2018_CBS_08811 - Omgevingsvergunning - OMV_2018094950. Gitschotellei 115. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen: 

er werd een afvoer van een dampkap opgetekend op het grondplan, maar niet op de snede. Deze aanduiding is niet voldoende om de plaatsing van de uitlaat te kunnen beoordelen;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er werd geen afvalberging voorzien. Functies anders dan wonen dienen een afvalberging van minimum 4m² groot met verluchting te voorzien;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van gassen:

er werd een afvoer van een dampkap opgetekend op het grondplan, maar niet op de snede. Deze aanduiding is niet voldoende om de plaatsing van de uitlaat te kunnen beoordelen;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit is niet voorzien. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in een omvorming van een kantoorruimte naar een reca functie met behoud van de bovenliggende appartementen. De site is gelegen binnen de afbakening van het kernwinkelgebied Gitschotellei wat bestaat uit een combinatie van handelszaken en reca-inrichtingen, waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft geen wijzigingen aan het bouwvolume. Een beoordeling inzake schaal en ruimtegebruik is voor voorliggende aanvraag niet van toepassing. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt aangepast in functie van de horecazaak. Een groot raam met aan de rechterkant de toegangsdeur, voorzien met buitenschrijnwerk in aluminium met een witte kleur betekent een verbetering. Het winkelpui vormt door de aanvraag een meer esthetisch geheel met de bovenbouw van het pand. De bestaande plint in blauwe hardsteen wordt waar mogelijk behouden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de aanvraag visueel en vormelijk aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake toegankelijkheid kan het voorzien van een helling aan de toegang van de recazaak positief worden geadviseerd.

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen functiewijziging. De aanvrager dient wel de nodige maatregelen te nemen om overdreven geluidshinder en eventuele geurhinder naar de bovenliggende appartementen toe te voorkomen. Het geluidsniveau van eventuele elektronisch versterkte muziek mag in geen geval hoger zijn dan 85 dB gemeten als LAeq,15min. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Verder is de aanvraag strijdig met volgende artikels van de bouwcode. Op het grondplan werd een afvoer van de dampkap in de keuken opgetekend, maar niet op de doorsneden of gevelplannen waardoor het onduidelijk is waar de afvoer heen gaat. Bijgevolg wordt in voorwaarde opgenomen om het afvoerkanaal van de dampkap conform artikel 16 én 35 van de bouwcode uit te voeren

De recazaak is niet voorzien van een afvalberging waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 26 van de bouwcode . In voorwaarde wordt opgenomen om een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien van minimaal 4m² groot en voorzien van een verluchting. Bij voorkeur wordt deze afvalberging in de berging achteraan voorzien, aangezien daar ruimte beschikbaar is.

Volgens artikel 44 van de bouwcode zijn horeca-inrichtingen verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen zodat verstopping van het openbaar rioleringsstelsel wordt voorkomen. De voorliggende aanvraag voorziet niet in een vetafscheider. In voorwaarde wordt opgenomen om een vetafscheider te voorzien, conform artikel 44. Bij voorkeur wordt deze vetafscheider voorzien in de kruipkelder.

Mits voldaan aan de opgestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en veiligheid in het algemeen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het afvoerkanaal van de dampkap in de keuken voorzien conform aan artikel 16 én 35 van de bouwcode;
3. de recazaak voorzien van een afgescheiden afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode;
4. een vetafscheider voorzien conform artikel 44 van de bouwcode;
5. het geluidsniveau van eventuele elektronisch versterkte muziek in de zaak mag in geen geval hoger zijn dan 85 dB gemeten als LAeq, 15min. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       29/05/1989: vergunning (961#2925) voor het slopen en oprichten van een appartementsgebouw. 

Laatst vergunde toestand

-       appartementsgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;

-       het gelijkvloers is volledig volgebouwd, de bouwdiepte op de verdiepingen is 13m;

-       de kroonlijsthoogte bevindt zich op 13m, de bouwhoogte is 11,8m;

-       het gelijkvloers is voorzien als kantoor, de verdiepingen voorzien telkens 1 twee-slaapkamerappartement;

-       de gevel is opgebouwd in roodbruine gevelsteen met witte aluminium ramen en deur;

-       de gelijkvloerse pui springt schuin naar binnen lopend richting voordeur en is bekleed met grijze granietplaten en voorzien van één inkomdeur voor de appartementen en het kantoor en een groot vitrineraam tot op de grond.

Bestaande toestand

-       conform laatst vergund, uitgezonderd van de gelijkvloerse pui:

• de pui is volledig voorzien in roodbruine gevelsteen met granieten plint onder de ramen;
• de voordeur is dieper gelegen, het raam springt schuin in, de plint in graniet staat recht op de rooilijn;
• boven het raam werd reclame aangebracht in een lichtbak, alsook een bord haaks op de gevel. 

Inhoud van de aanvraag

-       wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van kantoor naar reca;

-       wijzigen van de gelijkvloerse gevelpui;

• er wordt een aparte toegang tot de reca-functie voorzien;
• nieuwe vitrine in wit aluminium tot op de grond;
• de lichtbak wordt verwijderd.

-       interne wijziging aan de gemeenschappelijke hal, de deur naar de gelijkvloerse functie wordt dichtgemaakt;

het volume, bovenliggende verdiepingen en interne indeling van het gelijkvloers blijven ongewijzigd