2018_CBS_10253 - Omgevingsvergunning - OMV_2018075653. Jozef Balstraat 8. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Bestaande toestand

-          een schoolgebouw gelegen tussen de Jozef Balstraat en de Batkinstraat;

-          een hoofdvolume aan de Jozef Balstraat van drie bouwlagen en een zadeldak en een naastliggende conciërgewoning van twee bouwlagen en een zadeldak;

-          een hoofdvolume aan de Batkinstraat van twee bouwlagen en een zadeldak en een naastliggende conciërgewoning van twee bouwlagen en een zadeldak;

-          in het binnengebied verbindt een langwerpig gebouwvolume de beide hoofdvolumes. Deze interne gebouwvleugel deelt het binnengebied op in een grote speelplaats en een kleine speelplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          gevelrenovatie van alle gevels;

-          het vervangen van alle bestaande buitenschrijnwerk door nieuw buitenschrijnwerk;

-          het renoveren van de in slechte staat verkerende gebouwdelen met het oog op maximale veiligheid, gezondheid en functionaliteit;

-          het herlokaliseren van meerdere functies binnen het gebouw in functie van het omvormen van de basisschool naar een volwaardige 2-stroom lagere school;

-          het opnieuw in dienst stellen van de ingang langsheen de Batkinstraat voor de lagere school én voor gebruik als brede school buiten de schooluren;

-          het volledig integreren van de conciërgewoningen als bruikbare ruimtes voor de school;

-          het creëren van extra overdekte buitenruimte op de speelplaats;

-          het bouwen van een overdekte fietsenstalling op de speelplaats;

-          het heraanleggen van de speelplaats ter hoogte van de boom. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

-          Art. 15: tussen de kleedkamers en de turnzaal is er slechts een vrij  looppad met een breedte van 70 centimeter;

-          Art. 24: voor de deur van  kleedkamer 0.19 is er geen vrije draairuimte van 1,50m;

-          Art. 25: niet alle  deuren van de turnzaal heebn naast de krukzijde een vrije wand- en vloerbreedte van minstens 50cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Art. 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Een nieuwe luifel werd geplaatst waarbij er geen opstand van minimaal 0,30m werd voorzien.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met de verordening toegankelijkheid. Volgens artikel 15 dient de breedte van het looppad minstens 1,75m te zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgang van minstens 1,50m gegarandeerd wordt. Tussen de kleedkamers en de turnzaal is een gedeelte van het looppad slechts 70cm, omwille van een bestaande trap. Aangezien het hier gaat om een bestaande toestand en de wijzigingen die zouden moeten gebeuren om te voldoen aan het artikel niet in verhouding staan met de geplande werken, kan een afwijking worden bekomen.

Door de zelfde trap, die de doorgang beperkt tussen de kleedkamers en de turnzaal, kan er voor kleedkamer 0.19 geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden, wat strijdig is met artikel 24 van de verordening toegankelijk. Om dezelfde bovenstaande reden kan een afwijking bekomen worden.

De deuren van de turnzaal voldoen niet aan artikel 25, dat stelt dat er naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte moet worden gezorgd van minstens 50cm. Omdat het hier gaat om bestaande deuropeningen en het verplaatsen van de deuropeningen niet in verhouding staat met de geplande werken, kan een afwijking worden bekomen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het herlokaliseren van meerdere functies binnen het schoolgebouw, in functie van het omvormen van een basisschool naar een volwaardige 2-stroom lagere school. In het gebouw wordt onder andere een conciërgewoning geïntegreerd, wordt de ingang opnieuw in dienst gesteld en wordt een turnzaal voorzien. De gevels worden gerenoveerd en het buitenschrijnwerk wordt vervangen. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van schoolgebouw blijft behouden, is inpasbaar en is daarmee in harmonie met de Jozef Balstraat en de Batkinstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat geen uitbreiding. Een bestaande toiletruimte wordt afgebroken en vervangen door een luifel die beiden gebouwen met elkaar verbindt. In de buurt van de kleine speelplaats worden ter hoogte van het sanitair twee overdekte ruimtes gesloopt en een nieuwe, kleinere overdekte ruimte wordt geplaatst. De gabarieten van de buren kunnen duidelijk afgelezen worden waaruit blijkt dat er geen storende effecten optreden tegenover de nabijgelegen buren.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels wijzigen enkel door het reinigen en het vervangen van plaatselijk sterk beschadigde gevelstenen en voegwerk. Beschadigde delen bij het houtwerk worden vervangen of hersteld waarbij bestaande kleuren worden gerespecteerd. Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door aluminium. De voordeuren langsheen de Batkinstraat en de Balstraat worden vervangen door een nieuwe houten deur naar historisch model. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kunnen de visuele en vormelijke aanpassingen aanvaard worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed. Advies werd gevraagd aan monumentenzorg. Het advies luidt als volgt. “De aanvraag betreft verbouwingen aan de basisschool Klavertjevier. L-vormig schoolgebouw naar ontwerp van Ch. De Roeck, in 1904 geopend als Gemeenteschool - Jongens (zie opschrift); palend aan en sedert 1973 gefusioneerd met meisjesschool Jozef Balstraat. Straatvleugel van zes traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak. Lijstgevel van bak- en natuursteen in eclectische stijl; travee-indeling door middel van pilasters aan weerszijden der gekoppelde neoclassicistische rondboogvensters; vernieuwde aluminium ramen; risalietvormende ingangstravee onder driehoekig fronton, waarin schoolpoort in neobarok entablement met onderbroken gebogen fronton. Het pand is beeldbepalend in deze omgeving door zijn volume, de schaal, typologie en de gevelarchitectuur. De werken werden voorbesproken met de dienst monumentenzorg. De voorgestelde ingrepen respecteren de erfgoedwaarde van de school en zijn aanvaardbaar.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheimuur ter hoogte van de nieuwe luifel tussen de twee gebouwen in is niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.

De groendienst merkt op dat bestaande en tevens te behouden bomen op de speelplaats moeten beschermd worden tijdens de werken, dwz dat er een hekwerk rondom de volledige plantvakken geplaatst wordt om beschadiging van kruin en stam te voorkomen en dat materiaalopslag op de wortels verhindert.  De plantvakken van de bestaande bomen worden indien mogelijk vergroot. Indien dit niet mogelijk is, behouden ze de huidige grootte. Omwille van het behoud van de wortels is het heel belangrijk de bestaande plantvakken niet te verkleinen.

Wat betreft de lange bakstenen muur (foto 6): de mogelijkheid bestaat om deze ook te vergroenen door 2 of 3 rijen tegels weg te halen en een hekwerk te plaatsen waarop klimplanten naar boven kunnen groeien.

De locatie is onderhevig aan omgevingslawaai (Lden) van 55-59 dB(A). Bij toepassing van het beoordelingskader wordt bij deze geluidsniveaus over het algemeen gunstig geadviseerd voor het aspect geluidshinder. Het beoordelingskader is echter opgemaakt in functie van verkeerslawaai. Op deze locatie vindt er ook in belangrijke mate vliegverkeer plaats op lage hoogte (vliegroute van en naar de luchthaven van Deurne). Voor vliegverkeer treedt er reeds bij lagere gemiddelde geluidsniveaus ernstige hinder op omwille van de pieken van hoge geluidsniveaus die meer verstorend zijn dan een continu geluid. De renovatie van gevels en buitenschrijnwerk wordt daarom best aangegrepen om de hinder in de leslokalen te beperken en te kiezen voor materialen die akoestisch goed isoleren.

Met betrekking tot de luchtkwaliteit is de locatie in 2020 overwegend onderhevig aan jaargemiddelde concentraties NO2 van 30-37 µg/m³. Bij toepassing van het beoordelingskader wordt in deze situatie gunstig geadviseerd voor het aspect luchtkwaliteit.

De school beschikt over een melding klasse 3 met referentie MV2016/226. Uit het ingediende aanvraagdossier is het onduidelijk of er wijzigingen plaatsvinden aan de ingedeelde inrichting of activiteiten volgens Vlarem II bijlage I. Bij het herlocaliseren van bepaalde functies en het integreren van extra gebouwen kunnen ook meldingsplichtige activiteiten als stookinstallaties of airco’s wijzigen. Niettemin is het evengoed mogelijk dat de renovatie slechts de structuur en het uitzicht van het gebouw wijzigt waarbij de meldingsplichtige activiteiten hetzelfde blijven. Dit kon niet uit het aanvraagdossier opgemaakt worden.

Alle wijzigingen aan de ingedeelde inrichtingen of activiteiten volgens Vlarem II bijlage I worden bijgevolg uitgesloten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In het plan bestaat de verbinding tussen de Batkinstraat en de fietsenberging via twee deuren die manueel dienen geopend te worden. Het telkens openen van twee deuren is geen comfortabele manier om de fietsenberging te bereiken. In voorwaarde wordt opgenomen om de ontsluiting van de fietsenberging op een comfortabele manier te bewerkstelligen, zonder het openen van twee deuren. Dit kan bijvoorbeeld door de deuren te automatiseren of door de één of twee deuren te supprimeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het aan de nieuwe scheidingsmuren grenzende dakvlak van de nieuwe luifel moet over een breedte van 0,30 meter zoveel worden verlaagd, dat de vereiste minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak verkregen wordt. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden;

3.      de deuren naar en van de fietsenberging te automatiseren;

4.      bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m.

-          In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

-          Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte;

5.      het buitenschrijnwerk te voorzien in een opbouw en materialen die een voldoende akoestische prestatie realiseren om de hinder van laag overvliegende vliegtuigen in de leslokalen te beperken (streefwaarde is 35 dB(A) in de leslokalen);

Uitsluitingen

6.      Alle wijzigingen aan de ingedeelde inrichtingen of activiteiten volgens Vlarem II bijlage I