigingen te motiveren.

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het herenhuis worden voorwaarden opgelegd mbt buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement.

- Het schrijnwerk (ramen + voordeuren) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd.

- De voordeur dient hermaakt naar oorspronkelijk model (zie streetviewfoto uit mei 2017).

- Het schrijnwerk dient naar oorspronkelijk model te worden vervangen. Detailtekeningen aan te leveren aan onze dienst of te voorzien zoals het aangeleverde typedetail. 

- De voorgevel dient in een witte kleur te worden geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke mobiliteitsdienst legt op dat er 3 fietsstalplaatsen voorzien dienen te worden. Voor de commerciële ruimte is er een mogelijkheid om inpandig een fiets te stallen. De fietsvoorzieningen van de bovenliggende woningen worden beschouwd als geacht vergund waardoor er afgeweken kan worden van het advies van de stedelijke mobiliteitsdienst.

De aanvraag voorziet een buitenruimte. Dit komt ten goede van de algemene woonkwaliteit van het pand.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het schrijnwerk (ramen + voordeuren) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd;

3.      het schrijnwerk en de voordeur dient naar oorspronkelijk model te worden vervangen; detailtekeningen zijn aan te leveren aan ode stedelijke dienst Monumentenzorg indien wordt afgeweken van het aangeleverde typedetail;

4.      de voorgevel dient in een witte kleur te worden geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd;

5.      de bovenliggende ruimte, nu ingetekend als bureauruimte bij de winkelruimte, mag niet als publiek toegankelijke winkelruimte ingericht worden;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;