2018_CBS_10239 - Omgevingsvergunning - OMV_2018108231. Rijke Beukelaarstraat 5. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/06/2018: weigering (201819) voor het verbouwen van een eengezinswoning van meer dan 300 m2 bruto-vloeroppervlakte naar een meergezinswoning.

Vergund geachte toestand – bestaande toestand

-          eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van 350 m2;

-          gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder schuin dak;

-          de gevel is afgewerkt met grijs geschilderd pleisterwerk en voorzien van schrijnwerk in hout;

-          gelijkvloerse buitenruimte van 48 m2.

Inhoud van de aanvraag:

• het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst;
• duplexappartement gelijkvloers en eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 103 m2 met een gelijkvloerse buitenruimte van 48 m2;
• duplexappartement op tweede verdieping en dakverdieping met een netto-vloeroppervlakte van 88 m2 en een inpandig dakterras van 8 m2;
• op het gelijkvloers wordt een gemeenschappelijke fietsenberging ingericht met 7 fietsstalplaatsen van 10.50 m2;
• de toegang naar de kelder wordt dichtgemaakt, waardoor de kelder ontoegankelijk wordt;
• het zadeldak wordt vernieuwd en aan de achterzijde voorzien van een inpandig dakterras op +2 en dakkapellen op +3;
• de voorgevel wordt afgewerkt met geschilderd pleisterwerk en houten t-ramen uitgevoerd naar historisch model met opengewerkte bovenlichten.

Standpunt college

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst met een duplexappartement op het gelijkvloers en de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 103 m2 met een gelijkvloerse buitenruimte van 48 m2. En een duplexappartement op tweede verdieping en dakverdieping met een netto-vloeroppervlakte van 88 m2 en een inpandig
dakterras van 8 m2. Deze aanvraag is identiek aan de aanvraag OMV_2018000127 die op datum van 22 juni 2018 door het college geweigerd werd. Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van grote eengezinswoningen voor gezinnen is het wenselijk dat deze niet meer opgedeeld worden in kleinere woningen of ingenomen worden door een andere functie. Als streefdoel wordt een bruto oppervlakte van 350 m² aangehouden voor een te bewaren of te beschermen eengezinswoning.

De aanvraag handelt over de opdeling van een eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van  353 m², dit is net boven de limiet van 350 m². Het omvormen van een eengezinswoning die geen te beschermen eengezinswoning is, naar een meergezinswoning is, om te beantwoorden aan de goede ruimtelijke ordening, toegelaten mits minimum één zelfstandige woning met een netto- vloeroppervlakte van minstens 130 m² met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt. Deze aanvraag voldoet hier niet aan, de opsplitsing van de eengezinswoning gaat naar een duplex appartement van 103 m² met een buitenruimte van 48 m² en een duplex appartement van 88 m² met een terras van 8 m², hierdoor beantwoord de aanvraag niet aan een gezonde woonmix, geeft geen voldoende leef- en woonkwaliteit en beantwoordt niet aan de goede ruimtelijke ordening.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande eengezinswoning heeft een bruto-vloeroppervlakte van 350m2. De aanvraag betreft de opdeling van het pand in twee kwalitatieve duplex-appartementen met een netto-oppervlakte van respectievelijk 103 m2 en 88 m2 met private buitenruimtes. Op het gelijkvloers wordt een ruime fietsenstalling voorzien. De woningen zijn vanzelfsprekend functioneel inpasbaar in deze woonwijk en de opdeling is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van drie bouwlagen en drie traveeën onder zadeldak. De klassieke lijstgevel is een 19e- 20ste eeuwse aanpassing van een historische breedhuis. De deuromlijsting is een kenmerkend erfgoedelement voor die neoclassicistische periode. De achtergevel geeft nog de historische opbouw van twee bouwlagen onder steil zadeldak weer. Bezoek ter plaatse wees uit dat bij de 19e-20ste eeuwse aanpassingswerken enkel de voorbouw werd verhoogd en aangepast aan het toenmalig modebeeld. De achterbouw met een breedte van 4m behield zijn historische draagstructuur (tongewelfde kelder, houten draagstructuur, muurankers, …).

De straat, die in de loop der tijd verscheidene namen heeft gekend, werd geopend in 1542. Het is een licht gebogen straatje met opvallende oude bebouwing uit de tweede helft van de 16de eeuw tot de eerste helft van de 17de eeuw. Het naastliggende nummer 7 maar ook 8, 10 en 12 zijn een voorbeeld van een diephuis met traditionele topgevel. Maar ook andere panden in de straat hebben sporen van een oude kern - de nummers 1, 9, 11, 15, 4, 20 en 22 – zoals ankers met gekrulde spie, dakkapel, deuromlijsting, ordonnantie en/of een bak- en zandstenen parement -. De meeste huizen zijn aangepast in de 19de eeuw.  

Het desbetreffende pand is dan ook waardevol voor de kenmerkende bebouwing in de Rijke Beukelaarstraat omwille van de historische, architecturale en stedenbouwkundige waarde. Voor deze panden gaan wij uit van maximaal behoud van de waardevolle delen met name de historische draagstructuur en bedaking alsook de klassieke lijstgevel.

De geplande werken zijn principieel aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Gezien de hoge beeldwaarde in de Rijke Beukelaarstraat wordt als voorwaarde opgelegd om het buitenschrijnwerk aan de straatgevel uit te voeren volgens typdetail laat 19e-vroeg 20ste eeuws T-raam.

Bodemreliëf

Gezien de beperkte oppervlakte van het bouwperceel en de beperkte ingreep in de bodem wordt de bouwheer vrijgesteld van de opmaak van een archeologienota volgens volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Het bouwproject bevindt zich anderzijds in de historische binnenstad, meer bepaald binnen de grenzen van de derde stadsuitbreiding van 1295-1314. Bij ingrepen in de bodem blijft de kans groot dat archeologische vondsten worden aangesneden en dienen werfcontroles toegelaten te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Voorwaarden

1.     de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.     het bijgevoegde aansluitingsadvies van Eandis op te volgen;

3.     het buitenschrijnwerk in de straatgevel moet uitgevoerd worden conform typdetail laat 19e-vroeg 20ste eeuws T-raam. Detailtekeningen op te vragen bij de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.     de bouwheer meldt vooraf de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

5.     de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.     na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.