2018_CBS_07396 - Omgevingsvergunning - OMV_2018074700. Corbletstraat 27. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 1/1/1946: toelating (329 # 18607) voor een verbouwing;
• 1/1/1946: toelating (329 # 18924) voor een werkplaats;
• 28/05/2010: vergunning (3473 # 1272 en 3490 # 1212) voor de regularisatie van het herbouwen van de schuine daken van het magazijn.

Laatst vergunde en nieuwe toestand

• meergezinswoning in gesloten bebouwing;
• twee woonentiteiten: één op het gelijkvloers en één op de eerste verdieping;
• hoofdvolume van twee bouwlagen onder schuin dak;
• magazijn achteraan op het gelijkvloers .

Inhoud van de aanvraag

• het regulariseren van verbouwingen aan een meergezinswoning met magazijn;
• de woning terug in de oorspronkelijke staat brengen;
• het intern verbouwen van de gelijkvloerse woonentiteit;
• het verbouwen van de achterbouw (werkruimte/magazijn);
• het heropbouwen van de puntdaken achteraan;
• het voorzien van een lichtkoepel in de zolder van het magazijn.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

?          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
   

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • Artikel 27 open ruimte
  • Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
  • Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
   
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De bestaande zadeldaken van de werkplaats/atelier werden voorheen door de aanvrager afgebroken, met diverse aanpassingen in hoogte aan de omtrekmuren (waaronder die met aanpalers). Deze constructie(s) werd in het verleden echter gesloopt/opgetrokken zonder stedenbouwkundige vergunning.

Naar aanleiding van een klacht werd de bouwheer aangemaand om de constructie te herstellen in de originele toestand en hiervoor een regularisatie aan te vragen.

Op 28/05/2010 (dossiernr. 20101272) werd door het college een vergunning verleend voor het regulariseren en herbouwen van de schuine daken van het magazijn. In deze vergunning wordt specifiek het volgende vermeld: “Het college verleent de stedenbouwkundige vergunning aan ….., Corbletstraat 27 te Deurne - Antwerpen voor de regularisatie voor het herbouwen van schuine daken van een magazijn, Corbletstraat 27 te Deurne – Antwerpen, die ertoe gehouden is te voldoen aan de voorwaarden van de brandweer, de nieuw opgemetste muur te verwijderen en de aanvraag enkel te gebruiken voor het heropbouwen van de schuine daken, de andere aangeduide volumes op de plannen worden uit deze vergunning uitgesloten”.

De vergunning van 2010 werd echter nooit tot uitvoer gebracht. De huidige toestand is dus nog steeds deze die aanleiding gaf tot de toenmalige vergunningsaanvraag.

Enerzijds betreft huidige aanvraag dus opnieuw het regulariseren van de werken aan de werkplaats/magazijn, zij het met een aantal aanpassingen t.o.v. de vergunning dd. 2010, maar eveneens het regulariseren van een aantal andere werken aan zowel het magazijn als het hoofdvolume aan de straatzijde.

Wanneer we de beslissing uit 2010 als uitgangspunt nemen, dan moeten de conclusie zijn dat enkel het heropbouwen van de schuine daken van de werkplaats/atelier zonder meer in aanmerking kunnen komen om vergund te worden. Ook de voorgestelde wijzigingen aan het magazijn ten opzichte van het dossier van 2010, het voorzien van ramen naar de open ruimte op het gelijkvloers en het verbinden van de zadeldaken ter plaatse van de interne connectie hebben geen negatief effect op de omgeving en kunnen aanvaard worden.

Volgende vermelding in de vergunning van 2010,  “de andere aangeduide volumes op de plannen worden uit deze vergunning uitgesloten” betekent echter concreet dat deze “andere aangeduide volumes” niet vergund werden en in deze aanvraag opnieuw bekeken en beoordeeld zullen worden. De referentie hiervoor is de effectief laatst vergunde toestand voor dit pan, welke dateert van 1946.

Dit geldt in eerste instantie voor het appartement op de 1ste verdieping dat niet vergund werd in de aanvraag van 2010. Ook in de laatst vergunde toestand van het pand dd. 1946 wordt geen melding gemaakt van een extra woongelegenheid.

Het appartement op de 1ste verdieping wordt in voorliggend dossier opgetekend als zijnde bestaande toestand daar waar de ruimtes in de laatst vergunde toestand bestemd zijn als slaapkamers en een zolderruimte. Het appartement op de 1ste verdieping moet in deze aanvraag dan ook beschouwd worden als een nieuwe woongelegenheid en zal dan ook op die manier beoordeeld worden.

Vastgesteld wordt dat deze woongelegenheid afwijkt op een aantal punten van de bouwcode.

Ten eerste ontbreekt er binnen het project een voldoende grote ruimte voor het stallen van fietsen voor deze bijkomende woongelegenheid, wat strijdig is met artikel 29 van de bouwcode. Aangezien de nieuwe woongelegenheid over 2 slaapkamers beschikt dient er ruimte voorzien te worden voor het stallen van 3 fietsen. Concreet vertaalt dit artikel  zich in het voorzien van en ruimte van minimaal 3 x 1,5m² = 4,5m².

