2018_CBS_07969 - Omgevingsvergunning - OMV_2018080389. Van Vaerenberghstraat 6. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en de aanvullende voorschriften gewestplan Antwerpen (14) : artikel 1, §1, punt 2.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
  • er wordt geen infiltratievoorziening aangelegd, maar ze wordt als buffervolume toegevoegd aan de inhoud van de hemelwaterput.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag is in niet overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Mits de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de bepalingen.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de geveluitsprong steekt uit boven de kroonlijst en is niet begrepen onder een hoek van 45°;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaatsen werden niet met maatlijnen aangeduid;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er werden niet voldoende autoparkeerplaatsen voorzien;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten liggen verder uit elkaar dan de maximale 0,50 m en er zijn geen toezichtputten voorzien;
• artikel 43 Septische putten:
  er zijn 25 gebruiksequivalenten wat resulteert in een put met een inhoud van minimaal 6.875 liter, terwijl de aanvraag een put voorziet van 6.200 liter.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
  Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening hemelwater

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt geen infiltratievoorziening aangelegd, maar de vereiste inhoud wordt als buffervolume toegevoegd aan de inhoud van de hemelwaterput. De regenwaterput heeft een inhoud van 6.000 l + 4.702 l bijkomend buffervolume, hiermee wordt voldaan aan de bepalingen van de verordening hemelwater. In toepassing van artikel 13 van de verordening kan een afwijking worden toegestaan op het vergroten van de regenwaterput ter vervanging van de verplichte infiltratievoorziening.

