2018_CBS_07924 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018083175. Boerendijk 8. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Deze beleidswens werd nogmaals bekrachtigd in de beleidsrichtlijn over wonen waar de aandacht werd gevestigd op het beschermen van eengezinswoningen.

De aanvraag handelt over het opdelen van een eengezinswoning naar twee appartementen.

Door het voorzien van een project met meerdere eenheden, die op zich veelal kleiner worden uitgevoerd dan de bestaande typologie, wordt enerzijds de draagkracht van het perceel overschreden maar wordt bovendien de woonbalans in de buurt aangetast, die quasi uitsluitend uit eengezinswoningen bestaat. Op deze wijze zal een gewenste variatie in doelpubliek niet meer mogelijk zijn aangezien de geplande wooneenheden niet meer volwaardig geschikt zijn voor het huisvesten van iets ruimere gezinnen en een gezonde sociale mix hierdoor zal verdwijnen. Het voorgestelde project beantwoordt niet aan de goede ruimtelijke ordening, voor een woongelegenheid is een gewenste minimale netto vloeroppervlakte van 130 m² het streefdoel.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

• Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

• Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

• De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning: het appartement op het gelijkvloers beschikt na de opdeling in zijn geheel slechts over een netto vloeroppervlakte van ongeveer 95 m² in plaats van de minimaal vereiste 100 m²;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de slaapkamer op de tweede verdieping beschikt over 2 dakvlakramen met een totale oppervlakte van slechts 1,65 m². Een raamopening dient in totaal minimaal 1 m² groot te zijn en ook minimaal 10% van de vloeroppervlakte van het lokaal in kwestie te bedragen waardoor de minimumvereiste hier 1,86 m² is.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de voorliggende aanvraag is geen sprake van een correcte functionele inpasbaarheid. De woonzone waar het pand gelegen is wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van eengezinswoningen die identieke zijn aan die van het te verbouwen pand. Door het opdelen van dergelijke gebouwen wordt de draagkracht aangetast en is de aanvraag bijgevolg dan ook niet in overeenstemming met een behoorlijke inpassing van deze bestemming op deze locatie. Bovendien betreft de voorliggende aanvraag een exacte kopie van de voorgaande aanvraag (20171516) die geweigerd werd omwille van de strijdigheid met artikel 23.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorziene volumetrische wijzigingen vinden slechts plaats op de gelijkvloerse bouwlaag waarbij een perceelsbrede uitbreiding wordt voorzien tot een totale bouwdiepte van 17 meter. Doorgaans wordt dergelijke maat inderdaad als richtlijn gehanteerd doch slechts onder de strikte voorwaarde dat voldoende onbebouwde tuinruimte resteert; het voorschrift dat hierbij gebruikt wordt is in de regel een minimum van 10 meter. Door vermelde uitbreiding neemt de open ruimte achter het pand echter af tot zo’n 7,60 meter diepte waardoor wordt geoordeeld dat de kwaliteit ervan aldus onvoldoende is. Omwille hiervan wordt dan ook ongunstig geoordeeld voor dit deelaspect.

Visueel-vormelijke elementen

De werken situeren zich voornamelijk aan de achterzijde van het gebouw en zijn niet of nauwelijks zichtbaar vanop het openbaar domein. De voorgevel wordt ongewijzigd gelaten, enkel het schrijnwerk wordt vervangen naar het beeld van de belendende panden.

Vermeld materiaalgebruik wordt ook toegepast aan de achterzijde waardoor eenduidig kan gesteld worden dat de aanvraag op visueel gebied in overeenstemming is met zijn gebouwde omgeving. Er wordt bijgevolg gunstig geadviseerd voor dit deelaspect van de aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in de slaapkamer op de zolderverdieping een te klein dakvlakraam waardoor er strijdigheid optreedt met artikel 24 van de bouwcode. De impact hiervan is echter van zodanig beperkte aard dat dit in voorwaarden zou kunnen worden opgenomen in het geval van een gunstige eindbeoordeling.

Er is echter ook een afwijking inzake het artikel over het opdelen van eengezinswoningen. Betreffende kan slechts toegelaten worden indien één van de nieuwe eenheden voldoende groot blijkt te zijn (namelijk minimaal 100 m²) met het oog op het creëren van een kwalitatieve woongelegenheid die dienst kan doen voor een klein gezin; hiervoor zijn minimaal 2 slaapkamers vereist. Het appartement in kwestie beschikt weliswaar over een beperkte buitenruimte maar niet over het vereiste minimale gebruiksoppervlak. Bovendien blijkt het, zelfs mits een eventuele vergroting van deze laatste, dat het creëren van een kwaliteitsvolle wooneenheid met 2 slaapkamers op enkel de gelijkvloerse bouwlaag onmogelijk is en dit omwille van de beperkende ruimtelijke context.

Bijkomend dient vermeld te worden dat het opdelen van het pand in kwestie niet past in de ruimtelijke configuratie van de omgeving of zelfs maar de straat op zich. Deze straat wordt nagenoeg uitsluitend gekenmerkt door de aanwezigheid van eengezinswoningen met een typologie en bouwvolume die identiek zijn aan die van het te verbouwen pand. Een principiële opdeling van dergelijke gebouwen zorgt voor een verzwaarde impact op de draagkracht van dergelijke woonstraat, dewelke vanuit stedenbouwkundig oogpunt als niet wenselijk wordt beoordeeld.

Gelet op bovenstaande tekortkomingen wordt geoordeeld dat geen afwijking van vermeld artikel kan worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren. De aanvraag heeft betrekking op het opdelen van een eengezinswoning waar bij na opdeling conform artikel 23 van de bouwcode geen woonentiteit van minimaal 100m² overblijft. De uitbreiding van het gelijkvloers is zodanig dat er onvoldoende tuinstrook overblijft.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Dit bezwaar laat zich als volgt samenvatten:

1. 1.     Uitbreiding: De bezwaarindiener kan zich niet verzoenen met de gelijkvloerse uitbreiding tot een diepte van 17 meter van de rooilijn, aangezien dit 4 meter verder is dan zijn woning. De bezwaarindiener heeft dan ook een probleem met de 4 meter die men wil uitbreiden;

Beoordeling:

Het klopt dat de aanvrager van de voorliggende aanvraag een gelijkvloerse uitbreiding aanvraagt tot op 17 meter van de rooilijn, om zo de keuken uit te breiden. De uitbreiding is perceelsbreed en bevindt zich slechts op de gelijkvloerse bouwlaag. Doorgaans wordt een dergelijke maat als richtlijn gehanteerd. Echter, hierdoor resteert een 7,60 meter diepte tuinruimte. Dit is onvoldoende. De bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers wordt omwille van de onvoldoende resterende tuinruimte ongunstig beoordeeld. Aangezien er alreeds een betonnen afsluiting staat (+/- 2m hoogte) en de uitbreiding slechts een hoogte heeft van minder dan 3m worden er door de uitbreiding ook geen storende effecten verwacht inzake privacy en lichtinval die niet verenigbaar zijn met een stedelijke omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis:

• 29/9/2017: weigering (20171516) voor het opdelen van een eengezinswoning naar 2 appartementen;
• 27/5/2016: weigering (2016224) voor het verbouwen van een eengezinswoning tot 2 wooneenheden;
• 13/11/2015: weigering (20151957) voor het verbouwen en opdelen van een eengezinswoning naar 2 wooneenheden.

Bestaande toestand:

• eengezinswoning met 2 bouwlagen onder een hellend dak in gesloten rijbebouwing.

Inhoud van de aanvraag:

• het gelijkvloers wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van 17 m en in zijn geheel ingericht als appartement met één slaapkamer;
• de 1^ste verdieping wordt via een interne trap samengevoegd met de zolderruimte en verbouwd tot een 2^de appartement met één slaapkamer en een klein dakterras achteraan;
• het plat dak van de gelijkvloerse uitbreiding wordt als groendak aangelegd;
• op het gelijkvloers wordt een fietsenberging voorzien, toegankelijk gemaakt via een reeds bestaande inkomdeur aan de straatzijde.