t college besliste in zitting van 8 juli 2016 (jaarnummer 6172) het principebesluit aangaande de stedenbouwkundige lasten goed te keuren. Dit besluit handelde in feite ook over stedenbouwkundige ontwikkelingskosten. Na ruim anderhalf jaar behandeling van cases met voortschrijdend inzicht tot gevolg, is het aangewezen een aantal principes van het besluit te verduidelijken en/of aan te vullen. Met het ontwikkelen en toepassen van dit beleid heeft de stad immers pionierswerk verricht. Vlaanderen heeft dit van op afstand gevolgd en werkt momenteel een regeling uit.
Stedenbouwkundige lasten en ontwikkelingskosten – voorwaarden en aard
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO of van artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan volgende voorwaarden te voldoen:
Stedenbouwkundige lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de aanvrager van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid heeft door de uitvoering van de vergunning.
Zaken die inherent zijn aan een betrokken bouwproject (zaken die noodzakelijk zijn voor de realisatie of het gebruik van het bouwproject), worden niet als een stedenbouwkundige last beschouwd. De aanleg van de wegenis wordt bijvoorbeeld als inherent aan een bouwproject beschouwd.
Dit besluit geldt onverminderd de voorwaarden die desgevallend worden opgelegd in de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning.
Er wordt in eerste instantie naar gestreefd om de bijkomende taken die de stad heeft door de uitvoering van de vergunning op te vangen via een stedenbouwkundige last in natura. Dit kan, afhankelijk van de impact van het project, onder meer gaan om :
Er wordt een financiële waarborg geëist voor de verwezenlijking van de in natura opgelegde lasten. Indien een stedenbouwkundige last in natura niet (of niet volledig) mogelijk is, kan een louter financiële last worden opgelegd indien ze voldoet aan de voorwaarden van artikel 4.2.20 VCRO of van het decreet op de omgevingsvergunning.
In het kader van vergunningen wordt in eerste instantie gestreefd om met de vergunningsaanvrager tot een overeenkomst te komen omtrent de stedenbouwkundige lasten. Indien dit niet mogelijk is of blijkt, zal de last eenzijdig worden opgelegd bij de vergunningverlening.
Stedenbouwkundige ontwikkelingskosten die worden overeengekomen buiten het kader van artikel 4.2.20 van de VCRO of van het decreet op de omgevingsvergunning, naar aanleiding van een ontwikkelingsproject zonder lopende vergunningsprocedure, de opmaak van een RUP, …, worden steeds in een schriftelijke samenwerkingsovereenkomst opgenomen. Zij zullen ook bij voorkeur kosten in natura zijn met een financiële waarborg. Indien dit niet mogelijk is of blijkt, kan ook deze kost louter financieel zijn. Het voorwerp van deze overeenkomsten kan ruimer zijn dan stedenbouwkundige ontwikkelingskosten.
Vaststelling stedenbouwkundige lasten en ontwikkelingskosten bij grote projecten – onderhandeling en formalisering
Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen welke last wordt opgelegd. Het college is het bevoegde orgaan voor het behandelen van aanvragen tot stedenbouwkundige – en omgevingsvergunningen. De bevoegde schepen voor ruimtelijke ordening wordt gemandateerd om namens het college de stedelijke ontwikkelingsnoden in grote projecten met zekere ruimtelijke, sociale of economische impact en het programma van de stedenbouwkundige lasten bij deze projecten in samenwerking met de betrokken stedelijke diensten vast te stellen.
Het college is bevoegd om de noodzaak van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten naar aanleidingen van ontwikkelingsprojecten of RUP’s te onderzoeken. Hier geldt eveneens dat de bevoegde schepen voor ruimtelijke ordening gemandateerd wordt om namens het college de stedelijke ontwikkelingsnoden in grote projecten met zekere ruimtelijke, sociale of economische impact en het programma van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten bij deze projecten in samenwerking met de betrokken stedelijke diensten vast te stellen.
Voor de inhoudelijke en financiële onderhandelingen met de betrokken projectontwikkelaar op basis van het vastgestelde lastenprogramma wordt op voorstel van de schepen voor ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed een onderhandelaar uit de stadsadministratie door het college gemandateerd om namens het college de onderhandelingen te voeren. Om de lasten in natura op een nuttige manier te kunnen verwerken in een project, moeten deze in een zo vroeg mogelijk stadium van het bouwaanvraagproces aan bod komen, zonder dat dit bijvoorbeeld aanleiding mag geven tot een vermeerdering van het bouwvolume.
Als grote stedenbouwkundige projecten met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact worden onder meer begrepen:
Om de kunstmatige opdeling van vergunningsaanvragen te vermijden, zullen onderscheiden aanvragen ingediend door entiteiten van éénzelfde holdingstructuur, binnen een aaneengesloten periode van drie jaar en binnen hetzelfde morfologische bouwblok, samen als groot project met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact worden behandeld, ter bepaling van de stedenbouwkundige lasten.
Financiële lasten – norm, vermindering, berekening en bestemming
Een stedenbouwkundige ontwikkelingskost of -last kan de vorm aannemen van een louter financiële last die volgens onderstaande norm kan worden bepaald:
De bedragen vermeld in dit besluit zijn gekoppeld aan de gezondheidsindex en zullen jaarlijks en van rechtswege worden aangepast op 1 januari. De aanpassing gebeurt volgens de volgende formule:
Aangepast bedrag = (basisbedrag x nieuw indexcijfer) / basisindexcijfer
De basisbedragen zijn de bedragen vermeld in dit besluit. Als nieuw indexcijfer geldt de gezondheidsindex van december voorafgaand aan die van de aanpassing van het bedrag. Als basisindexcijfer geldt het indexcijfer van januari 2018.
Het college kan bij het opleggen van een ontwikkelingskost of een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20 VCRO of van artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning op gemotiveerde wijze afwijken van hoger bepaalde drempels en bedragen, mits inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel
De berekening van de oppervlaktes gebeurt als volgt:
De opgelegde financiële ontwikkelingskosten/lasten zullen worden aangewend onder regie van de bedrijfsdirecteur van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling en zullen worden gebruikt conform het goedgekeurde programma van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of -lasten en de samenwerkingsovereenkomst voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied.
Hierna worden- niet limitatief- een aantal categorieën opgesomd waarvoor deze ontwikkelingskost/last bestemd kan worden. De concrete bestemming wordt nader gespecifieerd in de vergunning of overeenkomst. Deze wordt project per project bepaald, afhankelijk van de bijkomende taken die de stad heeft door het uitvoeren van het project.
Om het half jaar zal een rapportering aan de gemeenteraad worden voorgelegd van de louter door het college goedgekeurde stedenbouwkundige lasten.
Publieke of publiek-private projecten
De volgende regeling geldt voor publieke of publiek-private projecten waarbij de stad, autonome bedrijven van de stad Antwerpen of entiteiten waarin deze autonome bedrijven als referentie-aandeelhouder participeren, eigenaar of bouwheer zijn, gelet op het overheidshandelen vanuit algemeen belang van de publieke overheid in deze projecten en het noodzakelijk maatwerk tot stand gekomen in overleg met de schepen voor ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling inzake de toepassing van stedenbouwkundige lasten.
Voor deze publieke of publiek-private projecten worden de stedenbouwkundige lasten (de maatschappelijke meerwaarde voor de stad) bij voorkeur vastgelegd in de publiek-private samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomsten worden ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegde orgaan, zodat er volledige transparantie is.
Indien geen ontwikkelingskosten in de samenwerkingsovereenkomst worden opgelegd, kunnen deze uiteraard in toepassing van huidig principebesluit en in zoverre deze voldoen aan artikel 4.2.20 VCRO of aan artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning worden opgenomen in de vergunning.
Toepassingsgebied – uitsluitingen
In het geval dat er voor een project (of projectonderdelen) reeds besluitvorming is geweest met betrekking tot het opleggen van stedenbouwkundige lasten, die dateert van voor de inwerkingtreding van het oorspronkelijke principebesluit, dan vervalt de toepassing van het principebesluit.
In geval van pure verkoop of verkoop onder voorwaarden van de gronden van de stad of autonome bedrijven wordt bij de verkoopprocedure de stedenbouwkundige ontwikkelingskost van bij aanvang gedefinieerd.
Voorliggend besluit is niet van toepassing voor het aandeel dat sociale woningen hebben binnen een project. Tevens kan een vrijstelling bekomen worden voor betaalbare woningen, mits voldaan wordt aan het vigerende en goedgekeurde stedelijk reglement ‘betaalbare woningen’ (nu nog in opmaak; dit wordt aan het college afzonderlijk voorgelegd). Concreet betekent “niet van toepassing” dat de kost/last niet wordt gevorderd voor het aandeel sociale (en in voorkomend geval ook betaalbare) woningen. De oppervlakte van deze woningen wordt wel meegerekend om te bepalen of het hier om een groot project gaat.
Indien in een ruimtelijk uitvoeringsplan de ontwikkelingsmogelijkheden als nabestemming zijn gedefinieerd, is het project niet onderhevig aan het kaderbesluit bij de opmaak van het RUP zelf maar wel bij het indienen van de vergunningsaanvraag.
Artikel 57,§3, 7° Gemeentedecreet, samengelezen met artikel 4.2.20, §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.
Artikel 57,§3, 7° Gemeentedecreet, samengelezen met artikel 75-77 van het decreet op de omgevingsvergunning van 25 april 2014.
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. De stad heeft als publieke rechtspersoon de mogelijkheid om met projectontwikkelaars, grondeigenaars of andere betrokkenen overeenkomsten af te sluiten waarbij stedenbouwkundige ontwikkelingskosten worden overeengekomen om tegemoet te komen aan deze bijkomende taken voor de stad.
Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige - of omgevingsvergunning. Hierover kan ook een overeenkomst met de vergunningsaanvrager worden gesloten. Ook een combinatie van beide is mogelijk, door het opleggen van de last in de vergunning en het bepalen van de modaliteiten in een overeenkomst.
Naar aanleiding van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) worden door de stad, buiten het kader van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, vaak stedenbouwkundige ontwikkelingskosten overeengekomen met de gebiedseigenaars of andere betrokkenen.
Voor het afsluiten van overeenkomsten tot vaststelling van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of -lasten is de gemeenteraad bevoegd indien de stad daden van beschikking stelt die krachtens artikel 43 §2 12° gemeentedecreet tot de exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad horen. Voor het afsluiten van alle andere overeenkomsten met betrekking tot de vaststelling van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten en -lasten, is het college bevoegd.
Gezien overeenkomsten tot het opleggen van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten in het kader van de opmaak van een RUP steeds samen geagendeerd worden met de voorlopige vaststelling van dat RUP, worden deze, alhoewel dit uit de aard van de overeenkomst niet verplicht is, steeds ter goedkeuring van de gemeenteraad voorgelegd.
De financiële gevolgen zullen per project worden opgenomen in:
In de fase van de start van de onderhandelingen per project zijn de effectieve financiële in- en uitgaven voor de stad nog niet gekend. Het richtinggevende bedrag dat op dat ogenblik bekend is, dient beschouwd te worden als maximaal en kan in functie van de proportionaliteit of de realisatie in natura worden verminderd als effectieve financiële in- en uitgave.
Het college beslist om het principebesluit van 8 juli 2016 aangaande de stedenbouwkundige lasten ex nunc op te heffen en vanaf heden te vervangen door onderhavig besluit.
Het college beslist dat het principebesluit van 8 juli 2016 wel van toepassing blijft op aanvragen tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen ingediend t.e.m. 8 maart 2018 en beslissingen op basis van dit principebesluit genomen.
Het college bevestigt de in de argumentatie van dit besluit beschreven werkwijze om stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of –lasten vast stellen en op te leggen.
Het college bevestigt de berekeningswijze, de indexering en het toepassingsgebied van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten en –lasten.
In functie van de realisatie in natura zullen financiële waarborgen worden opgelegd.
Het college bevestigt onderstaande norm voor het bepalen van de financiële last, toe te passen in grote stedenbouwkundige projecten met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact:
Het college keurt goed dat het bij het opleggen van een ontwikkelingskost of een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20 VCRO of van artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning, op gemotiveerde wijze kan afwijken van hoger bepaalde drempels en bedragen, mits inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel.
Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening stadsontwikkeling en onroerend erfgoed in uitvoering van artikel 2, paragraaf 2 van de stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 voor elk bouwproject dat voldoet aan de normen een voorstel van programma van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of lasten van grote projecten met een zekere ruimtelijke, sociale en economische impact voorlegt aan het college ter goedkeuring.
Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening stadsontwikkeling en onroerend erfgoed aan het college een onderhandelaar uit de stadsadministratie voorstelt die gemandateerd wordt om op grond van het goedgekeurde programma van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of lasten inhoudelijke en financiële onderhandelingen te voeren met de betrokken projectontwikkelaar met het oog op het bekomen van een samenwerkingsovereenkomst, die ter goedkeuring zal worden voorgelegd.
Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële ontwikkelingskosten/lasten in het kader van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of -lasten zullen worden opgevolgd onder regie van de bedrijfsdirecteur van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling.
Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële ontwikkelingskosten/lasten zullen worden aangewend conform het goedgekeurde programma van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of -lasten en de samenwerkingsovereenkomst, en dus voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied.
Het college beslist dat de principes met betrekking tot stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of lasten niet van toepassing zijn op volgende projecten:
Het college keurt goed dat er halfjaarlijks een rapportering aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd van de besliste stedenbouwkundige ontwikkelingskosten/lasten.
Het college beslist om dit besluit aan de gemeenteraad voor te leggen ter kennisneming.