Bouwcode

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de geveluitsprong steekt uit boven de kroonlijst en is niet begrepen onder een hoek van 45°. De geveluitsprong accentueert de inkompartij en geeft de voorgevel een esthetisch reliëf, bovendien bevindt de uitsprong zich in het midden van de gevel en veroorzaakt hij daardoor geen negatieve effecten op vlak van bezonning en privacy voor de aanpalende percelen. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaatsen werden niet met maatlijnen aangeduid, de ruimte is echter voldoende groot om 27 fietsen te stallen. In toepassing van artikel 3 kan een afwijking worden toegestaan;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er werden niet voldoende autoparkeerplaatsen voorzien, dit wordt besproken in de paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten liggen verder uit elkaar dan de maximale 0,50 m en er zijn geen toezichtputten voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning;
• artikel 43 Septische putten:
  er zijn 25 gebruiksequivalenten wat resulteert in een put met een inhoud van minimaal 6.875 liter, terwijl de aanvraag een put voorziet van 6.200 liter. Als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning wordt opgelegd dat de put aan minimaal deze grotere inhoud dien te voldoen.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van een kantoorgebouw en het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met negen woongelegenheden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Van Vaerenberghstraat. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume heeft rechts een kroonlijsthoogte van 9,60 m. De vierde bouwlaag trekt zich hier terug ten opzichte van de rooilijn en heeft een kroonlijsthoogte van 12,70 m. De maximale bouwdiepte bedraagt 12 m, het bouwvolume sluit op de verdiepingen echter aan op het gabarit van het rechts aanpalende pand met een bouwdiepte van 8,67 m en links op een haakse naburige perceelgrens met een bouwdiepte van 10,95 m. De bouwdiepte van de daklaag is 8,65 m. De voorgestelde bouwdieptes zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een voldoende grote en kwalitatieve tuinzone te behouden. Het volume houdt net voldoende afstand tot de laterale -en achterste perceelgrenzen en heeft geen onaanvaardbare negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De positionering van de leefruimtes aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de meergezinswoning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Vanop het dakterras achteraan worden wel ongeoorloofde uitzichten gecreëerd op de aanpalende percelen. Als voorwaarde bij de vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat de achterste zone van het dakterras wordt uitgesloten uit de vergunning en dient aangelegd te worden als groendak. Het terras wordt op die manier 2,23 m diep in plaats van 4,29 m en houdt voldoende afstand tot de perceelgrenzen.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgende de bouwcode dienen er 22 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Op de plannen worden er 27 plaatsen voorzien. (3 fietsstalplaatsen worden voorzien voor bakfietsen). De fietsenberging is toegankelijk via het gelijkvloers waarbij een automatisch opengaande deur toegang geeft tot de fietsenberging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de voorwaarden in het advies van Eandis dienen strikt nageleefd te worden;
• de kelder, het gelijkvloers, verdieping 1 en 2 uit te voeren volgens plannen in bijlage, in functie van toegankelijkheid:
• BA_BVB18_P_N_-1_VERDIEPING-1_Aanpassing_23082018;
• BA_BVB18_P_N_0_GELIJKVLOERS_Aanpassing_23082018;
• BA_BVB18_P_N_1_VERDIEPING_1_Aanpassing_23082018;
• BA_BVB18_P_N_2_VERDIEPING_2_Aanpassing_23082018;
• de achterste zone van het dakterras wordt uitgesloten uit de vergunning en dient aangelegd te worden als groendak, zoals aangeduid in rood op de plannen;
• de aansluitpunten op het openbaar rioolstelsel dienen elk voorzien te worden van een toezichtput en mogen niet verder uit elkaar liggen dan maximaal 0,50 m;
• er dient een septische put met een inhoud van minimaal 6.875 liter voorzien te worden;
• na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 6 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1. 1.     Geen aangetekend schrijven ontvangen: Het aangetekend schrijven voor de bevraging omwonenden kwam terecht bij de voormalige eigenaar die het heeft doorgegeven aan de huidige eigenaar van het aanpalende pand.
   Beoordeling:
   Een bevraging omwonenden wordt georganiseerd volgens de aan de dienst vergunningen beschikbaar gestelde adresgegevens van de aanpalende eigenaars door het kadaster. Het kost deze administratie enige tijd om een recente overdracht van eigendom te verwerken. De procedure is wel degelijk correct verlopen volgens de op dit moment beschikbare gegevens. Het bezwaar is ongegrond.
2. 2.     Bevraging omwonenden tijdens vakantieperiode: Bezwaarschrijver heeft amper tijd om bezwaar op te stellen omdat hij in het buitenland verblijft tijdens de looptijd van de bevraging omwonenden.
   Beoordeling:
   Wanneer een bevraging omwonenden wordt georganiseerd is afhankelijk van de datum waarop de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend en verloopt binnen een vastgelegde termijn beschreven in het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning. De procedure en termijnen zijn conform deze wetgeving verlopen. Het bezwaar is ongegrond.
3. 3.     Bezonning naastgelegen terras: De nieuwe bouwhoogte van 12 m zal alle zon wegnemen op het recent aangelegde dakterras van de aanpaler tot 16u30.
   Beoordeling:
   Het voorgestelde nieuwe bouwvolume voldoet aan het referentiebeeld van de woningen in de Van Vaerenberghstraat, zowel op vlak van bouwdiepte als bouwhoogte. Het nieuwe volume is zo opgebouwd dat het een verlaging van de bouwhoogte op de achterste en rechtse perceelgrens, ten opzichte van de bestaande toestand, betekent. De bouwhoogte van de achterbouw met een bouwdiepte van 12 m wordt beperkt tot 9,40 m en is dus niet 12 m hoog zoals gesteld in het bezwaar.

Het klopt dat het voorliggende project impact zal hebben op de bezonning van buitenruimten op aanpalende percelen. Deze impact is echter niet van zulke aard dat het de bewoonbaarheid in het gedrang brengt.

Het bezwaar is ongegrond.

