2018_CBS_11246 - Omgevingsvergunning - OMV_2018099516. Volkstraat 23. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/04/2012: vergunning (3553#515) voor verbouwen handelshuis met 4 woningen;

-          26/06/2009: vergunning (3264#297) voor verbouwen van 4 appartementen;

-          16/11/2007: vergunning (3152#656) voor verbouwen van een handelsgelijkvloers.

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder plat dak;

-          commercieel gelijkvloers met op elke bovenliggende verdieping telkens één appartement.

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand;

-          de vergunde balkons aan de voorgevel op de 2de en 3de verdieping werden niet uitgevoerd.

Inhoud van de aanvraag

-          de commerciële ruimte op het gelijkvloers wordt een restaurant;

-          bij de appartementen op de 1ste, 2de en 3de verdieping wordt het bureau achteraan omgevormd tot een wintertuin/ overdekt terras;

-          op de 4de verdieping wordt het dakterras uitgebreid tot tegen de perceelsgrens waarvoor de linker scheimuur plaatselijk wordt verhoogd;

-          de liftschacht wordt breder in functie van de lift alsook de trappenhal wordt aangepast.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

-          Artikel 2.1.13 schoorsteen en technische installaties:

technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3.; de liftschacht komt 0,8m uit boven de gevelhoogte en het gabarit van de buren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
de kelder had in de laatst vergunde toestand een vrije hoogte van 2,10 meter en wordt nu ingetekend als wijnkelder, stockage restaurant, personeelsruimte en toiletten met een vrije hoogte van 2,05 meter, daar waar de voorgeschreven minimale vrije hoogte 2,60 meter bedraagt voor verblijfsruimten en 2,20 meter voor overige ruimten;

-          artikel 27 Open ruimte:
§1 bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn;
het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers;
het perceel bevat geen onbebouwde ruimte;
de Volkstraat is gelegen in het gedefinieerde kernwinkelgebied;

-          artikel 28 minimale toegang buitenruimte:

§1 Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen diens elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter;

§3 Bestaande buitenruimten bij woningen mogen niet verkleind worden tot onder de in §1 genoemde minimale oppervlakte;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
§3 het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

-          artikel 38 Groendaken:
§1 het is verplicht om nieuwe daken aan te leggen als een groendak, indien deze daken een oppervlakte hebben van ten minste 20m²;
groendaken zijn verplicht bij ‘nieuwe daken’ van gebouwen; dat zijn daken waarbij de hele constructie van het dak nieuw wordt aangelegd en dit zowel bij nieuwbouw, herbouw of renovatie;

-          artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
§1 horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 2.1.13 van RUP Binnenstad. De gewenste liftschacht is niet verwerkt binnen het maximaal toelaatbaar bouwvolume. Deze schacht kraag 80 cm uit boven de kroonlijsthoogte van de voorgevel. Echter is van deze opstand niets te zien vanaf de straatzijde en benadeeld dit de bebouwing in de omgeving niet. Hierdoor is een afwijking op artikel 2.1.13 van RUP Binnenstad aanvaardbaar.

Verder is de aanvraag strijdig met meerdere artikelen uit de bouwcode.
De kelderruimte wordt gebruikt als wijnkelder, stockageruimte, personeelsruimte en toiletten en heeft een vrije hoogte van 2,05 meter. Volgens artikel 21 dienen verblijfsruimtes 2,60 meter en overige ruimtes 2,20 meter te bedragen. Op de laatst vergunde heeft de kelderruimte een vrije hoogte van 2,10 meter. Het verlagen van de kelder met 5 centimeter is geen verbetering ten opzichte van de kwaliteitseisen gesteld door de bouwcode. Er kan gesteld worden dat voor stockageruimtes en toiletten het aanvaardbaar is om een afwijking toe te staan op de bouwcode met toepassing van art. 3, gezien het een bestaande kelder betreft. Een personeelsruimte is echter een ruimte waarin personen een langere tijd verblijven waardoor een minimumhoogte van 2,20 meter voorzien dient te worden. Daarom wordt de gewenste personeelsruimte in de kelder uitgesloten uit deze vergunning.
Conform artikel 27 dient bij een functiewijziging onbebouwde ruimte ter hoogte van het maaiveld voorzien te worden. Gezien de aanvraag gelegen is in kernwinkelgebied kan van dit artikel afgeweken worden. Het ontpitten van het perceel draagt niet bij tot de stijging van de algemene woonkwaliteit. Een buitenruimte op de gelijkvloerse verdiep zou in combinatie met de horecafunctie gebruikt worden als afvalberging waardoor er overlast en geurhinder zou ontstaan. Gelet op bovenvermelde argumentatie is een afwijking op artikel 27 aanvaardbaar.

De dakconstructie wijzigt waardoor het aanleggen van een groendak verplicht is conform artikel 38. Een groendak is een dak bedekt met vegetatie en een aantal onderliggende lagen die nodig zijn voor de ontwikkeling van deze vegetatie en de opslag van regenwater. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit. Omwille van deze positieve effecten is het verplicht om alle platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. In voorwaarde wordt opgelegd om een groendak aan te leggen om tegemoet te komen aan artikel 38.

In voorwaarde wordt eveneens opgelegd om een brandvrije strook van 30 cm te voorzien langs de scheidingsmuur van de linker –en rechterbuur.

Dit is een volwaardig alternatief om tegemoet te komen aan artikel 34 van de bouwcode.

Ook dient er voor de horeca-inrichting een vetafscheiders te gebruiken bij het lozen van afvalwater. Zo komt de aanvraag tegemoet aan artikel 44 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De Volksstraat wordt gekenmerkt door één –en meergezinswoningen in rijhuizen met drie of vier bouwlagen onder zadel, plat –of mansardedak met een commerciële of horecaplint. De aanvraag is in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving en niet strijdig met de bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad. Aangezien een functiewijziging van commerciële naar horeca wordt aangevraagd werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing;

In de afgebakende kernwinkelgebieden is een mix van functies handel - reca - diensten gunstig te beoordelen omdat op deze manier de verblijftijd in de kernen vergroot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een beperkte uitkraging op het platte dak en het dichtmetselen van de scheidingsmuur op verdieping vier met de linkerbuur zijn beperkte wijzigingen die de schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid van het pand niet nadelig beïnvloeden. Hierdoor is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag verwijderd de vergunde Franse balkons aan de voorgevel. Deze verwijdering is positief voor de uniforme uitstraling van de voorgevel. De achtergevel wordt bepleisterd en de ramen in de voor –en achtergevel worden uitgevoerd in hout. Deze elementen versterken de beeldkwaliteit van het pand. Aan monumentenzorg werd advies gevraagd omdat het pand is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Advies stedelijke dienst Monumentenzorg:

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Aan de beschrijvende nota werd geen CHE-rapport noch een cultuurhistorische motiveringsnota toegevoegd. 

Beoordeling

A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een geel bakstenen lijstgevel van 5 bouwlagen en 3 traveeën onder plat dak (bovenste laag toegevoegd in 1928). Verbouwde winkelpui. Houten schrijnwerk op de verdiepingen bleef bewaard.

Het object/ complex is beeldondersteunend. Een object/complex is beeldondersteunend wanneer de stedenbouwkundige of architecturale waarde hoog is. Bebouwing die de uitstraling van het plangebied ondersteunt. Ze draagt bij aan de architecturale context door haar vormgeving en materiaalgebruik. Ze draagt bij aan de stedenbouwkundige context door haar vorm, inplanting, homogeniteit of dynamiek in het straatbeeld en haar contextwaarde. Deze bebouwing bevat vaak waardevolle elementen of is waardevol als element van een geheel. Daarbij geldt de historiek van het geheel vaak als motivering voor de waarde van de relicten die ertoe behoren. Ook de architectuur waarvan het oorspronkelijk ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar die de context van het plangebied nog ondersteunen behoren tot deze categorie.

B.  Afweging

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de voorgestelde functiewijziging en interne wijzigingen. In tegenstelling tot de vorige vergunning (2011) opteert men vandaag om de buitenruimten inpandig te realiseren aan de achterzijde van het pand in plaats van uitkragende balkons te voorzien aan de straatzijde. Deze wijziging wordt positief onthaald vanuit oogpunt monumentenzorg aangezien op deze manier de oorspronkelijke gevelopbouw gevrijwaard wordt. De overige wijzigingen doen geen verdere afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en de omliggende che-bebouwing.

Het is niet duidelijk of het houten schrijnwerk in de voorgevel bewaard blijft. Indien het vervangen wordt dient dit naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering te gebeuren. Detailtekeningen dienen voorgelegd aan onze dienst. Indien gewenst kunnen er typedetails van het t-vormig schrijnwerk bekomen worden.

Advies

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vergunde terrassen voor verdieping 2 en 3 zijn nooit uitgevoerd. Deze Franse balkons dragen niet bij tot een verbetering van de algemene woonkwaliteit aangezien deze maar beperkt zijn in hun gebruik. Ter compensatie van de verdwenen buitenruimte wordt voor de appartementen op de 1e, 2e en 3e verdieping een wintertuin / bureauruimte voorzien. Deze ingreep het raamoppervlakte waardoor er een verhoogde daglichttoetreding is in de woning. Echter kan niet gesteld worden dat dit op een volwaardige manier de buitenruimte vervangt, gezien het dubbel gebruik als bureau, en het feit dat ze één onafgesloten geheel vormt met de andere binnenruimtes. De noodzakelijke aanpassingen zullen in voorwaarden worden opgelegd.

De buitenruimte voor het appartement op de 4e verdieping wordt vergroot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het platte dak dient uitgevoerd te worden als groendak. Conform artikel 38 van de bouwcode;

3.      een brandvrije strook van 30 centimeter op het platte dak langs de scheidingsmuren van de linker en rechterbuur dient voorzien te worden, als alternatief voor artikel 34 van de bouwcode;

4.      in de keuken van de horeca-inrichting dienen vetafscheiders te worden voorzien voor het lozen van afvalwater, conform artikel 44 van de bouwcode;

5.      de burearuimtes per appartement op niv. 1, 2 en 3 zijn in te richten als een volwaardige buitenruimte;

5.1.  de aanpalende binnenwanden en -vloeren zijn te isoleren;

5.2.  de opening naar de nachthal moet worden ingevuld met een isolerende beglaasde wand;

5.3.  facultatief mag de achtergevel worden ingevuld met glas, zoals momenteel op de plannen, zodat een wintertuin ontstaat. Het moet echter duidelijk zijn dat de wintertuin geen deel uitmaakt van het verwarmd volume;

6.      zodra het houten schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen, dient dit naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering te gebeuren. Detailtekeningen dienen voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

8.      de personeelsruimte in de kelder wordt uitgesloten van deze vergunning. Dit werd in rood aangeduid op de plannen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten