2018_CBS_07953 - Omgevingsvergunning - OMV_2018044573. Van Schoonhovenstraat 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 2 zone voor detailhandel - (de). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

RUP 2060

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 12: Levendige plint: ten opzichte van de vergunde toestand word aan het gelijkvloers in de Van Wesenbekestraat een niet levendige ‘koelcel’ ingericht. Dit gaat ten koste van het contact tussen de gelijkvloerse winkel en de straat;
  • artikel 33§1: Zaak-gebonden publiciteit: voor een inventarispand mag gevelreclame enkel bestaan uit losse letters; publiciteit moet in verhouding staan tot de gevel;
  • artikel 33§2: Zaak-gebonden publiciteit: het raam in de Van Wesenbekestraat wordt volledig beplakt met een afbeelding van fruit en groenten;
  • artikel 33§3: Zaak-gebonden publiciteit: de haakse reclame mag maximaal 0,60 meter hoog zijn en 0,60 meter uit de gevel komen; 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het inrichten van een koelcel achter de gelijkvloerse voorgevel in de Van Wesenbekestraat is strijdig met het artikel 12 van de bouwcode waarin een levendige functie wordt opgelegd. Deze inrichting leidt tot een verlies van contact tussen de straat en de winkel. Straten met een overvloed aan deze “dode” functies, worden als onaangenaam ervaren. Omdat er echter voldoende andere gevelopeningen wel contact toelaten met de achterliggende winkel, kan een afwijking toegestaan worden op dit principe, met toepassing van art. 3 van de bouwcode. 

De op de plannen aangeduide reclame (centrale lichtbak) en de op de foto’s zichtbare reclamebanieren zijn onvoldoende gedocumenteerd (afmetingen, belichting, positie) en – in zoverre beoordeelbaar - strijdig met verschillende bepalingen van artikel 33 van de bouwcode. Gezien de geest van art. 33 voor Inventarispanden zodanig is dat een reclameconcept in evenwicht moet zijn met de waardevolle architectuur, moet dit integraal worden herbekeken en correct gedocumenteerd worden aangevraagd.

Er is geen aanleiding om het college te adviseren af te wijken van deze geldende voorschriften. Er wordt geen vergunning verleend voor deze reclame-elementen.

De op de plannen aangeduide gevelbestickering is eveneens strijdig met art. 33 (opp. neemt 100% van het raam in), maar de integrale bestickering kan worden aanvaard, gezien ook een afwijking wordt verleend voor het inrichten van een koelcel achter dit raamgeheel. 

Functionele inpasbaarheid

Er wordt opgemerkt dat volgens de bepalingen van het geldende Ruimtelijk Uitvoeringsplan RUP 2060 de functie reca enkel toegestaan wordt op de gelijkvloerse verdieping.

Het is dan ook duidelijk dat met onderhavige aanvraag geen vergunning verleend wordt voor een functiewijziging van de hoofdfunctie van deze ruimte naar reca. Het geheel blijft detailhandel.

De degustatieruimte die wordt ingericht op de mezzanine, wordt echter beschouwd als nevenaspect van de reeds vergunde functie detailhandel. De beschrijvende nota verduidelijkt dat dit het doel is van de aanvrager. De degustatieruimte is bedoeld om de producten te degusteren die in de kramen worden aangeboden en vormt een visueel en functioneel geheel met de aanwezige ruimte op het gelijkvloers. De inrichting van de degustatieruimte is aanvaardbaar en functioneel inpasbaar. 

Gezien de ligging in afgebakend kernwinkelgebied Antwerpen-Noord/Centrum Antwerpen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie’. Zij wijzen erop dat binnen deze afgebakende kernen de aanwezige commerciële activiteit bij voorkeur zo goed mogelijk versterkt en ondersteund wordt, zodat dit de uitstraling van het volledige kernwinkelgebied ten goede komt.

Gelet op de locatie van het gebouw en het specifieke karakter van het gebouw (oorspronkelijk een volledig commercieel gebouw) achten zij het uitbreiden van de detailhandel met een degustatieruimte gunstig op voorwaarde dat beide functies steeds verbonden zijn met elkaar - zowel vanuit oogpunt van de ondernemer maar ook vanuit het oogpunt van de klant.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden dit aandachtspunt uit dit advies bijgetreden en opgenomen als voorwaarde bij de vergunning. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Dit wordt bevestigd in het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit:

“De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de mezzanine van de overdekte markthal wordt een gedeelte ingericht als degustatieruimte/restaurant. Deze ruimte betreft ongeveer 255m² brutovloeroppervlakte. De nieuwe activiteit is gelinkt aan de reeds bestaande handelsactiviteit in het gebouw. We gaan er dan ook vanuit dat deze nieuwe functie geen bijkomende parkeerbehoefte creëert.” 

