2018_CBS_10203 - Omgevingsvergunning - OMV_2018104178. Esmoreitlaan 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 14 Looppaden:
  een ondergrond moet voor een rolstoel makkelijk berijdbaar zijn. Dit betekent dat de wielen van het toestel niet mogen inzakken in het materiaal of dat er geen te grote weerstand mag ontstaan. De buitenaanleg in stapstenen gecombineerd met het bestaande keienstrand komt hier niet voor in aanmerking.
• Artikel 25 Vrije vlakke draairuimte

Er is aan krukzijde naast de inkomdeur geen voldoende grote vrije vlakke opstelruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen gescheiden afvalberging van minimaal 4 m² voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Aangezien de aanvraag betrekking heeft op een kantoor kan verwacht worden dat het afval zich hoofdzakelijk zal beperken tot papierwaren, hierdoor is geen gebrek aan comfort of hygiëne voor de gebruikers en of bewoners te verwachten. Anderzijds zal de toevoeging van een extra afgescheiden ruimte het initiële concept van open landschapskantoor  in sterke mate teniet doen. Om bovenstaande redenen wordt een afwijking op basis van artikel 3 van de bouwcode toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De dienst OS/BI meldt dat de gevraagde aanpassing en uitbreiding qua functie gunstig geadviseerd worden.

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de uitbreiding van het kantoor moet 1 bijkomende fietsenstalling voorzien worden wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Cultuurhistorische  en Visueel – vormelijke aspecten

De Riverside Tower is een van de latere realisaties van Stynen en De Meyer (1968-1971). Samen met de Sint-Ritakerk in Harelbeke (1961), het Koninklijk Muziekconservatorium annex kunstencentrum deSingel in Antwerpen (1959 en verder), de school en kinderkribbe in Sint-Gillis (1962 en verder) zijn deze latere werken voorbeelden van een verfijnd brutalisme, bedoeld als eerbetoon aan Le Corbusier. Een van de vijf basisprincipes van Le Corbusier is het gebruik van ‘pilotis’ of zuilen die ervoor dat het gebouw vrij van de grond komt of lijkt te staan. In de Riverside Tower vinden we dit principe terug in het ontwerp van het gelijkvloers en de overdekte buitenruimte.

Volgens de basisakte mocht het gelijkvloers bij de bouw nog uitgebreid worden met het architectenkantoor. Op de originele en vergunde bouwaanvraag (1968) is deze overdekte buitenruimte op het gelijkvloers ook ingetekend als binnenruimte maar werd nooit uitgevoerd. Een tweede aanvraag uit 1988 ingediend door architect en compagnon De Meyer voorziet eveneens in een herbestemming van de overdekte buitenruimte tot kantoor, zij het iets groter dan initieel voorzien. Deze aanvraag werd afgekeurd wegens brandtechnische redenen. Vandaag vraagt men opnieuw om de overdekte ruimte te herbestemmen tot architectenkantoor. Men inspireert zich hiervoor op de initiële plannen van Stynen en De Meyer uit 1968.

In tegenstelling tot een eerder voorstel waar de beglazing tussen de pilotis werd voorzien, opteert men vandaag voor een beglazing achter de pilotis waardoor het initieel concept van overdekte buitenruimte nog wordt ervaren en gelezen.

De materialisatie, vormgeving en detaillering van het schrijnwerk en de vloer zijn zeer verfijnd waardoor de visuele impact zo beperkt mogelijk blijft. Door het verplaatsen van het sanitair blok naar de eerste verdieping sluit het open landschapskantoor nog beter aan bij het initiële ontwerp. In tegenstelling tot de eerder ingediende aanvraag respecteert men vandaag ook meer de oorspronkelijke buitenaanleg door de bestaande routing te gebruiken als toegangsweg in plaats van een bijkomend wandelpad te creëren.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met een architectenbureau op het gelijkvloers wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de verordening toegankelijkheid dient opgemerkt dat de buitenaanleg naar de inkom voor een rolstoelgebruiker niet gemakkelijk berijdbaar is. De aanbevelingen in de verordening vermelden dat de ondergrond vlak, aaneengesloten en slipvrij dienen te zijn.

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd het pad conform deze verordening uit te voeren.

Bijkomend werd opgemerkt dat strijdig met deze verordening onvoldoende vrije ruimte is naast de inkomdeur aan krukzijde. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de draairichting van de deur te wijzigen waardoor de ruimte naast de deur, ingenomen en ingetekend als groenscherm, hoewel deze slechts 160 cm hoog is, plaatselijk in gebruik dient te kunnen worden genomen als opstelruimte voor een rolstoelgebruiker.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De toegang of pad naar de inkom dient vlak, aaneengesloten en slipvrij te zijn, conform de verordening toegankelijkheid;

3.      De draairichting van de inkomdeur dient te worden gewijzigd, er dient aan weerszijden van de deur aan krukzijde een vrije vlakke draairuimte worden voorzien.

4.   1 bijkomende fietsstalplaats te voorzien.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.