2018_CBS_10022 - Omgevingsvergunning - OMV_2018106834. Groendalstraat 2-4. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Groendalstraat 2:

• 27/06/1930: vergunning (1930#36956) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 08/10/1984: vergunning (18#65053) voor een gevelverbouwing;
• 19/10/1987: vergunning (86#87616) voor het verbouwen van de pui.

-          Groendalstraat 4:

• 09/12/1931: vergunning (1931#40817) voor een gevelverandering;
• 13/01/1932: vergunning (1931#40959) voor gevel- en binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          Groendalstraat 2:

• het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een schuin dak;
• handelshuis met gelijkvloers winkelruimte.

-          Groendalstraat 4:

• het pand bestaat uit vier bouwlagen en een dakverdieping;
• op de benedenverdieping is een winkelruimte ingericht;
• het aantal vergunde woningen in het gebouw is niet gekend.

Bestaande toestand

-          Groendalstraat 2:

• op de eerste verdieping is de stockruimte ingericht;
• op de tweede en derde verdieping is telkens een leefruimte aanwezig.

-          Groendalstraat 4:

• op de eerste verdieping is de stockruimte met kitchenette en toilet ingericht;
• op de tweede en derde verdieping is telkens een leefruimte aanwezig.

Inhoud van de aanvraag

-          de bestaande winkelruimte van de beide panden worden samengevoegd tot één winkelruimte;

-          de trappen van beide percelen worden vervangen door één trap;

-          het vloerniveau wordt verlaagd tot 2cm boven het straatniveau;

-          de eerste verdieping wordt ingericht als stock-ruimte van de commerciële ruimte (niet publiek toegankelijk);

-          de bestaande trappen van beide percelen worden vervangen door één nieuwe trap die toegang geeft tot het bovenliggend appartement, hierbij wordt een volume-uitbreiding gerealiseerd op het plat dak van Groendalstraat 2;

-          de tweede en derde verdieping worden ingericht als een appartement;

-          in de achtergevel wordt een nieuwe raam voorzien;

-          aan de achtergevel van Groendalstraat nr.2 wordt een dakuitbouw in het hellend dak voorzien;

-          de voorgevel wordt enkel gewijzigd ter hoogte van het gelijkvloers, er worden twee nieuwe vitrines en een inkomdeur voorzien. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen 

Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
de woning is niet rechtstreeks bereikbaar vanaf de openbare ruimte. Door het samenvoegen van beide panden ontstaat er een gevelbreedte van 8,53 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggend ontwerp is niet in overeenstemming met artikel 25 van de bouwcode. Zowel de stockageruimte als de woning worden ontsloten door de winkel. De oppervlakte van het perceel is echter te klein om een afzonderlijke toegang voor de woning te verplichten. Om die reden is een afwijking op de voorschriften legitiem. In voorwaarden wordt opgelegd dat de winkel, stockageruimte en woning steeds een en ondeelbaar moeten blijven in verkoop.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het samenvoegen van twee kleine winkelruimtes met een stockageruimte op de eerste verdieping en het inrichten van een appartement op de bovenste verdiepingen.

Beide panden zijn gelegen in kernwinkelgebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voor het samenvoegen van de twee panden wordt het bouwvolume en de scheidingsmuren beperkt aangepast. Tussen de eerste en tweede verdieping wordt achteraan nr 2 een trap toegevoegd, op de derde verdieping van nr 2 wordt achteraan een badkamer toegevoegd.
De voorgestelde volumewijziging is inpasbaar in zijn omgeving en heeft geen nadelige effecten op omliggende buurpanden.

Visueel-vormelijke elementen

Het ontwerp voorziet een aanpassing van de gevels op de benedenverdieping. Door het samenvoegen van de winkelruimtes wordt de gevel als een geheel opgevat. De plint en winkelpui worden voorzien in natuursteen, het buitenschrijnwerk in geschilderd hout.

De winkelpui voorzien in lichtkleurige natuursteen loopt door tot aan de bovenste versta,dinf van de erker (tot een hoogte van 4,38 meter). Hierdoor verdwijnt een duidelijke scheiding tussen de plint en bovenliggende verdieping.

Rekening houdend met bovenstaande wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd om de materiaal van de gevelpui te laten stoppen op een hoogte van 3.99 meter (net onder de erker van de eerste verdieping).

Verder is de impact van de wijzigingen op het gevelbeeld beperkt en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De gevels op de verdiepingen van beide panden blijven behouden. Het schrijnwerk van de bovengevel van nr 4 werd uitgevoerd in pvc, deze worden uitgesloten uit de vergunning.

Het aanbrengen van reclame behoort niet tot de voorliggende aanvraag en wordt eveneens uitgesloten uit de vergunning. Voor het voorzien van reclamewerk dient een nieuwe Omgevingsvergunning ingediend te worden.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie ontbreekt.

De straat is waarschijnlijk ontstaan bij de derde stadsvergroting in 1291-1314. Stemmig, smal straatje, sinds 1972 winkelwandelstraat, met grillige rooilijn, versmallend naar de Huidevettersstraat. Tamelijk homogene kleinschalige gevelwanden met gelijke kroonlijsthoogte, voornamelijk met bepleisterde en beschilderde 19de-eeuwse lijstgevels, met winkelpuien; bewaarde oudere kernen verraden door muurankers, dakhelling, dakkapellen en ordonnantie, zoals nummers 11, 13, 19, 2, 8, 16, 22, geritmeerd door enkele punt- (nummer 5) en trapgevels (nummers 17, 18, 20). In de 17de eeuw was hier een bakkersgang met drie huisjes (nummer 18-20), thans verdwenen.

Pand nr 2 heeft muurankers en een tongewelfde kelder waaruit blijkt dat dit pand nog een oudere kern bevat. Tussen niveau 0 en 1 en 1 en 2 zijn de oorspronkelijke moer- en kinderbalken nog aanwezig.

Voor pand nr 4 is dit niet duidelijk op basis van de aangeleverde informatie.

De panden nr 2 en 4 zijn beeldondersteunend door de schaal, korrel en architectuur.

Men wenst beide panden samen te voegen.

Ter hoogte van de kelder blijven beide panden gescheiden.

Op de gelijkvloerse verdieping worden beide panden samengevoegd door twee openingen te maken in de scheidingsmuur. Er blijft 1 kolom staan.

Er wordt achteraan in nr 2 een nieuwe trap naar de kelder geplaatst en naar de verdiepingen.

Op de eerste verdieping wordt een stockruimte ingericht. Er worden drie openingen in de scheidingsmuur voorzien, de trappen worden afgebroken.

Op de tweede verdieping wordt een opening gemaakt tussen beide panden, de trap in nr 2 wordt afgebroken, die in nr 4 blijft behouden. Er wordt een woonunit ingericht  van 45 vierkante meter.

Op niveau drie wordt er een opening tussen beide panden gemaakt en wordt de trap in nr 2 verwijderd. Achteraan ter hoogte van het dak wordt er een uitbouw voorzien. Er wordt een woonunit ingericht van 39 vierkante meter.

De gelijkvloerse pui wordt omgevormd tot 1 pui, het handelspand wordt toegankelijk gemaakt door de vloer te verlagen. De pui heeft een plint in blauwe hardsteen en een gevelafwerking in lichtkleurige natuursteen die doorloopt tot aan de bovenste vertanding van de erker.

Het schrijnwerk in de bovengevels blijft behouden (links pvc, rechts hout). De gelijkvloerse pui krijgt een hedendaagse invulling.

In pand nr 2 is de 16e eeuwse historisch waardevolle structuur (scheidingsmuren, moerbalken en kinderbalken, muurankers, tongewelf) te behouden. Aanpasssingen zijn beperkt mogelijk.

De aanpassing ter hoogte van het tongewelf is aanvaardbaar.

Er kunnen beperkt openingen gemaakt worden in de scheidingsmuur in functie van het samenvoegen van de panden. Op de gelijkvloerse verdieping worden er twee openingen gemaakt met enkel nog een stuk muur in de vorm van een kolom tussen. Als voorwaarde zal gesteld worden dat de openingen minder breed te maken zodat ze afleesbaar blijven als openingen en er een groter deel van de scheidingsmuur behouden blijft.

Alle moer-en kinderbalken dienen in situ bewaard te blijven zonder aanpassingen tussen niveau 0 en 1. Het is niet duidelijk of de strijkbalk ter hoogte van de vroegere achtergevel in nr 2 aangepast moet worden wanneer daar een nieuwe trapconstructie wordt voorzien. Behoud van de strijkbalk wordt opgelegd als voorwaarde.

Op niveau 1 wordt een 19e eeuwse schouw afgebroken ifv het samenvoegen van deze ruimtes. Ook hier blijft er slechts een kolom over van de scheidingsmuur. Aangezien dit niveau een stockruimte is, is het niet duidelijk waarom deze openingen zo breed dienen te zijn. Als voorwaarde wordt opgelegd de schouw te behouden en links en rechts van de schouw een opening te voorzien in de vorm van een portiek. Hierdoor blijft de scheidingsmuur afleesbaar.

Alle moer- en kinderbalken en de strijkbalk moeten bewaard blijven in situ tussen niveau 1 en 2.

Op niveau 2 wordt een 19e eeuwse schouw afgebroken ifv het samenvoegen van deze ruimtes. Als voorwaarde wordt opgelegd de schouw te behouden en de opening in de vorm van een portiek naast de schouw te voorzien. Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk of de moer- en kinderbalkenstructuur hier nog aanwezig is. Indien deze nog aanwezig is, dienen deze in situ bewaard te blijven.

De gelijkvloerse voorgevel wordt opgevat als 1 geheel. Er wordt geadviseerd om het gevelmateriaal van de pui te laten stoppen onder de erker van nr 4. De erker maakt namelijk al deel uit van de bovengevel, het is niet kenmerkend om de het materiaal van de gevelpui tot voorbij de erker te laten doorlopen. Een duidelijke scheiding tussen pui en bovengevel wordt gevraagd. Het schrijnwerk van de bovengevel van nr 4 werd uitgevoerd in pvc. Het is niet duidelijk of dit een vergunde situatie betreft. Indien dit onvergund is, moet het worden uitgesloten uit de vergunning.

De voorwaarden in het kader van de nieuwe opening op het gelijkvloers en de eerste verdieping, de kinder- en moerbalken, de strijkbalk ter hoogte van de vroegere achtergevel in nr 2 en de werken aan de gevelpui worden opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de winkel, stockageruimte en woning moeten steeds een en ondeelbaar blijven in gebruik, verhuur en verkoop;

3.      behoud in situ van alle moer- en kinderbalken en strijkbalken tussen alle verdiepingen;

4.      behoud van de schouwen op niveau 1 en 2;

5.      aanpassen van de openingen tussen beide panden:

• op niveau 0: openingen in de vorm van een portiek minder breed maken en meer muur laten staan tussen beide openingen
• op niveau 1: openingen in de vorm van een portiek links en rechts van de schouw te voorzien
• op niveau 2: opening in de vorm van een portiek naast de schouw te voorzien (links of rechts in functie van gebruik)

6.      het materiaal van de gevelpui moet op een hoogte van 3,99 meter stoppen, onder de erker van de eerste verdieping.

Uitsluitingen

7.      het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van het pand met huisnummer 4.