Het advies mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor horeca gelden volgende normen voor fietsstalplaatsen:

-       0,6 plaatsen / 100m² bvo voor personeel -> 255m² x0.6/100 = 2

-       2 plaatsen / 100m² bvo van de publiek toegankelijke delen -> 200m² x2/100 = 4

Er moeten 2 fietsstalplaatsen voor personeel voorzien worden in een aparte afgesloten ruimte. Voor bezoekers moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden zo dicht mogelijk bij de ingang en bij voorkeur overdekt.”

De plannen voorzien een nieuwe fietsenberging voor het personeel op het gelijkvloers ter hoogte van het pand in de Van Wesenbekestraat 20. De fietsenberging voor bezoekers wordt ingericht in het aanpalende parkeergebouw via een interne doorgang, waar ook een laad-en losruimte voor de leveranciers wordt ingericht. Deze oplossingen worden aanvaard als voldoende kwalitatief. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen ingrijpende aanpassing van het vergunde gebruik waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen

De opwaardering van de straatgevel in de Van Wesenbekestraat met een lichte gevelbepleistering en nieuw zwart aluminium schrijnwerk is visueel gepast in het straatbeeld. 

Cultuurhistorische aspecten

Vermits de werken gesitueerd zijn in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. In dat kader wordt volgend advies verleend door de stedelijke dienst monumentenzorg:

“De aanvraag betreft de Antwerpse overdekte markt genaamd "Criée" waar voor de Tweede Wereldoorlog dagelijkse verkoop per opbod van verse levensmiddelen plaatsvond. De markthal is heeft nu vaste standplaatsen. Oorspronkelijk betrof het de feestzaal "Eldorado" waar de Antwerpse overdekte markt zich vestigde in 1903; de markthal werd deels door brand verwoest in 1983 en herbouwd naar ontwerp van L.C. Van Den Bulck in 1984 (zie gedenkplaat in interieur) (zijde Van Wesenbekestraat).

Aan Van Wesenbekestraat is er een moderne gevel geritmeerd door gekoppelde, beschilderde gietijzeren zuilen met rechthoekige muuropeningen.

Aan Van Schoonhovenstraat bevindt zich eenvoudige bakstenen lijstgevel geritmeerd door hoger opgaande lichte risalieten, te dateren eerste kwart 20ste eeuw met rechthoekige muuropeningen.

Interieur met ijzeren gebint op I-balken en zeshoekige pijlers op hoge sokkel. 

Het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed sinds 14/09/2009.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Deze informatie ontbreekt. Bijkomend fotomateriaal geeft meer informatie waardoor de aanvraag wel beoordeelbaar is. 

Het pand is beeldbepalend in deze omgeving door zijn volume, de schaal, typologie en de gevelarchitectuur aan de zijde van de Van Schoonhovenstraat.

Beoordeling

De aanvraag betreft een functiewijziging van het gebruik van de mezzanine van handel naar horeca met bijjkomende trap en lift om deze bereikbaar te maken.

De nieuwe lift en trap worden voorzien achter de gevel aan de zijde van de Van Wesenbekestraat. Na brand werd de gevel aan de Van Wesenbekestraat vernieuwd. De erfgoedwaarde van het interieur wordt bepaald door de structuur van de grote hal. De structuur wordt niet gewijzigd, waardoor de plaatsing van een trap en lift aanvaardbaar is.

De functiewijziging van handel naar horeca die hoort bij de gelijkvloerse handelsruimte, heeft geen impact op de erfgoedwaarde en is bijgevolg aanvaardbaar.

Het buitenschrijnwerk in de Van Schoonhovenstraat blijft behouden in wit aluminium. Dit betreft een vergunde toestand van 1984. Wanneer het schrijnwerk gewijzigd zou worden, zal opgelegd worden dat er houten schrijnwerk moet voorzien worden.

