2018_CBS_07967 - Omgevingsvergunning - OMV_2018056643. De Rozentuin 7. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt in de verkaveling EK/2013/V/0019, goedgekeurd op 6 juni 2014, meer bepaald in lot(en) 9.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

• artikel 2.2. Voorschriften garage:

de hoogte van het bijgebouw is 3,15m.  Dit is hoger dan de maximaal toegelaten hoogte van 3m in deze zone; 

• artikels 3.2. Verhardingen en 3.2. Inrichtingselementen: 

in de bouwvrije zone wordt een oprit aangelegd van 3m x 5m en een tuinpad naast het huis van 1m breed.  Deze zone zou onverhard en zoveel mogelijk groen moeten zijn.  

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

§2 gevels die aan de straatzijde liggen, moeten voorzien zijn van een fundering met minimale diepte van 1,75m onder het straatpeil.  De fundering is hier maar voorzien tot 1,35m onder het straatpeil.

§3 het gedeelte van de scheidingsmuren van het hoofddak heeft slechts een opstand van 20cm, hoewel dit 30cm zou moeten zijn.  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het blijkt dat niet voldaan is aan het artikel uit de verkaveling aangaande de maximale bouwhoogte van het garagedeel. Dit is namelijk 3,15 m hoog ingetekend in plaats van de opgelegde 3 m.

Hiertoe is een openbaar onderzoek georganiseerd. Er zijn geen bezwaren zijn ingediend, waardoor gefundeerd kan afgeweken worden. 

Functionele inpasbaarheid

De functie van eengezinswoning is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van de geldende verkaveling. De aanvraag is functionele inpasbaar in dit ontwikkeld woongebied. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsstalplaatsen

Voor iedere wooneenheid moeten per slaapkamer 1 fietsstalplaats worden voorzien en 1 bijkomende plaats. De aanvraag telt 3 slaapkamers, wat resulteert in 3 plaatsen + 1 bijkomende met een totaal van 4 plaatsen.

De tuinberging heeft een oppervlakte van 15 m² en is in principe groot genoeg om 4 fietsen te stallen. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het ontwerp past zich in het maximaal bebouwbare gabarit dat is opgenomen in de voorschriften van de verkaveling. Enkel het gelijkvloerse garagedeel aan de rechterzijde van de woning wordt beperkt hoger uitgevoerd. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen, donkere alu buitenschrijnwerk. Het tuinhuis wordt afgewerkt als een houten blokhut. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn conform de verkavelingsvoorschriften. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet aan de wetgeving op lichten en zichten en heeft niet meer impact op de belendende percelen dan dat normalerwijze kon verwacht worden. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. een fundering, met een minimale diepte van 1,75 m voorzien aan de voorgevel, conform artikel 34 van de bouwcode;
2. het plat dak te voorzien van brandwerend materiaal, zodat er wordt voldaan aan artikel 34 van de bouwcode;
3. aan de deur, die uitgang geeft op het plat dak van de aanbouw, een balustrade plaatsen zodat er geen toegang is tot het plat dak;
4. de tuinberging voldoende groot te voorzien, zodat er 4 fietsen kunnen worden gestald conform artikel 29 van de bouwcode;
5. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

Privacy, hinder: de bezwaarindiener gaat niet akkoord met de deur op de eerste verdieping die uitgang geeft op het plat dak van de aanbouw. Indien dit dak als een dakterras wordt aangelegd zou de aanvrager zicht hebben in de tuin van de bezwaarindiener.

Beoordeling: In de aanvraag zit geen aanleg van een dakterras vervat. De gelijkvloerse uitbouw van de aanvraag bevindt zich conform de verkavelingsvoorschriften op 3 m van de perceelgrens. He toekomstig dakterras zou zich dus ook op 3 m van de perceelgrens bevinden. Daarmee is de aanvraag conform de wetgeving op lichten en zichten.

Echter laten de verkavelingsvoorschriften geen dakterras toe, dus de deur naar het plat dak is niet nodig. Daarom wordt in voorwaarden opgenomen dat er een balustrade moet worden voorzien aan de deur zodat het plat dak niet betreedbaar is. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 18/12/2013: verkavelingsvergunning (201395) voor het verkavelen van percelen in 13 loten voor woningbouw.  

Laatst vergunde toestand

• het verkavelen van percelen in 13 loten voor woningbouw.  

Bestaande toestand

• braakliggend terrein voor halfopen bebouwing. 

Inhoud van de aanvraag

• halfopen bebouwing voor eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen voor het hoofdvolume (kroonlijsthoogte: 6,2m) en één bouwlaag voor het bij-volume (kroonlijsthoogte: 3,15m), beiden afgewerkt met plat dak;
• het hoofdvolume wordt tegen de rooilijn aangebouwd en is 6m breed, aan de rechterzijde wordt een teruggesprongen volume voorzien van 3m breed;   
• aan de rechterzijde van de woning is er een bouwvrije strook van 3m;  
• de bouwdiepte is zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 11m;
• de gevels worden opgetrokken in lichtgrijze gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;   
• vanaf de achtergevelbouwlijn wordt een stenen tuinmuur met lengte van 3m en hoogte van 2m voorzien;
• in de voortuin wordt een oprit aangelegd voor het terugspringend laag volume;
• er wordt een hemelwaterput geplaatst;
• in de tuin wordt een tuinberging van 15m² geplaatst en een terras van 24m² aangelegd.