2018_CBS_10256 - Omgevingsvergunning - OMV_2018107523. Nosestraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/2/2017: vergunning (20162582) voor het wijzigen van 4 appartementen naar kantoor op de 1ste verdieping;

-          20/02/2009: vergunning (20072892 of 3152#501) verbouwen klooster ( wijziging op dossier 20004068);

-          03/07/2002: vergunning (20004068 of 86#591) verbouwen St Paulusklooster tot verhuurappartementen ( + gelijkvloers kantoren);

-          04/12/2002: vergunning (20021603) inkomdeur plaatsen in tuinmuur;

-          22/08/2001: vergunning (2001307) renoveren en herinrichten oostvleugel klooster;

-          14/11/1991: weigering (1991117788) ondergrondse parking voor 200 auto’s.

-          21/03/2007: pv (2007180) voor doorbreken stakinsgbevel;

-          20/07/2006: bekrachtiging stakingsbevel;

-          13/07/2006: pv (2006430) voor werken niet conform de afgeleverde vergunning 20004068 van 03/07/2002 + staking der werken bevolen. 

Laatst vergunde toestand

-          24/2/2017: functiewijziging van 4 appartementen naar 2 kantoorruimtes op de 1ste verdieping;

-          20/02/2009: inrichting voormalig kloostercomplex tot appartementen;

-          deze vergunning werd zonder voorwerp ingevolge de collegiale brief van 17 juli 2009 waarin de stad Antwerpen het bouwrecht op de sacristie, die haar eigendom is en deel uitmaakt van het beschermde monument, ontzegt. De Vlaamse overheid, departement Onroerend Erfgoed, ontzegde Arts Gebroeders Inmmobilière in dit kader, in haar schrijven van 23 juli 2009, het verankeringsrecht in de beschermde ruïneuze kloostermuren. 

Bestaande toestand

Sint-Paulusstraat 19 en Nosestraat 1:

-          gelijkvloers ingericht als doorgang en gemeenschappelijke functies;

-          bovenliggende verdiepingen staan leeg (eerdere vergunningen niet uitgevoerd);

-          gevel Sint-Paulusstraat 19 werd geschilderd in een donkergrijse kleur, waar een witte bepleistering werd vergund;

-          wijzigingen aan het schrijnwerk in de gevels van beide panden ten aanzien van de laatst vergunde toestand;

Voormalig schooltje op binnenkoer:

-          ingericht als kantoor;

Kloosterpand:

-          een aantal verdiepingen ingericht en in gebruik als kantoorrruimte;

-          De overige delen van de verdiepingen staan leeg (inrichting appartementen niet uitgevoerd).

Inhoud van de aanvraag

Woningen Sint-Paulusstraat 19 en Nosestraat 1:

-          herstel verticale opdeling van 2 woningen boven gelijkvloerse doorgang;

-          Sint-Paulusstraat 19 betreft een woning van 110 m2;

-          de woning in Nosestraat 1 heeft een oppervlakte van 60 m2 (netto);

-          regularisatie aan de wijzigingen in de voorgevels ten aanzien van de laatst vergunde toestand;

Voormalig schooltje op binnenkoer:

-          het inrichten van het binnenpand (voormalig schooltje) als galerij plus polyvalente ruimte;

-          plaatsing van een externe trap (brandtrap) achter het schoolgebouw;

-          ter aanvulling van de bestaande ondergrondse fietsenberging wordt een extra fietsenberging ingericht onder het afdak van het binnenpand;

Kloosterpand:

-          omvormen van 2 appartementen aan de straatzijde op de 2de verdieping tot een kantoorruimte van 196m²;

-          omvormen van 6 appartementen op de 3de verdieping tot 3 kantoorruimtes van 196m², 197m² en 256m² waardoor de totale vloeroppervlakte van de kantoorruimtes op de site 1226m² bedraagt;

-          aanpassen en restaureren van 4 daken op de site;

-          links achteraan op het binnenplein wordt een aangepaste platformlift voorzien om de galerij toegankelijk te maken;

-          de gevels van de binnenkoer worden gekaleid in een beige kleur en voorzien van bruin, houten buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          Artikel 24 en 25: de inkom naast de gelijkvloerse platformlift bezit geen vrije en vlakke draairuimte en geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde;

-          Artikel 28: als een vast inrichtingselement met het oog op het onthaal van het publiek wordt aangebracht moet dit conform artikel 28 uitgevoerd worden. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de voorgevel van het pand Sint-Paulusstraat 19 werd geschilderd in een donkergrijze kleur, waar de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard moet worden

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de dakvlakvensters in beide slaapkamers op de 2de verdieping van duplex 1.5 werd niet opgetekend, waardoor niet kan worden afgetoetst of de verblijfsruimtes over voldoende lichtinval en luchttoevoer beschikken. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, maar gezien de beperkte afwijkingen, kan de stedenbouwkundige vergunning toch worden verleend mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd.

Functionele inpasbaarheid

De projectzone is gelegen binnen de zone met codering Ce5 Art.5 Zone voor centrumfuncties, waarbij kantoren tot 1500 m² zijn toegelaten. De aangevraagde functiewijziging past daarbij in de visie van de kantorennota rond het verweven van kantoren in woongebied en het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad. Er wordt dan ook een gunstig advies verleend door de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing. Rekening houdende met het bovenstaande is er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen principieel bezwaar tegen de beoogde kantoorinrichting.

Het voormalige schoolgebouw op de binnenplaats wordt omgevormd tot galerij / polyvalente ruimte. De term ‘polyvalente ruimte’ is onduidbaar en valt niet binnen de lijst van hoofdfuncties zoals opgenomen in de VCRO. Om eventuele onduidelijkheden en onzekerheden in de toekomst te vermijden, wordt voorgesteld om het gebouw te vergunnen als ‘dagrecreatie’, waar onder meer de bestemming galerij onder wordt opgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Nosestraat.

Er is een bestaande fietsenstalling in de ondergrondse parking van 21m² waar de bestaande kantoren reeds gebruik van maken. De toegang is langs dezelfde helling als de toegang voor auto’s. In het kader van de veiligheid wordt als voorwaarde opgelegd om een verkeerslicht te voorzien zodat auto’s en fietsers niet tegelijk kunnen in- en uitrijden.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, de status van in de aanvraag betrokken constructies als beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Het monument Sint-Pauluskerk en dominicanenklooster werd bij het koninklijk besluit van 20 februari 1939 beschermd omwille van zijn artistieke, historische en oudheidkundige waarde(n).

Ten gevolge van de historische brand en de jarenlange leegstand die daarop volgde was het complex ten prooi aan verval. Verschillende plannen om het klooster te herwaarderen strandden.

De huidige aanvraag voorziet in de opwaardering van het complex. De bouwaanvraag omvat een aantal aanpassingen ten opzichte van de laatst vergunde en/of de bestaande toestand. Voorafgaand werd overleg gepleegd met de bouwheer en de architect, waarbij de aandachtspunten voor wat betreft het aspect erfgoed besproken werden. De huidige aanvraag komt in belangrijke mate tegemoet aan de randvoorwaarden die bij dat gesprek geformuleerd werden.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en kan als volgt worden samengevat:

De gevraagde bestemmingswijziging van wonen naar kantoren is in het voordeel van het behoud en de herwaardering van het beschermde monument en daarom een gunstige aanpassing.

De gevraagde aanpassingen aan de daken van het kloosterpand worden wel opgenomen in de begeleidende nota met betrekking tot de aanpak van deze onderdelen maar vormen op de plannen geen onderdeel van deze bouwaanvraag en blijven dus verder buiten beschouwing.

De toepassing van een lichte kleur voor de afwerking van de pandgevels is conform de opgegeven randvoorwaarden.

De plannen voorzien in de aanpassing van de brandtrap achter het schoolgebouw die toegang moet verlenen tot de eerste verdieping in de zuidvleugel van het kloosterpand. De herwerking van deze trap was als voorwaarde opgelegd. Tegelijk wordt een volume aangevraagd dat achter en naast het schoolgebouw gesitueerd is. De realisatie van dit volume is niet wenselijk.

Voor de aanpassing die de integrale toegankelijkheid moet voorzien naar de toegang in de oostelijke vleugel van het kloosterpand zijn het grondplan en het gevelaanzicht van de noordgevel, zoals opgenomen in de dossierstukken, niet congruent. In grondplan wordt een plateaulift voorzien, in aanzicht een helling. Er dient een plateaulift gerealiseerd te worden.

De aanpassing aan het dak van het tegen de kloostervleugel aangebouwde pand in de Nosestraat is eveneens een meerwaarde. Hierdoor komen de historische spanten opnieuw binnen het volume te staan waardoor het behoud gegarandeerd wordt. Wat betreft de gevels van de panden in de Nosestraat wordt wel gevraagd om de laatst vergunde toestand uit te voeren en kwalitatief geschilderd houten schrijnwerk naar historisch model te voorzien en voor de gepleisterde delen van de gevel een lichte kleur toe te passen. Deze panden verdienen een aanpak gericht op de restauratie van de historische kwaliteit.

Rekening houdende met bovenstaand advies wordt als voorwaarde opgelegd om de panden in de Sint-Paulusplaats en de Nosestraat op een kwalitatieve manier te restaureren conform de laatst vergunde toestand van 2009. Geen vergunning wordt verleend voor de realisatie van het bouwvolume in de plaats van de gewijzigde trap tussen het schoolgebouwtje en het kloosterpand.

De aangevraagde handelingen worden gunstig geadviseerd door het Agentschap Onroerend Erfgoed omdat zij geen afbreuk doen aan de bescherming. En dus niet in strijd zijn met de bepalingen uit het Onroerenderfgoeddecreet, het Onroerend erfgoedbesluit en/of de individuele bepalingen in het beschermingsbesluit. Dit advies geldt als toelating voor de gunstig geadviseerde handelingen. 

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone, maar kent geen ingrepen in de bodem. Er is dus geen archeologienota verplicht. 

Bij de werkzaamheden in dit 17de-eeuwse kloostercomplex kunnen muurarcheologisch interessante restanten blootgelegd worden. Deze dienen verplicht als toevalsvondst gemeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft aanpassingswerken van panden die grenzen aan de Sint Pauluskerk en eigendommen van de kerkfabriek Heilige Paulus. De stad Antwerpen is eigenaar van de Sint-Pauluskerk, Sint-Paulusstraat 23, 2000 Antwerpen. De stad Antwerpen heeft bouwheerschap over projecten m.b.t. de kerk en anderzijds ook de delen van het voormalig kloostergebouw die eigendom zijn van de kerkfabriek Sint-Paulus.

De dienst stadsbeheer geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor de bestemmingswijziging met de volgende motivatie:

Het regulariseren of vergunnen van daglichtopeningen en terrassen die de veiligheid of het gebruik van de eigendommen van de stad en de kerkfabriek beperken moet worden vermeden.

Bijzondere aandacht wordt gevraagd aan het zuid-oost gelegen terras of groendak op de vierde verdieping. Van deze verdieping vonden wij enkel een plan van de bestaande toestand met aanduiding terras, terwijl dit dak op het inplantingsplan als een groendak wordt aangegeven.

Het dichtbouwen van de ruimte tussen het voormalige schoolgebouw en de pandgang maakt dat de waardevolle glasramen vanop het platte dak vlot bereikbaar worden en bescherming door middel van bijvoorbeeld voorzetbeglazing aangewezen wordt, zeker indien het dak toegankelijk wordt gemaakt. Dit is niet afleesbaar op snede CC die foutief werd aangegeven op de plannen.

Mits volgende voorwaarden, wordt een gunstig advies verleend: Alle lichten en zichten en/of andere erfdienstbaarheden zijn uit te sluiten t.h.v. de scheidingsmuren met de eigendommen van de stad en / of de kerkfabriek Heilige Paulus. Dit inclusief terras, lichten en zichten van het gebouw Oostzijde, kopse kant Zuid.

Indien er een vlot toegankelijk plat dak naast de waardevolle glasramen van de pandgang wordt toegelaten, dienen maatregelen te worden opgelegd om de glasramen te beschermen tegen beschadigingen.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Door het ontbreken van een grondplan van de vierde verdieping, kunnen eventuele wijzigingen op dit niveau niet beoordeeld worden. Alle wijzigingen ten aanzien van de laatst vergunde toestand ter hoogte van de vierde verdieping worden uitgesloten van vergunning. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de inkom naast de gelijkvloerse platformlift te voorzien van een vrije en vlakke draairuimte en een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde, conform artikle 24 en 25 van de verordening Toegankelijkheid;

3.      als een vast inrichtingselement met het oog op het onthaal van het publiek wordt aangebracht moet dit conform artikel 28 uitgevoerd worden;

4.      het voormalige schoolgebouw in te richten en te gebruiken met een bestemming die valt onder de functiegroep ‘dagrecreatie’;

5.      een verkeerslicht te voorzien ter hoogte van de helling naar de ondergrondse parking zodat auto’s en fietsers niet tegelijk kunnen in- en uitrijden;

6.      de panden in de Sint-Paulusplaats en de Nosestraat op een kwalitatieve manier te restaureren conform de laatst vergunde toestand van 2009;

7.      de bouwheer laat werfcontroles door de archeologen van de stad Antwerpen;

8.      de bouwheer meldt toevalsvondsten volgend de bepalingen die vastgelegd zijn in het Onroerenderfgoeddecreet (2013), artikel 5.1.4;

9.      de bouwheer verwittigd twee weken voorafgaand aan de werken de archeologische dienst van de stad Antwerpen (archeologie@stad.antwerpen.be);

Uitsluitingen

10.  de wijzigingen aan de gevelafwerking en schrijnwerk ten opzichte van de laatst vergunde toestand (2009) voor de voorgevels in de Sint-Paulusplaats en de Nosestraat;

11.  de realisatie van het bouwvolume in de plaats van de gewijzigde trap tussen het schoolgebouwtje en het kloosterpand;

12.  alle wijzigingen ten aanzien van de laatst vergunde toestand ter hoogte van de vierde verdieping.