Wegens het ontbreken van informatie over de publiciteit aan beide gevels, dient deze uitgesloten te worden uit de vergunning.” 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de degustatieruimte blijft steeds verbonden met de gelijkvloerse detailhandel, zowel ruimtelijk als functioneel. Dit houdt onder andere in dat er geen fysieke scheidingen zijn tussen beide functies en dat wisselwerking zo optimaal mogelijk beoogd wordt;
3. in geval van vervanging van het buitenschrijnwerk in de Van Schoonhovenstraat de detaillering te bespreken met de stedelijke dienst monumentenzorg;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor alle aangevraagde publiciteit, inclusief de gevelbestickering met fruit en groenten, de haakse lichtbakken en de gevelbanieren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 27/06/1905: vergunning (1905#1318) voor gevelverandering;
• 27/05/1908: vergunning (1908#790) voor gevel- en binnenveranderingen; 
• 27/04/1934: vergunning (1934#45411) voor hoogspanningskabine;
• 20/12/1957: vergunning (18#37722) voor binnenveranderingen;
• 23/07/1984: vergunning (19841520) voor her- en verbouwen overdekte markt;
• 10/12/1992: vergunning (86#920284) voor verb. winkel, atelier, studio's.

Laatst vergunde toestand

• Van Schoonhovenstraat 21-23:
  • de voorgevel is opgebouwd uit baksteen met witte gevelbanden met 3 uitspringende verticale geveldelen waarin zich op het straatniveau toegangspoorten bevinden.
• Van Wesenbekestraat 22-24:
  • uiterst links zit er een rijwoning met 3 bouwlagen onder schuin dak;
  • in de rijwoning uiterst rechts zit op de gelijkvloerse verdieping rechts een deur met daarnaast links 2 ramen;
  • tussen de rijwoningen in zit een modernere gevel die geritmeerd wordt door 2 aan 2 gekoppelde, beschilderde gietijzeren zuilen;
  • in de gevel zitten grote openingen waarbij in het schrijnwerk een raamwerk van gelijke rechthoeken zit.

Bestaande toestand

• in de kelder zijn er een paar muren gesloopt en aan de linkerkant zijn er 3 keldertrappen bij gekomen;
• op de gelijkvloerse verdieping is zijn er 2 trappen (links in het midden, en in het midden onderaan) en 2 goederenlift (midden onderaan en rechts onderaan) toegevoegd die leiden naar de 1^ste verdieping;
• de ruimte rond de vide op de eerste verdieping werd ingericht met koelcellen en sanitair voor het personeel.
• Van Schoonhovenstraat 21-23:
  • de centrale toegang in de voorgevel kreeg ander schrijnwerk met licht gewijzigde afmetingen;
  • de draagbalk boven de poorten links en rechts van de centrale toegang werden verhoogd en de ruimte boven de poort werd opgevuld in ondoorzichtig materiaal;
  • rechts in de voorgevel werd de ondoorzichtige poort gewijzigd naar 2 openslaande vleugels in glas;
  • uiterst rechts werd een raam toegevoegd ter hoogte van de 2^de verdieping;
  • de achtergevel van de Van Schoonhovenstraat is ongewijzigd gebleven.
• Van Wesenbekestraat 22-24:
  • het middengedeelte tussen de rijwoningen is ongewijzigd gebleven;
  • in de rijwoning uiterst links werden rolluiken op de gelijkvloerse verdieping geplaatst;
  • in het schuine dak van de rijwoning werden 2 dakramen geplaatst;
  • in de rijwoning uiterst rechts is de gelijkvloerse plint verlaagd en zitten centraal 2 openslaande deurvleugels met rechts en links ervan een deur;
  • in het schuine dak zit een dakraam.

Inhoud van de aanvraag

• in de Van Wesenbekestraat komt helder glas (links en centrale toegangspoort) en mat glas (rechts) in het schrijnwerk waarvan de nieuwe profielen meer glasoppervlakte omvatten;
• rechts naast de toegangsdeur krijgt de grote glaspartij een bedekking met afbeeldingen van groenten en fruit;
• tot op ongeveer 2,5 meter hoogte vertrekkend van het vloerpeil binnen wordt een veiligheidshek in gerekt metaal geplaatst voor deuren en ramen, als de winkel geopend is schuiven deze hekken naar boven;
• in het rijhuis rechts wordt de verlaagde plint hersteld naar oorspronkelijk niveau;
• op de gelijkvloerse verdieping van het rijhuis wordt de indeling met de 3 traveeën eveneens hersteld door 3 ramen te plaatsen die uitgelijnd zijn met de bovenliggende verdiepingen;
• de 3 raamopeningen komen tot tegen het vloerpeil en zijn beschermd met vaste veiligheidshekken tot op een hoogte van 2,5 meter;
• naast de hoofdingang in de Van Wesenbekestraat komt een nieuwe lift met een nieuwe trap errond;
• op de eerste verdieping komt een keuken, bar en degustatieruimte met toiletten voor bezoekers.