In tweede instantie beschikt de nieuwe woongelegenheid niet over een eigen open ruimte met een minimale oppervlakte, zoals opgelegd in artikel 27 van de bouwcode. Het ontbreken van deze open ruimte tast de woon- en leefkwaliteit van de woning, welke op zich reeds een beperkte oppervlakte heeft, noemenswaardig aan. De extra woongelegenheid op de eerste verdieping kan in deze vorm niet in aanmerking komen om vergund te worden.

Ook op het gelijkvloers worden een aantal afwijkingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand vastgesteld .

In deze laatst vergunde toestand dd. 1946 is het aanwezige volume op het gelijkvloers bijvoorbeeld aanzienlijk kleiner dan op de plannen in deze aanvraag. Aan de straatzijde is een “voorplaats” aanwezig, gevolgd door een “kamer” en de “keuken” waarachter een “pompplaats” met een beperkte breedte opgetekend is. De totale bouwdiepte van deze ruimtes samen bedraagt +/- 15 meter. Hierna wordt het perceel breder en is achter het rechts aanpalende perceel een bergplaats en een stal terug te vinden. In een latere vergunning van 1946 wordt deze stal vergroot tot de oppervlakte van het huidige magazijn.

Op de eerste verdieping van de hoofdbebouwing aan de straatzijde situeren zich in deze laatst vergunde toestand, zoals hoger in deze tekst ook reeds aangehaald, de slaapkamers van de woning en een zolderruimte. Onder het zadeldak is een zolder terug te vinden. Aangezien de volumes op het gelijkvloers (uitgezonderd het vergunde volume van de werkplaats/magazijn), sterk afwijken van deze in de laatst vergunde toestand, dienen ook deze afgetoetst te worden aan de huidige regelgeving.

Uit de gegevens in het dossier blijkt onder andere dat de hoogte van de woonkamer maximaal 2,50 meter bedraagt, wat strijdig is met artikel 21 van de bouwcode. Ook de opgetekende bouwdiepte van de woning van nagenoeg 20 meter overschrijd ruim de aanwezige bouwdiepte van maximaal 15 meter in de laatst vergunde toestand dd. 1946. Een bouwdiepte van 20 meter op het gelijkvloers is evenmin kenmerkend in deze omgeving. Door de aanwezigheid van de bouwdiepte van 20 meter is ook een deel van de oorspronkelijke open ruimte tussen voorbouw en werkplaats/atelier gesupprimeerd.

Uit voornoemde argumenten blijkt dat de voorziene woongelegenheden een aantal tekortkomingen vertonen en daardoor over onvoldoende woon- en leefkwaliteit kunnen beschikken. Dit op zich vormt reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het regulariseren van verbouwingswerken aan een meergezinswoning. Het perceel situeert zich in het gewestplan in een zone voor wonen. Zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen kunnen hier functioneel aanvaard worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanwezige bebouwing wijkt sterk af van de bebouwing in de laatst vergunde toestand.

De opgetekende bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers bedraagt +/- 20 meter. Niet alleen  overschrijdt deze bouwdiepte zeer ruim de aanwezige bouwdiepte van maximaal 15 meter in de laatst vergunde toestand dd. 1946, maar een bouwdiepte van 20 meter op het gelijkvloers is evenmin kenmerkend in deze omgeving.  de resterende open ruimte welke rechtstreeks grenst aan de woongelegenheid op het gelijkvloers wordt verkleind ten opzichte van de laatst vergunde toestand, ook de bruikbaarheid ervan is zeer gering door de voorgestelde autostaanplaats in het vergunde atelier/werkplaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialen zijn kenmerkend in deze stedelijke omgeving en kunnen aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De huidige woonkamer achteraan de woongelegenheid op het gelijkvloers situeert zich gedeeltelijk binnen het volume van de werkplaats/atelier.

Het vergunde atelier wordt in deze aanvraag gedeeltelijk herbestemd als garage. De enige weg om deze autostaanplaats te bereiken echter is via een bestaande onderdoorgang en over de patio, de open ruimte horende bij de woning op het gelijkvloers. De kwaliteit van deze enige buitenruimte wordt hierdoor nadelig beïnvloed, wat op zijn beurt een weerslag heeft op de woon- en leefkwaliteit van de betreffende woongelegenheid. Het voorzien van een parkeerplaats kan, gelet op de aanwezigheid van de poort en de onderdoorgang enkel overwogen worden in het begin van deze doorgang. Dit conflicteert op zijn beurt, zeker rekening houdend met de beperkte breedte van de doorgang van 2,36 meter, echter met de aanwezigheid van de 2 inkomdeuren naar de respectievelijke woongelegenheden binnen deze zone. De parkeerplaats kan derhalve niet aanzien worden als nuttige parkeerplaats, maar kan vanuit ruimtelijk oogpunt evenmin aanvaard worden op de voorgestelde plaats.

Uit voorgaande argumenten dient eens te meer afgeleid worden dat de plannen op meerdere vlakken afwijken van de gangbare normen en wetgevingen, wat zich vertaalt in woongelegenheden met een beperkt leefcomfort.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          ontbreken van buitenruimtes conform artikel 28 van de bouwcode;

-          onvoldoende kwalitatief buitenruimte gekoppeld aan de woning op het gelijkvloerse verdieping;

-          het ontbreken van voldoende woon- en leefkwaliteit bij de voorgetselde woongelegenheden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten