2018_CBS_08822 - Bijstelling omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2018077535. De Schomme 10. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 12§3: een toegangspoort is niet toegestaan in gevels van minder dan 8 meter breed dus een garage voorzien in de strook voor hoofdgebouwen is niet toegelaten.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De voorgevelbreedtes zijn minimum 6 meter en maximum 6,25 meter. Aangezien er volgens artikel 12 §3 van de bouwcode geen toegangspoort is toegelaten in gevels van minder dan 8 meter breed kunnen er geen inpandige garages worden toegelaten. In de voorschriften zal de bepaling dat de garages moeten worden ondergebracht in de strook voor hoofdgebouwen worden geschrapt.

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door woningen. Volgens de voorschriften worden zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen toegelaten als hoofdbestemming. Oorspronkelijk was een meergezinswoning op lot 22 aanvaardbaar gezien de oppervlakte ervan. Nu het lot in twee wordt gedeeld, is een meergezinswoning niet meer toelaatbaar. De grootte van de nieuwe loten is vergelijkbaar met andere loten binnen de verkaveling waarop ook enkel eengezinswoningen zijn toegelaten. De voorschriften zullen worden aangepast.

Als nevenbestemming zijn functies voorzien complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, dienstverlening en verblijfsrecreatie. Nevenfuncties zijn niet toegelaten in de oorspronkelijke vergunning en worden voor de loten 22A en 22B dan ook niet toegestaan. De bepaling dat nevenbestemmingen zijn toegelaten wordt dan ook geschrapt.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen bergingen met een tuinfunctie worden opgericht.

De toegelaten functies zijn, mits aanpassing, in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel.

Mobiliteitsimpact

Door het splitsen van lot 22 wordt er binnen een verkaveling van 45 loten één extra lot gecreëerd wat geen invloed heeft op de mobiliteit in de wijk. De voorschriften laten toe een carport te plaatsen in de zijtuinstrook. De loten zijn dus voldoende ruim om parkeren op eigen terrein mogelijk te maken.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Lot 22 wordt opgedeeld in 2 loten voor halfopen bebouwing:

• lot 22A met een oppervlakte van 484,79 m² en een straatbreedte van 9,25 meter;
• lot 22B met een oppervlakte van 788,15 m² en een straatbreedte van 16,68 meter.

De loten hebben een diepte van ongeveer 50 meter. De oppervlakte, de breedte en de diepte van de loten zijn vergelijkbaar met vele andere loten binnen de verkaveling en percelen in de onmiddellijke omgeving.

De inplanting en oppervlakte van de bebouwing wijzigen niet. De voortuinstroken zijn 5 meter diep. De achtergevellijn ligt op maximum 17 meter uit de voorgevel. De zijtuinstroken zijn minimum 3 meter breed. De nieuwe woningen worden gekoppeld aan elkaar ingeplant met zijdelingse bouwvrije stroken. Achter de bouwzones zijn de tuinzones ongeveer 30 meter diep. De tuinen zijn west georiënteerd. Bijgebouwen moeten worden opgericht op minimum 5 meter van de achtergevelbouwlijn en op de perceelgrenzen of minimum 2 of 3 meter ervandaan. Ze mogen niet groter zijn dan 3% van de perceeloppervlakte. In de zijtuinstroken mag een carport met open wanden worden opgericht op 5 meter uit de voorgevelbouwlijn. Voor lot 22A echter, is het beter de voorzijde van de carport in lijn van de voorgevel op te richten omdat ze dan aansluit op de bijgebouwen van lot 21. De voorschriften zullen worden aangepast. De inplanting van de bouwzones zorgt ervoor dat er voldoende open ruimte aanwezig blijft. De bebouwbare oppervlakte is in overeenstemming met de aanwezige bebouwing op de omliggende percelen.

De voorschriften laten voor hoofdgebouwen een kroonlijsthoogte van 6,50 meter toe. De nokhoogte is maximum 11 meter en de dakhelling ligt vast op 45°. De bouwdiepte is op de gelijkvloerse verdieping maximum 17 meter, op de eerste verdieping maximum 13 meter en onder het schuin dak maximum 9 meter. Er zijn dus twee bouwlagen en een hellend dak toegelaten. Voor bijgebouwen is de kroonlijsthoogte maximum 3 meter. De toegelaten volumes sluiten aan bij de bebouwing in de onmiddellijke omgeving.

Wat betreft de carports ontbreken de voorschriften voor hoogte, diepte en materiaal. Deze zullen als volgt worden aangevuld:

• Maximum hoogte: 3 meter
• Maximum diepte: 8 meter
• Materiaal: hout

Bovendien vermelden de voorschriften dat carports mogen worden opgericht in de zijtuinstrook tot op de perceelsgrenzen. Voor lot 22B wordt de breedte van de carport beperkt tot 3 meter en worden de voorschriften aangevuld met de bepaling dat de carport tegen de woning moet worden aangebouwd.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de hoofdgebouwen als de bijgebouwen dienen te worden opgetrokken in gevelbaksteen, natuursteen, sierbepleistering in een lichte kleur of baksteen geverfd in een lichte kleur. De schuine daken moeten worden afgewerkt met pannen, leien of riet. Ook houten tuinhuisjes zijn toegestaan. De voorgestelde materialen zijn in harmonie met de omgeving.

Bodemreliëf

Reliëfwijzigingen zijn niet toegestaan. Er zijn geen te rooien bomen.

Bespreking van de stedenbouwkundige voorschriften

De voorschriften laten oversteken ten opzichte van het grondoppervlak toe. Een uitsprong van maximum 0,50 meter met een breedte van maximum 4 meter is toegelaten. Er wordt echter niet vermeld dat deze uitsprong bedoeld is als voorgeveluitsprong. De voorschriften zullen worden aangevuld. Uit de vrijstaande zijgevel zijn uitsprongen tot op minimum 3 meter van de zijgrens van het perceel toegelaten. Dat wil zeggen dat er voor lot 22A geen uitsprong in de zijtuinstrook mogelijk is en dat er voor lot 22B een uitsprong van bijna 7,50 meter is toegelaten, hetgeen dan weer te ruim is. Dit voorschrift zal dan ook worden geschrapt. Uit de achtergevel zijn uitsprongen van maximum 2 meter toegelaten voor terrassen en balkons. Dit voorschrift zal worden aangevuld met de bepaling dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen voor deze uitsprongen minimum 3 meter moet bedragen, zoals bepaald in de oorspronkelijke vergunning.

Zonnepanelen zijn toegestaan op schuine en platte daken. Zoals bepaald in de oorspronkelijke verkaveling zal ook hier worden opgelegd dat de hoogte ervan op platte daken beperkt wordt tot 1 meter.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

Voorwaarden

1. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in de algemene voorschriften worden meergezinswoningen als mogelijke bestemming geschrapt;
• het voorschrift wat betreft materiaalgebruik gebouw wordt aangevuld met de bepaling dat zonnepanelen op platte daken niet hoger dan 1 meter mogen zijn;
• in het voorschrift wat betreft inplanting gebouw wordt ‘Garage onder te brengen in de strook voor hoofdgebouwen, zoals aangeduid op het verkavelingsplan nieuwe toestand.’ geschrapt;
• in het voorschrift wat betreft een overstek ten opzichte van het grondoppervlak gebouw wordt de bepaling over uitsprongen uit de zijgevel geschrapt en het voorschrift wordt aangevuld met de bepaling dat:
• een uitsprong van maximum 0,50 meter met een breedte van maximum 4 meter is toegelaten uit de voorgevel;
• uitsprongen uit de achtergevel enkel zijn toegelaten op minimum 3 meter afstand van de zijdelingse perceelgrenzen;
  • bij andere voorschriften voor het gebouw wordt de tekst over nevenbestemmingen geschrapt;
  • het voorschrift over uitbouw en het voorschrift over constructies in de zijtuinstrook wordt aangevuld met de bepaling dat de diepte van de carport beperkt is tot 8 meter, dat de hoogte van de carport beperkt is tot 3 meter en dat de carport moet worden uitgevoerd in hout. Voor lot 22B wordt de breedte van de carport beperkt tot 3 meter en worden de voorschriften aangevuld met de bepaling dat de carport tegen de woning moet worden aangebouwd. Ten slotte wordt bepaald dat voor lot 22A de voorzijde van de carport dient uitgelijnd te worden met de voorgevel van de woning;

1. de algemene voorwaarden van Infrabel met betrekking tot bouwaanvragen dienen strikt te worden nageleefd (zie bijlage);
2. de voorwaarden opgelegd door Proximus dienen strikt te worden nageleefd:

• voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de verkavelaar een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn;
• voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800.

Lastvoorwaarden

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan de lastvoorwaarden opgelegd door Eandis (zie bijlage) te voldoen. Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.  Een gebrek aan parkeerplaatsen: door het toevoegen van een extra wooneenheid zal er een gebrek aan parkeerplaatsen ontstaan in deze straat, tenzij wordt opgelegd dat de bewoners van deze woningen verplicht in hun eigen voortuin dienen te parkeren.

Beoordeling:

Oorspronkelijk werd op de betreffende kavel volgens de verkavelingsvoorschriften een meergezinswoning voorzien; er is dus geen sprake van het bij creëren van extra wooneenheden in de straat. De gehele parkeerbehoefte van de straat blijft ongewijzigd en de nieuwe kavels beschikken over voldoende grote afmetingen om parkeren op eigen terrein toe te laten. Het bezwaar is ongegrond.

2.  Toereikend zijn van de huidige nutsvoorzieningen: er rijzen vragen of deze nog voldoende capaciteit zullen leveren bij het creëren van extra wooneenheden.

Beoordeling:

Oorspronkelijk werd op de betreffende kavel volgens de verkavelingsvoorschriften een meergezinswoning voorzien; er is dus geen sprake van het bij creëren van extra wooneenheden in de straat. De capaciteit van de nutsvoorzieningen hoeft bijgevolg niet gewijzigd te worden en er werd bovendien van alle nutsbedrijven een gunstig advies voor de wijziging bekomen. Het bezwaar is ongegrond.

3.  Herverdeling bijdragen wegenis: gelet op het feit dat extra wooneenheden worden gecreëerd dient een terugbetaling van vermelde bijdragen voorzien te worden aan de huidige bewoners en rijst de vraag of de kadastrale gegevens van de bestaande kavels dienen aangepast te worden.

Beoordeling:

Oorspronkelijk werd op de betreffende kavel volgens de verkavelingsvoorschriften een meergezinswoning voorzien; er is dus geen sprake van het bij creëren van extra wooneenheden in de straat. Bovendien betreft dit geen ruimtelijk aspect maar een financiële aangelegenheid die niet onderhevig is aan een stedenbouwkundige beoordeling. Dit laatste geldt eveneens inzake de eventuele wijziging van kadastrale gegevens. Het bezwaar is ongegrond.

4.  Een niet verkoopbare nieuwe kavel: dit aangezien in geval van lot 22B niemand vlak naast de spoorweg wil wonen en bijgevolg de gracht wil reinigen.

Beoordeling:

Betreffend bezwaar is gebaseerd op hypothetische veronderstellingen; het hier op te trekken gebouw zal bovendien op dezelfde wijze en op dezelfde afstand worden opgetrokken ten aanzien van de spoorweg en de gracht als volgens de huidige verkavelingsvoorschriften voorzien is. De situatie is dus niet gewijzigd ten aanzien van de vergunde toestand en er kan niet zonder meer aangenomen worden dat betreffende kavel onverkoopbaar is. Het bezwaar is ongegrond.

5.  Ontstaan hinderlijke sluipweg: aangezien lot 22B door zijn onaantrekkelijkheid niet verkocht zal worden wordt dit hoogstwaarschijnlijk een sluip- of hondenweg naar De Kleine Geest.

Beoordeling:

Betreffend bezwaar is gebaseerd op hypothetische veronderstellingen; van zodra het lot verkocht en al dan niet bebouwd wordt en dus geheel privé is, kan in alle redelijkheid aangenomen worden dat geen vrije toegang meer kan genomen worden tot dit stuk grond en dat er bijgevolg geen sprake meer zal zijn van een doorsteek naar De Kleine Geest. Het bezwaar is ongegrond.

6.  De straat zal minder aantrekkelijk worden: door het bij creëren van een extra woongelegenheid zal het oorspronkelijke aanzien van de straat wijzigen met alle gevolgen van dien.

Beoordeling:

Oorspronkelijk werd op de betreffende kavel volgens de verkavelingsvoorschriften een meergezinswoning voorzien; er is dus geen sprake van het bij creëren van extra wooneenheden in de straat. Het uiteindelijke uitzicht en de gebruikscapaciteit van de straat blijven ongewijzigd. Het bezwaar is ongegrond.

7.  Disproportionele hinder van overhangende bomen: de bomen op de aangrenzende kavel in het binnengebied zullen nu slechts hinder veroorzaken op enkel lot 22A. Bijkomend is het onduidelijk of er voor gevraagde wijziging bomen gerooid dienen te worden.

Beoordeling:

Betreffend bezwaar is gebaseerd op hypothetische veronderstellingen; het hier op te trekken gebouw zal op dezelfde wijze en op dezelfde afstand worden opgetrokken ten aanzien van de aangrenzende kavel als volgens de huidige verkavelingsvoorschriften voorzien is. De situatie is dus niet gewijzigd ten aanzien van de vergunde toestand. Volgens de informatie uit het dossier worden er op het terrein geen bomen gerooid; indien betreffende deel zal uitmaken van een omgevingsvergunning tot stedenbouwkundige handelingen zal dit op dat moment worden beoordeeld en geadviseerd. Het bezwaar is ongegrond.

8.  Mogelijks incorrect uitgevoerd openbaar onderzoek: het is onduidelijk of de eigenaars van de aanpalende tuin werden aangeschreven.

Beoordeling:

De procedure tot openbaar onderzoek werd correct uitgevoerd door alle mede-eigenaars van de gehele verkaveling aan te schrijven én de specifieke aanpalenden van het te wijzigen perceel. Uit het proces-verbaal van het gevoerde openbaar onderzoek blijkt dit laatste te zijn gebeurd. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een verzoek tot bijstelling van een verkaveling ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving verzoek

Voorgeschiedenis

• 1 september 2011: verkavelingsvergunning (200510) voor het verkavelen van gronden in 39 loten voor woningbouw met aanleg van nieuwe wegen;
• 9 augustus 2013: verkavelingswijziging (201360) voor het wijzigen van lot 10 naar 10a vanwege de inplanting van een distributiecabine;
• 3 september 2015: verkavelingswijziging (201499) voor het wijzigen en uitbreiden van een niet-vervallen verkavelingsvergunning.

Bestaande toestand

• De oorspronkelijke verkaveling, met 39 loten voor gekoppelde en vrijstaande bebouwing en de aanleg van nieuwe wegenis, werd eerder al gewijzigd wat uiteindelijk resulteerde in 45 loten in totaal;
• De wegenis werd aangelegd en een deel van de woningen werd al gebouwd;
• Lot 22 (met een oppervlakte van 1.272,94 m²) wordt nu in twee loten verdeeld wat een totaal van 46 loten in de hele verkaveling geeft;
• Lot 22 is onbebouwd. Het gaat om een vlak terrein dat begroeid is met gras;
• De Schomme is een nieuwe, als woonerf aangelegde, doodlopende straat met een wegverharding in betonstraatstenen, parkeerstroken in kasseiverharding en een voetpad in betontegels;
• De omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing met voornamelijk gekoppelde en gesloten bebouwing, alsook appartementen;
• De oorspronkelijke verkaveling is niet vervallen aangezien de wegenis tijdig werd opgeleverd.

Inhoud van het verzoek

Verdelen van lot 22 in twee loten voor woningbouw:

• lot 22A met een oppervlakte van 484,79 m² en een straatbreedte van 9,25 meter;
• lot 22B met een oppervlakte van 788,15 m² en een straatbreedte van 16,68 meter.