2018_CBS_10217 - Omgevingsvergunning - OMV_2018104931. Abdijstraat 95. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/1936: vergunning (18#4221) voor binnenveranderingen;

-          24/04/1953: vergunning (18#30884) voor verbouwingswerken;

-          03/09/1953: vergunning (18#31513) voor veranderingswerken;

-          26/07/1957: vergunning (18#37113) voor gevelveranderingen;

-          15/12/2016: proces-verbaal (20152871) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden.

Laatst vergunde toestand

-          besloten handelswoonhuis van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een handelszaak die via de straatkant een aparte toegang heeft, maar intern onlosmakelijk verbonden is met de woning;

-          de diepte van de gelijkvloerse verdieping bedraagt +/- 14m.

Bestaande toestand

-          het aantal woonentiteiten werd vermeerderd waarvan akte werd genomen op 15/12/2016;

-          de functie van de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd van handel naar horeca;

-          de gelijkvloerse verdieping werd aan de achtergevel uitgebreid tot op een diepte van +/- 20 m;

-          de winkelvitrine werd vervangen en voorzien van twee afzonderlijke toegangsdeuren, waarvan één toegang geeft tot de bovengelegen woning en één tot de gelijkvloerse handelszaak;

-          het schrijnwerk op de verdiepen werd vervangen door een variant in witkleurige pvc;

-          de verdiepingen zijn in gebruik als één woonentiteit.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca op de gelijkvloerse verdieping;

-          het regulariseren van verbouwingswerken, namelijk het uitbreiden van de gelijkvloerse verdieping aan de achtergevel van +/- 14 meter tot een diepte van +/- 20 meter;

-          het regulariseren van voorgevelwijzigingen zoals de vitrine en het buitenschrijnwerk;

-          een voormalige afvoer tegen de rechter perceelgrens aan de achtergevel wordt gesupprimeerd en vervangen door een gasafvoer tegen de linker perceelsgrens aan de achtergevel;

-          aan de achtergevel werd de scheimuur op de linker- en rechter perceelsgrens verhoogd;

-          het omvormen van een handelswoonhuis, naar een horecafunctie met op de bovengelegen verdiepingen een appartement;

-          reclamepaneel aan de voorgevel. 

Standpunt college

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag handelt over een functiewijziging van een handelszaak naar een horecazaak op de gelijkvloerse verdieping. De horecaruimte wordt aan de achtergevel uitgebreid tot op een bouwdiepte van 20 m. De winkelvitrine wordt vervangen en de voorgevel wordt voorzien van twee afzonderlijke toegangsdeuren, één voor de horecazaak en één voor de bovenliggende woonvertrekken, het eerste en tweede verdiep wordt gebruikt als één woonentiteit. De weigering die voorligt, is gebaseerd op het afsplitsen van de buitenruimte van de woning door deze toe te voegen aan de horecafunctie op het gelijkvloers. De woning heeft als dusdanig geen buitenruimte meer waardoor dit in strijd komt met artikel 28 –“minimale oppervlakte buitenruimte” van de bouwcode. Echter, door één van de raamopeningen aan de achtergevel op het eerste verdiep te verlagen tot aan de vloerpas van het dak kan een dakterras bereikbaar gesteld worden. Een dakterras van minimaal 10 m² kan aangelegd worden aansluitend tegen de muur van het perceel aan de rechterkant, de overige ruimte op het dak kan aangelegd worden als een groendak. Een afstand van 1.90 m t.o.v. perceel aan de linkerkant is te vrijwaren.

Daarnaast beschikt het pand ook over een diepe tuin. Dit is een grote meerwaarde voor de woonkwaliteit alsook voor het handelsgelijkvloers die hierdoor licht, lucht alsook uitkijk heeft op een groene buitenruimte. Om deze reden dient de tuin opgesplitst te worden zodat er een kleine buitenruimte bij de handelgelijkvloers ontstaat waarop de gebruikersruimte uitkijkt(een horecaterras is echter uitgesloten inzake geluids- en geuroverlast voor de omwonenden). De overige buitenruimte wordt zo ter beschikking gesteld van de woning op het 1ste verdiep. Tussen beide tuindelen dient er een levende haag voorzien te worden van min. 2m hoog. In de tuinzone dienen er twee hoogstammige bomen aangeplant te worden van minimum plantmaat 18/20, boomtype eerste grote orde. In bestaande toestand lijkt de gehele tuinzone vandaag verhard. Dit is niet toegestaan, de gehele tuinzone moet onthard worden, met inbegrip van de fundering, die vervangen moet worden met zwarte tuingrond. In de tuinzone voor de woning kan een terras van max. 15m² kan aangelegd worden alsook tuinpaden van 1,5m breed. De rest dient groen aangelegd te worden. De tuinzone van de horecazaak dient ook onthard te worden aangezien terrasgebruik niet toegelaten is. Een verhardingsstrook langs het raam en tuinpaden van max 1.5m breed zijn toegestaan.
Tussen het terras op de 1ste verdieping en de tuinzone voor de woning dient een trap voorzien te worden tegen de rechter perceelgrens.
Dit wordt in de stedenbouwkundige voorwaarden opgenomen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen 

Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 27 Open ruimte: de tuin dient zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht te worden en als groene ruimte te worden aangeplant;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: bestaande buitenruimten bij woningen mogen niet verkleind worden tot onder de in §1 genoemde minimale oppervlakte. Bij deze bouwaanvraag verdwijnt de buitenruimte bij de woning volledig.

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: het gedeelte van de scheimuur moet een opstand hebben van 0, 30m t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak, dit is tegen de linker perceelgrens niet het geval;

-          artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: het is niet duidelijk af te lezen of de uitlaat voor gassen aan de achtergevel zich op minstens 0,60 m bevindt van de aangrenzende opgaande gevel. Bovendien bevindt het afvoerkanaal zich tegen de achtergevel, wat volgens art. 35 van de bouwcode verboden is;

-          artikel 38 Groendaken:

het te regulariseren dak, groter dan 20 m², is niet voorzien van een groendak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

-          Artikel 27. De tuinzone dient zo veel als mogelijk onverhard te worden aangelegd. Bovendien kan het verharde terras niet als terras bij de horecafunctie worden gebruikt, gezien de grote overlast dat dit met zich meebrengt (geur en lawaaihinder). Het pand is niet enkel ingesloten tussen andere handelspanden, maar sluit met zijn tuin ook aan op een groot aantal woningen in de Pierenbergstraat. Het gebruik van het terras als horecaterras bij de horecafunctie, komt niet in aanmerking voor verguning. De verharding dient te worden beperkt tot de strikt noodzakelijke toegangen.

-          Artikel 28. Volgens artikel 28 van de Bouwcode dient de woning op de eerste en tweede verdieping te worden voorzien van een buitenruimte van minstens 10m² (4 slaapkamers). Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken. Door de functiewijziging van het gelijkvloers van het handelspand naar horeca wordt de grote tuinzone afgesplitst van de woonfunctie. De woonfunctie verliest een belangrijke kwaliteit die noodzakelijk is om wonen boven de horecafunctie voldoende aantrekkelijk te houden.

-          Artikel 38: het dak van de nieuwe achterbouw is niet afgewerkt als groendak. Het dak is ca. 38m² groot, ruim groter dan de 19,20 meter die wordt aangegeven op het grondplan. Het platte dak van nieuwe volumes van de achterbouw moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de Bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van een vergunning.

-          Artikel 34. De achterbouw heeft geen opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Deze opstand is noodzakelijk voor het voorkomen van brandoverslag.

De dakopstanden van de achterbouw die geen 0,3 meter hoogte hebben, dienen als volgt te worden afgewerkt:

• er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig;

-          Artikel 35. De rookgasafvoer tegen de achtergevel voldoet niet aan artikel 35 van de bouwcode. De afvoer geeft hinder naar de woonfunctie van het pand en de naastgelegen woningen. Dit is onaanvaardbaar vanuit leefbaarheid. Ook vanuit esthetisch- en duurzaamheidsoogpunt is een schoorsteen tegen de gevel niet aanvaardbaar. Een afwijking kan niet worden toegestaan en er dient te worden gezocht naar een oplossing waarbij de afvoer uitmondt op het dak van het hoofdvolume, op grote afstand van voor- en achtergevel.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in kernwinkelgebied. Met het oog op een mix van functies, handel en horeca, in het handelslint, kan de functiewijziging gunstig worden beoordeeld.

In het kader van voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie. Het advies is gunstig:

“De aanvraag omvat een beperkte wijziging aan een commercieel pand gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Abdijstraat-Den TIR. Het betreft een wijziging van handel naar horeca, waarbij eveneens een koer wordt ingezet. Optimalisatie van handelspanden in kernwinkelgebieden alsook de mix van functies handel en horeca in winkelgebieden wordt gunstig beoordeeld. Het voorkomt immers langdurige leegstand in type winkelgebieden.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De uitbouw tot een diepte van 20,23 meter is motiveerbaar gezien de horecafunctie in kernwinkelgebied is gelegen, de tuinzone voldoende diep is en een grotere bouwdiepte ook kenmerkend is in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Een duurzamere uitwerking met een kwaliteitsvollere architectuur kan een duidelijke meerwaarde betekenen voor het pand.

Ook de reclame moet onderdeel uitmaken van de aanvraag opdat de gevel als één geheel kan worden beoordeeld. Buiten de opgegeven afmetingen, wordt het reclamepaneel niet verder gespecifieerd waardoor de reclame niet kan worden beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omdat de buitenruimte van de woning wordt afgesplitst en gevoegd wordt bij de horecafunctie op het gelijkvloers. De woning heeft geen buitenruimte meer, wat in strijd is met artikel 28 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten