2018_CBS_08810 - Omgevingsvergunning - OMV_2018066725. Kanunnik Peetersstraat 82. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.       

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  het is onduidelijk of de afsluiting van de voortuin de maximale hoogte van 1m al dan niet overschrijdt;
• artikel 27 Open ruimte §2:
  de tuin is niet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht en als groene ruimte aangeplant;
• artikel 27 Open ruimte §4:
  in de voortuin is verharding voorzien voor fietsstalplaatsen;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimten:
  geen enkele van de 3 appartementen beschikt over een buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de stallingsmogelijkheid in de voortuin ondersteunt het begroende karakter van deze zone niet. Er is geen kwalitatief uitgewerkt voorstel voor gelegd;
• artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of de dimensionering van de septische put voldoende groot is conform artikel 43 van de bouwcode. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van de kantoorruimte van het bedrijfscomplex naar drie appartementen en het deels voorzien van stallingsbehoefte in de bergplaats van het bedrijfscomplex. De aanvrager haalt aan dat het bestaande complex niet meer geschikt is als bedrijfslocatie wegens de bereikbaarheid en de uitrusting van de gebouwen.

Het wijzigen van de functie van bedrijvigheid naar woonfunctie is principieel toelaatbaar in woongebied gelet op de omgeving die gekenmerkt wordt door wonen.

Echter het complex deels blijven gebruiken voor bedrijvigheid en deels omvormen naar woonfunctie, zoals voorgesteld, overschrijdt de draagkracht van het perceel. 

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Daarom wordt de draagkracht van de omgeving getoetst bij elk voorstel van functie, typologie en schaal. 

Door de volledige kantoorruimte van het bedrijf om te vormen naar woonfunctie beschikt het bedrijf, niet meer over enige kantoorruimte, maar ook niet meer over een ruimte gelegen aan de straatzijde. Hierdoor ligt het bedrijf volledig in de tuinzone/binnengebied en is het niet meer zichtbaar aan de straat, op eventuele reclame of een ver doorzicht na. Dit is onaanvaardbaar.

Het bedrijf dient ook herkenbaar gesitueerd te worden in de schil van het bouwblok grenzend aan het openbaar domein.

Ook het inrichten van de stallingsbehoefte van de appartementen in de bergplaats ondermijnt het goed functioneren van het bedrijf in de overgebleven bedrijfsruimten. 

Het ontbreken van enige kwalitatieve open ruimte voor de woonfunctie ondermijnt dan weer het goed functioneren van de nieuw toegevoegde functie, het wonen. 

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De beslissing om magazijnen al dan niet (deels) te behouden hangt dus van verschillende factoren af die tegenover elkaar moeten afgewogen worden: voornamelijk ondernemerschap en woonkwaliteit van de bebouwing uit de celwand (overlast en gebrek aan groen).

De aanwezigheid van magazijnen waarin activiteiten in ambachten en opslag zijn gevestigd is economisch waardevol voor een gebied. Ze zorgen voor werkgelegenheid, maar genereren ook overdag activiteit en beweging in de wijk wat er mee voor zorgt dat deze wijk geen slaapwijk is. Daarom wordt de mogelijkheid geboden om deze magazijnen te behouden bij een soortgelijke nieuwe invulling. Uiteraard moet de draagkracht van de omgeving gerespecteerd worden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen hebben door het ontbreken van kwalitatieve openruimte voor de woonfunctie én het ontbreken van een buitenruimte niet het vereiste gebruiksgenot.

Daarenboven heeft het appartement op het gelijkvloers onaanvaardbare verblijfskwaliteit door enkel ramen te hebben die uitgeven ofwel op een doorgang naar het achterliggende bedrijf ofwel naar stalplaatsen.

Bovendien is de enige slaapkamer hier slechts 2m05 breed wat onaanvaardbaar smal is. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften (open ruimte en buitenruimte) én een goede ruimtelijke ordening (draagkracht van het perceel en verblijfskwaliteit woongelegenheden).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       01/08/1962: vergunning (957#839) oprichten van een bergplaats;

-       09/01/1992: vergunning (961#1022) magazijn met kantoorruimte.

Laatst vergunde toestand

-       bergplaats en magazijn met bijhorend kantoorruimte.

Bestaande toestand

-       conform laatst vergunde toestand. 

Inhoud van de aanvraag

-       het omvormen van de kantoorruimte naar 3 één slaapkamerappartementen (52m² en 2x65m²);

-       de bergplaats wordt ingericht met 2 autostalplaatsen en 6 fietsstalplaatsen;

-       de voortuin wordt ingericht met 1 autostalplaats en 3 fietsstalplaatsen.