2018_CBS_07421 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - 201822. OMV_2018043096. District Berendrecht/Zandvliet/Lillo. Hulkstraat 18 en 20 - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid is niet van toepassing op deze aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde PROJECT-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorgestelde functie ‘eengezinswoning’ is inpasbaar in de omgeving die gekenmerkt wordt door gelijkaardige woningen. De bestemmingen ontbreken echter in voorschriften voor hoofd- en bijgebouwen. Uit de dossierstukken blijkt het om eengezinswoningen te gaan.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts twee loten voor woningbouw, wat weinig verkeer met zich zal meebrengen. Bovendien is het voorzien van een inpandige autostaanplaats verplicht volgens de voorschriften.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel is onbebouwd. Er worden twee kavels voorgesteld van elk +/- 13 meter breed en +/- 31.80 meter diep, met een bouwvrije zijtuinstrook van 4 meter breed. De achtertuin is +/- 14.80 meter diep vanaf de achtergevelbouwlijn. Dit biedt in principe voldoende ruimte voor de twee voorgestelde halfopen bebouwingen.

De straat wordt gekenmerkt door een gevarieerde bebouwing met overwegend open bebouwingen met één bouwlaag en zadeldak. Het voorgestelde volume van één bouwlaag met zadeldak is analoog aan de bebouwing in de straat. Wat niet werd opgenomen in de voorschriften, is dat een plat dak niet mogelijk is wegens niet in harmonie met de omgeving, en een dakhelling exact 45° moet bedragen analoog aan de meeste woningen in de straat.

Halfopen bebouwing is afwijkend ten opzichte van de vrijstaande eengezinswoningen in de omgeving. Echter blijkt uit de aanvraag dat het volume in footprint en gabarit evenwaardig is aan de vrijstaande woningen in de straat, waardoor het volume als één vrijstaande woning kan gelezen worden. Daardoor is een afwijking op de bouwcode artikel 6 ‘harmonie’ aanvaardbaar.

Er kan gesteld worden dat de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden op basis van de V/T factor. Kenmerkend in de omgeving bedraagt deze om en bij de 0,35. Met de voorziene bouwzone is de V/T in evenwicht met de omgeving.

Oudere bebouwing in de omgeving wordt overwegend op de rooilijn geplaatst, en nieuwere bebouwing omvat een voortuinstrook. De voorgestelde voorgevelbouwlijn ligt op 5 meter vanaf de rooilijn, en komt overeen met de geprojecteerde voorgevelbouwlijn van de linkerburen, wat aanvaardbaar is. Wat niet werd opgenomen in de aanvraag, is dat de voorgevel exact op de rooilijn moet ingepland worden. Een nieuwe rooilijn is niet aanvaardbaar.

De aanvraag stelt voor om de voorgevel maximaal 9 meter breed te maken. Het is echter wenselijk dat een inpandige garage mogelijk is. Daarom moet de voorgevel minimaal 8 meter bedragen, hetgeen niet werd opgenomen in de aanvraag. De voorgestelde bouwdiepte van maximaal 12 meter is aanvaardbaar. Een veranda is mogelijk, maar mag de achterbouwlijn van 12 meter diep niet overschrijden.

De voorgestelde kroonlijsthoogte van 3.50 meter is aanvaardbaar. De nokhoogte van 9.50 meter is hoger dan de 7.50 meter uit een vorige verkaveling ref.2016/14, maar is aanvaardbaar gelet op de nokhoogtes van de vrijstaande woningen in de omgeving die van een recenter bouwjaar dateren.

De voorschriften voor de tuinzone moeten worden aangevuld:

• Een oprit is niet mogelijk in zij- en achtertuinstrook, met oog op bewaren van het groene karakter.
• De voorschriften voor de achtertuinzone stellen voor om een terras, tuinpaden, tuinconstructies, en een zwembad aan te leggen, met een maximale totale oppervlakte van 80m². Concrete inplanting en afstanden tot de perceelsgrenzen worden slechts summier vernoemd in de aanvraag. Gelet op het recent gewijzigde artikel 27 uit de bouwcode, waar bundeling van verhardingen wordt gestimuleerd om versnippering van groene ruimte te voorkomen, is het wenselijk dat de aanvraag minstens rekening houdt met volgende bemerkingen:
• Er moet een bouwvrije zone in de achtertuin voorzien worden, van minstens 10 meter diep en perceelsbreed, en te meten vanaf de achtergevelbouwlijn die zich op 12 meter vanaf de voorgevelbouwlijn bevindt.
• In de bouwvrije zone zijn enkel strikt noodzakelijke tuinpaden en een terras aan de woning toegestaan. Dit terras moet aansluiten aan de achtergevel van de woning, en mag maximaal 4 meter diep zijn ten opzichte van de achtergevel.
• Enkel de achterste strook van de achtertuinzone mag gebruikt worden voor tuinhuisjes, serres, bijkomende terrassen en tuingebonden functies. Deze bebouwbare strook heeft een diepte van +/- 4.80 meter. Constructies in deze strook moeten ten allen tijde minstens 1 meter van de linkse, rechtse en achterste perceelsgrenzen bewaren.
• Zwembaden zijn niet toegelaten omwille van de beperkte perceelsgrootte en het niet-waterdoorlatende karakter van dergelijke constructies.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied (woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde). Het advies van Monumentenzorg is gunstig.

In de aanvraag wordt voorgesteld om zowel gevelmetselwerk als -pleisterwerk te gebruiken. Pleisterwerk is echter niet kenmerkend. Wel zijn materialen anders dan gevelmetselwerk toegestaan, maar dan louter als architecturaal accent.

Wat niet werd opgenomen in de aanvraag, is dat het dak enkel kan worden afgewerkt met pannen of leien. Voor bijgebouwen in de achtertuin (bv. tuinhuis) moet worden opgelegd deze in hout te voorzien.

Bodemreliëf

Minimale reliëfwijzigingen voor de bouw zijn toegelaten. Reliëfwijzigingen na voltooiing van de bouw en aanleg van het terrein zijn niet toegelaten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Met betrekking tot waterhuishouding (Aquafin) en energie (Fluvius) werden voorwaardelijk gunstige adviezen gegeven. Deze adviezen worden vanuit stedenbouwkundig standpunt gevolgd.

Met betrekking tot telecom (Proximus) werd voorwaardelijk gunstig advies gegeven, ook dit advies wordt gevolgd: Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de verkavelaar een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn. Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800.

Met betrekking tot de ruimtelijke inplanting werd voorwaardelijk advies gegeven door afdeling Ontwerp en Uitvoering – team Ontwerpers:

De voorliggende aanvraag is deel van al vroegere aanvraag waarbij achterliggende gebied ook ontwikkeld wordt. Hiervoor is door bouwblokkenteam (onderdeel van SW/ruimte) een studie gedaan. Er is in deze studie een verbinding voorzien voor voetgangers en fietsers achterliggend gebied naar hulkstraat. In voorliggend verkavelingsplan is deze verbinding niet mogelijk. De ontsluiting van uiterste kavel is heel beperkt - Er wordt nogmaals gevraagd om met aanpalende eigenaar rechts contact op te nemen om deze spie mee in verkaveling op te nemen en over te dragen. De aanvraag maakt ook dat restperceel niet ontwikkeld kan worden naar Hulkstraat. Over te dragen grond: Deze grond is achter de spie van lot 361 p2 niet nuttig als openbaar domein. Bij eerdere vraag naar ontwikkeling is aan ontwikkelaar gevraagd contact op te nemen met eigenaar aanpalende grond om deze spie mee in project op te nemen om zo een volwaardige fiets aansluiting mogelijk te maken.

Volgende voorwaarden werden specifiek geadviseerd:

• Zeker voorzien voor een voetganger-fietsverbinding naar achterliggend te ontwikkelen gebied.
• Overleg met aanpalende eigenaar om spie mee bij over te dragen naar stad te voegen zodat er een betere toegankelijkheid perceel 2 en mogelijkheid tot fietsverbinding is.

In datzelfde kader werd voorwaardelijk advies gegeven door stadsontwikkeling/afdeling Ruimte:

Op 13 februari 2015 (jaarnummer 01254) keurde het college de structuurschets Berendrecht - Zandvliet goed. 1 van de prioritaire doelstellingen van de structuurschets is om de karakteristieke landschapskamers te versterken, dit wil zeggen dat speciale aandacht moet gaan naar het behoud en de versterking van de openheid, de zichten en de verbindingen tussen de landschapskamers. Bouwen en wonen in de open ruimtes moet wel kunnen, maar moet voorbehouden worden voor projecten die nieuwe woonvormen aanbieden, het kamerlandschap versterken en een zekere mate van collectiviteit in zich dragen. Achter het voorliggend perceel ligt een karakteristieke landschapskamer waar men de historische structuur van de fortificatie nog kan waarnemen. De voorgestelde verkaveling hypothekeert elke verbinding, openheid of zicht naar het achterliggende kamerlandschap. Ook  de versterking van de aanwezige historische structuur en herinrichting/heropwaardering van de oorspronkelijke gracht worden gehypothekeerd.

Volgende voorwaarden werden specifiek geadviseerd:

• Voldoende ruimte geven aan een open doorzicht naar het achterliggende kamerlandschap.
• De mogelijkheid vrijwaren tot een zachte verbinding/doorsteek en het heropwaarderen van de oorspronkelijke historische structuur.

Met betrekking tot groenaanplanting werd voorwaardelijk advies gegeven door het bedrijf stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen:

Verkaveling van perceel in twee bouwpercelen met restperceel. Te behouden bomen bevinden zich buiten de verkaveling in het restperceel. Bestaande bomen tijdens verkaveling vrijwaren van schade en beschermen zoals hieronder geschreven.  In restperceel mag geen stockage van (bouw)materialen plaatsvinden. (…)

Verder wordt opgemerkt dat het rechtse perceel onvoldoende toegankelijk is vanaf de straat, omwille van de “spie” in eigendom van de rechterbuur, die grotendeels voor de straatzijde van de kavel is gelegen. Bijkomend is het niet onbelangrijk dat deze spie een wenselijk te behouden treurwilg in volle bloei omvat, die beeldbepalend is in deze typisch Zandvlietse dorpsstraat. Ook blijkt dat de voorgestelde verkaveling een toegang belemmert tot het achtergelegen binnengebied. Dit legt een hypotheek op diens verdere ruimtelijke ontwikkeling. Dit binnengebied is in de Structuurschets Berendrecht-Zandvliet geschikt bevonden voor nieuwe woonvormen in een te versterken, cultuurhistorisch kamerlandschap. Dergelijke landschapskamers zijn kenmerkend in de kernen van Berendrecht en Zandvliet, en daarmee waardevol voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de dorpen. De suggestie voor een fiets- en voetgangersverbinding die in de Structuurschets wordt ingetekend is niet meer mogelijk omdat de voorgestelde verkaveling de toegang tot het binnengebied belemmert.

Dit betekent niet dat bouwen of wonen op het aangevraagde perceel niet mogelijk is, integendeel. Echter wordt de huidige configuratie ongeschikt bevonden, en is de ruimtelijke impact van het aangevraagde te groot ten opzichte van de omgeving.

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening, aan het College wordt voorgesteld om deze verkavelingsaanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Conclusie

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• de slechte toegankelijkheid van het rechtse perceel waardoor de aanvraag niet volledig gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg;
• de gevraagde verkavelingsaanvraag legt een hypotheek op de verdere ontwikkeling van het achtergelegen binnengebied.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee digitale bezwaren ingediend inhoudelijk handelend over hetzelfde.

Totaaloplossing: De bezwaarindiener meldt dat hij vragende partij is voor een totaaloplossing voor de gronden in het binnengebied alsook de gronden in voorliggende aanvraag die aan de straat liggen, en dat de juiste toegangswegen en waterlozingen moeten gezocht worden.

Beoordeling: Het klopt dat dit binnengebied in aanmerking komt voor een specifieke ontwikkeling. Dit binnengebied is in de Structuurschets Berendrecht-Zandvliet geschikt bevonden voor nieuwe woonvormen in een te versterken, cultuurhistorisch kamerlandschap waar de fortificatie nog leesbaar is. Dit betekent niet dat bouwen of wonen niet mogelijk is, integendeel. Echter wordt de huidige configuratie ongeschikt bevonden, en is de ruimtelijke impact van het aangevraagde te groot ten opzichte van de omgeving. Dit blijkt ook uit het advies van afdeling Ruimte, dat als specifieke voorwaarden oplegt:

• Voldoende ruimte geven aan een open doorzicht naar het achterliggende kamerlandschap.
• De mogelijkheid vrijwaren tot een zachte verbinding/doorsteek en het heropwaarderen van de oorspronkelijke historische structuur.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijk en gegrond.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.                                                           

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

Het college leverde op 7 oktober 2016 een verkavelingsvergunning (201614) af voor het verkavelen van een perceel in 1 lot en een restperceel, naast de 2 loten die nu worden aangevraagd.

Bestaande toestand

Het terrein ligt ten zuiden van het centrum van Zandvliet. Het heeft een oppervlakte van 1938,60 m², een straatbreedte van ongeveer 16 meter en een diepte van ongeveer 45 meter. Er ligt een open gracht met twee overwelvingen aan de straatzijde van het terrein.

Aan de oostelijke zijde grenst het terrein aan op een eventueel later te ontwikkelen gebied. Aan de noordoostzijde grenst het terrein aan een eerder goedgekeurde verkaveling (201614, zie voorgeschiedenis) van 1 lot voor een vrijstaande woning. Aan de noordwestzijde paalt het terrein aan de tuinen van de woningen in de Walenhoek. Aan de zuidzijde en aan de overkant van de straat staan oudere eengezinswoningen.

Het gaat om een braakliggend terrein (in gebruik als weiland) met begroeiing van gras en struiken. Er zijn geen markante reliëfverschillen.

Inhoud van de aanvraag

Splitsen van een perceel in 4 delen:

1. lot 1 bestemd voor woningbouw met een oppervlakte van 414,41 m²;
2. lot 2 bestemd voor woningbouw met een oppervlakte van 414,47 m²;
3. restperceel met een oppervlakte van 1036,97 m²;
4. strook grond die de aanvrager wenst af te staan aan stad Antwerpen met een oppervlakte van 72,75 m².