2018_CBS_10221 - Omgevingsvergunning - OMV_2018107109. Karmelietenstraat 21. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/07/1953: vergunning (957#3190) voor een woonhuis;

-          12/08/1993: vergunning (961#1226) voor het aanbouwen van 2 garages en een slaapkamer, berging, badkamer en vergroten keuken.

Laatst vergunde toestand

-          ééngezinswoning in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder een plat dak van circa 320m².

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van de bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw van een meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een plat dak met 5 woongelegenheden waarvan 1 op het gelijkvloers en telkens 2 op de bovenliggende verdiepingen:

• gelijkvloers: één 3 slaapkamerappartement van circa 106m² netto vloeroppervlakte;
• eerste verdieping: twee 1 slaapkamerappartementen van circa 70m² en circa 63m² netto vloeroppervlakte;
• tweede verdieping: twee 1 slaapkamerappartementen van circa 70m² en circa 63m² netto vloeroppervlakte. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkacht:

§3: Het voorstel voorziet vier 1slaapkamerappartementen en één 3slaapkamerappartement. Dit kan bezwaarlijk een aanvaardbare mix van verschillende slaapkamerappartementen worden genoemd. Daarenboven bedraagt de NVO van grootste appartement cica 105m². Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Gelet op deze bovenstaande elementen en de schaal van het project (zie artikel 10 hieronder) verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

§1: Kenmerkend voor het referentiebeeld is een bouwdiepte van 15m op de eerste verdieping inclusief de terrassen. Het voorstel voorziet een bouwdiepte 17m inclusief de terrassen.

§2: Met een bouwdiepte van 15m op de tweede verdieping wordt geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de buren.

-          artikel 19 Tuinafsluitingen:

§1: De voortuin wordt niet afgesloten door een levende afsluiting, een muurtje of een hek;

-          artikel 23 Beschermen van een eengezinswoning:

§1: De te slopen eengezinswoning heeft een BVO van circa 320 m²;

§2: De NVO van de grootste woongelegenheid bedraagt circa 105 m²;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

§1: Een woonproject met 5 wooneenheden dient te beschikken over 5 autoparkeerplaatsen. Er worden 3 plaatsen voorzien;

-          artikel 38 Groendaken:

§1: Het nieuwe dak wordt niet aangelegd als een groendak;

-          artikel 43 Septische putten:

§2: voor 12 GE moet een septische put met een minimale inhoud van 3.950 liter voorzien worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Het grootste appartement bedraagt circa 105m². Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 5 kleinere entiteiten waarvan 4 dezelfde, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Gezien bovenstaande argumentatie is de geplande uitbreiding van het woonprogramma storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwhoogte stemt overeen met de kenmerkende bouwhoogte van de panden aan deze zijde van de straat van hoek tot hoek. Deze hoogte is niet onaanvaardbaar hinderlijk voor de omgeving.

Wat wel onaanvaardbaar hinderlijk is, is de bouwdiepte.

Kenmerkend voor het referentiebeeld is een bouwdiepte van 15m op de eerste verdieping inclusief de terrassen. Het voorstel voorziet een bouwdiepte 17m inclusief de terrassen.

En met een bouwdiepte van 15m op de tweede verdieping wordt geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de buren.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in gevelmetselwerk in rode baksteen dat zowel horizontaal als verticaal wordt geplaatst. Dit kan positief worden beoordeeld vanwege de detailleringsgraad. Het buitenschrijnwerk wordt in aluminium voorzien. De achtergevel wordt op dezelfde manier opgebouwd, maar enkel met horizontaal geplaatste rode bakstenen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen het visuele en vormelijke aspect van de voorliggende aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De 1 slaapkamerappartementen zijn door hun oppervlakte, indeling en hoogte voorzien van voldoende actueel wooncomfort.

Het grootste appartement is echter onvoldoende groot om een groot gezin te herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.

Deze bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1.      Bouwdiepte: De aanvraag is volgens de bezwaarindiener niet in harmonie met de bouwlijnen van in het begin van de straat tot aan nr.17:

Beoordeling:

Kenmerkend voor het referentiebeeld is een bouwdiepte van 15m op de eerste verdieping inclusief de terrassen. Het voorstel voorziet een bouwdiepte 17m inclusief de terrassen.

En met een bouwdiepte van 15m op de tweede verdieping wordt inderdaad geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de buren.

Het bezwaar is gegrond.

2.      Bouwlijn en hoogte: De bouwwijze sluit noch bij links, noch bij rechts aan doordat de voorgevel de hoogte heeft van de rechtse loten en op de bouwlijn staat van de linkse loten:

Beoordeling:

Het klopt dat de panden in de straat met een grotere voortuin slechts twee bouwlagen hebben. Echter de kenmerkende hoogte van de panden aan deze zijde van de straat is drie bouwlagen.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Privacy: volgens de bezwaarindiener hebben de terrassen uitzicht op de tuinen en inkijk in de woning van nr.17, ook zal er een grote inkijk worden gecreëerd in het eigendom met huisnummer 23:

Beoordeling:

Het klopt dat er inkijk zal zijn. Deze inkijk zal zich grotendeels beperken tot inkijk in de tuin door een afstand tot de perceelsgrenzen in verhouding met de diepte van de terrassen. Deze inkijk is een aanvaardbare inkijk in een stedelijke omgeving en zal de bewoonbaarheid van de naastgelegen percelen en panden niet in het gedrang brengen.

Het bezwaar is ongegrond

4.      Mobiliteit: volgens de bezwaarindiener betreft het een dichtbevolkte straat waar momenteel al een tekort aan parkeerplaats is. Volgens de bezwaarindiener is 1 auto voor 5 wooneenheden te weinig en niet realistisch. Een andere bezwaarindiener vreest voor de verhoogde parkeerdruk in de straat.

Beoordeling:

Het voorstel voorziet 2 nuttige parkeerplaatsen. Hierdoor ontbreken 5 parkeerplaatsen.

Het bezwaar is gegrond.

5.      Stabiliteit: gebouw nr.17 is zonder kelder gebouwd. De bezwaarindiener vreest voor verzakkingen, barsten en dergelijke tijdens de uitvoering van de constructie.

Beoordeling:

Het bezwaar tegen structurele problemen voor het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Eengezinswoning: volgens de bezwaarindiener is een eengezinswoning aanwezig van 328m². De woning moet minstens 350m² bevatten opdat deze kan worden getransformeerd in een meergezinswoning.

Beoordeling:

Het klopt dat het in voorliggende aanvraag om een beschermde eengezinswoning gaat. Volgens artikel 23 van de bouwcode dient de vloeroppervlakte van een te beschermen eengezinswoning maximum 350m² BVO te bedragen. Opgemeten op de plannen bedraagt deze oppervlakte circa 320m², waardoor de eengezinswoning niet kan worden omgevormd naar een meergezinswoning. De strijdigheid met artikel 23 vormt dan ook een grond voor een ongunstige vergunning.

Het bezwaar is gegrond.