1. 4.     Lichtinval voor de links aanpalenden: De vier bouwlagen op de linker perceelgrens zullen, in vergelijking met de huidige twee bouwlagen op het perceel, enorme gevolgen hebben voor de lichtinval voor de links aanpalende woningen die oostgericht zijn.
   Beoordeling:
   Door het ophogen van de linker scheidingsmuur zal er inderdaad minder lichtinval zijn voor de aanpalende woningen. De kroonlijsthoogte op de perceelgrens benadert echter die van het referentiebeeld. Tegelijkertijd zijn de naastgelegen woningen met hun 1,5 bouwlagen onder hellend dak niet representatief voor de bebouwde omgeving. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
2. 5.     De aanvraag verwijst naar niet-relevante hoekgebouwen: De aanvraag bevat 96 foto's van hoekgebouwen met meer dan 3 bouwlagen. De aanvrager tracht de vier bouwlagen van het project op basis van deze hoekgebouwen te verantwoorden. Er wordt gesteld dat voor deze aanvraag daarom op basis van het gelijkheidsprincipe een vergunning zou afgeleverd dienen te worden. De hoekgebouwen zijn echter niet representatief voor voorliggende situatie.
   Beoordeling:
   De aanvraag tracht hiermee aan te tonen dat er eventueel in de toekomst op de links aanpalende percelen op de hoek een project van 4 bouwlagen te verantwoorden zou zijn. De huidige bebouwing van 1,5 bouwlagen onder hellend dak is immers niet representatief in de huidige omgeving. Het bezwaar is ongegrond.
3. Strijdigheid met voorschriften gewestplan: De bezwaarschrijver verwijst naar artikel 1 van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften die behoren bij het gewestplan Antwerpen en stelt dat het aantal bouwlagen nooit meer dan drie mag bedragen.
   Beoordeling:
   De aanvraag ligt volgens §1 van dit artikel in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten, de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden en de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. Het voorschrift met betrekking tot de maximale drie bouwlagen betreft § 2 dat van toepassing is op de andere woongebieden. Het is dus niet van toepassing op de aanvraag, het bezwaar is dan ook ongegrond.
4. 7.     Strijdigheid met artikel 6 Harmonie en draagkracht: De bezwaarschrijver stelt dat de aanvraag strijdig is met dit artikel aangezien de omgeving bestaat uit eengezinswoningen, de schaal en hoogte niet in harmonie is met de bestaande omliggende bebouwing van 1.5 tot twee bouwlagen onder een plat -of schuin dak en een appartementsgebouwen met 9 woongelegenheden de draagkracht van het perceel overstijgt.
   Beoordeling:
   Er zijn geen voorschriften van toepassing die een meergezinswoning verbieden. De omgeving is residentieel in een stedelijk kader, waar een mengeling van woontypologieën vaak voorkomt en passend is. Het bouwen van een meergezinswoning op het betrokken perceel is bijgevolg aanvaardbaar.
   Het referentiebeeld wordt gevormd door de bestaande bebouwing die homogene kenmerken vertoont. De bebouwing is hier echter zeer gedifferentieerd; zowel twee als drie bouwlagen komen voor en dit zowel onder hellend als plat dak. Vele woningen hebben bijkomend een mansardedak of een bijkomende daklaag. Het ontwerp heeft aan de rechterzijde een teruggetrokken vierde bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 9,60 m aan de voorgevel en een hoogte van 12,70 m voor de teruggetrokken daklaag. Het rechts aanpalende pand heeft een kroonlijsthoogte van 10,90 en de panden in de rij met een hellend dak hebben een nokhoogte van circa 12,50 m. Het ontwerp is dus wel degelijk in overeenstemming met de voorkomende bouwhoogtes in de omgeving.
   Het perceel is 17,11 m breed en 14,95 m diep, er worden 9 appartementen voorzien met een oppervlakte variërend van circa 45 tot 120 m² in een volume dat aansluit op de aanpalende bouwdiepte en voldoende afstand houdt tot de laterale -en achterste perceelgrenzen conform de geldende wetgeving inzake. De draagkracht van het perceel wordt dus niet overgeschreden. Het bezwaar is ongegrond.
5. 8.     4 bouwlagen zijn niet passend in de omgeving: De vier bouwlagen op de linker perceelgrens zijn buiten proportie ten opzichte van de aldaar aanwezige panden met 1,5 bouwlagen onder hellend dak.
   Beoordeling:
   De panden waarnaar wordt verwezen betreffen een rij van 5 panden van 1,5 bouwlaag onder hellend dak. Nergens anders in de straten vanaf het kruispunt komt een dergelijke kleinschalige bebouwing voor, afgezien van 2 panden verderop in de rij. Het referentiebeeld van de buurt bestaat uit panden van 2 à 3 bouwlagen onder platte, hellende -of mansardaken. Een aantal panden beschikken ook over een vierde (dak)laag. De aanvraag stemt dus beter overeen met het referentiebeeld van de buurt dan de links aanpalende panden. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
6. 9.     Weigering voor 4 bouwlagen voor een nabijgelegen pand: Een stedenbouwkundige aanvraag om een nabijgelegen pand te verhogen naar vier bouwlagen werd in het verleden geweigerd.
   Beoordeling:
   Elke aanvraag wordt binnen haar eigenafwegingskader beoordeeld. Het al dan niet verkrijgen van een vergunning voor nabijgelegen panden is dan ook niet relevant. Het bezwaar is ongegrond.
7. 10.  Weigering voor het verhogen van het dak voor een nabijgelegen pand: Een stedenbouwkundige aanvraag voor het verhogen van het dak van een nabijgelegen pand werd in het verleden geweigerd.
   Beoordeling:
   Elke aanvraag wordt binnen haar eigenafwegingskader beoordeeld. Het al dan niet verkrijgen van een vergunning voor nabijgelegen panden is dan ook niet relevant. Het bezwaar is ongegrond.
8. Meer parkeerdruk op het openbaar domein: De aanvraag voorziet slechts 6 parkeerplaatsen voor bewoners in de ondergrondse garage, 4,46 parkeerplaatsen blijven toegeschreven aan het openbaar domein. De buurt heeft nu reeds te kampen met een gebrek aan parkeercapaciteit, de parkeermoelijkheden zullen door het project toenemen.
   Beoordeling:
   Het project genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen:
   2 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 => 2 x 1.05 = 2,1

6 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 => 6 x 1.2 = 7,2

1 appartement > 90m² met parkeernorm 1.35 => 1 x 1.35 = 1,35

Dit geeft een som van 10,65.
De plannen voorzien in 6 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. De parkeerbehoefte van de bestaande toestand voor een kantoorruimte van 406m² bedraagt 3,2 (in stationsomgeving Berchem (0,8/100m²) = 4*0.8= 3,2). Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 3 parkeerplaatsen. Bijgevolg zullen 2 nieuwe bijkomende parkeerplaatsen op het openbaar domein worden afgewenteld.

Gelet op het geringe tekort, blijft de bijkomende druk op het openbaar domein beperkt en valt dit binnen de aanvaardbare marge. Bovendien wordt voor de ontbrekende parkeerplaatsen een belasting opgelegd waarvan de inkomsten geïnvesteerd worden in buurtparkings. Het bezwaar is ongegrond.

1. 12.  Vraag of bestaande stadsvilla mag gesloopt worden: de charme van de huidige stadsvilla past volledig in het straatbeeld. Mag een dergelijke stadsvilla uberhaupt  gesloopt mag worden en behoort ze tot het stedelijk erfgoed van oud-Berchem?
   Beoordeling:
   Het pand komt niet voor op de Inventaris Onroerend Erfgoed, het betreft geen beschermd monument en maakt geen onderdeel uit van een beschermd stads- of dorpszicht. Het pand moet bijgevolg niet bewaard blijven. Het bezwaar is ongegrond.
2. 13.  8 appartementen zijn te klein: de appartementen zijn eerder studio’s en voldoen niet aan de ontwerprichtlijnen voor sociale woning qua oppervlakte.
   Beoordeling:
   Het betreffen private appartementen waardoor niet moet voldaan worden aan de ontwerprichtlijnen voor sociale woningen. De appartementen voldoen aan de minimale oppervlakten en er is ook een gezonde mix aan verschillende bewoonbare oppervlaktes voorzien. Het ontwerp voldoet hiermee aan de gestelde eisen met betrekking tot woonkwaliteit. Het bezwaar is ongegrond.
3. Schenden van de privacy: De bewoners van de meergezinswoningen zullen uitzicht krijgen op de omliggende tuinen, buitenruimtes, koeren en leefruimtes.
   Beoordeling:
   Eventuele uitzichten vanuit de appartementen zelf zijn onvermijdelijk en eigen aan de stedelijke context. De raamopeningen houden echter voldoende afstand van de perceelgrenzen. Vanop het dakterras achteraan worden wel ongeoorloofde uitzichten gecreëerd op de aanpalende percelen. Het bezwaar is deels gegrond. Als voorwaarde bij de vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat de achterste zone van het dakterras wordt uitgesloten uit de vergunning en dient aangelegd te worden als groendak. Het terras wordt op die manier 2,23 m diep en houdt voldoende afstand tot de perceelgrenzen.
4. Ondergronds garage: Er wordt gevreesd voor de stabiliteit in de buurt, verzakkingen en vochtproblemen door het realiseren van de ondergrondse garage.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. De bouwheer is er wel toe verplicht de bouwwerken volgens de regels van de kunst uit te voeren en zonder schade aan eigendom van derden. Eventueel kan voor de sart van de werken een plaatsbeschrijving opgemaakt worden. Dit is echter een burgerrechterlijk aspect. Het bezwaar is ongegrond.
5. Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van eigendom Generaal Drubbelstraat 120 verminderen.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 18/03/1999: vergunning (1999495) voor het verbouwen van een woning en een magazijn;
• 03/08/2007: vergunning (20071359) voor het wijzigen van de functie wonen naar kantoor en het regulariseren van interne verbouwingswerken.

Laatst vergunde toestand

• een kantoorgebouw met twee bouwlagen onder een plat dak;
• de functie wonen in het gebouw werd omgevormd tot kantoor;
• de werken bleven binnen het bestaand volume van het gebouw;
• de gevels werden opgetrokken in roodbruin genuanceerde gevelsteen.

Bestaande toestand

• zie laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

• slopen van de bestaande kantoorgebouwen;
• bouwen van een meergezinswoning met 9 appartementen en een ondergrondse garage;
• het perceel wordt over de gehele breedte bebouwd en volledig onderkelderd;
• de bouwdiepte van het gebouw bedraagt op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping 12 m, op de derde verdieping 8,65 m;
• op de verdiepingen springt het bouwvolume terug rekening houdend met het gabarit van de omliggende gebouwen;
• de kroonlijst is 12,70 m hoog;
• in de ondergrondse garage is er plaats voor 6 wagens, waarvan één voor een minder mobile persoon;
• op het gelijkvloers is er een autolift, een personenlift met traphal, een fietsenstalling, een appartement met één slaapkamer (60 m²) en een appartement met twee slaapkamers (71,5 m²);
• de eerste en tweede verdiepingen zijn identiek en bieden elk plaats aan een appartement met één slaapkamer (45 m²) en twee appartementen met twee slaapkamers (63,7 m² en 72 m²);
• de derde verdieping betreft een ruim appartement met drie slaapkamers (121,5 m²);
• het gebouw krijgt een plat dak met zonnepanelen, de andere delen zijn groendaken;
• de gevels van het gebouw worden opgetrokken in oker genuanceerde gevelsteen;
• de dakranden worden afgewerkt in lichtgrijs gestraald beton;
• het buitenschrijnwerk en de borstweringen worden uitgevoerd in koperkleurig aluminium;
• de voorgevel wordt onderaan afgewerkt met een plint in lichtgrijze natuursteen.