2018_CBS_10260 - Omgevingsvergunning - OMV_2018110747. Esdoorndreef ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/08/2017: weigering (20171100) voor het bouwen van een meergezinswoning omwille van het ontbreken van een voldoende uitgeruste weg aan het perceel;

-          09/05/2018: weigering (2018350) voor het bouwen van een meergezinswoning omwille van het ontbreken van een voldoende uitgeruste weg aan het perceel.

Bestaande toestand

-          op de beide percelen kadastrale percelen zijn diverse kleinere volumes opgetrokken.

Inhoud van de aanvraag:

-          het bouwen van een meergezinswoning van 3 appartementen bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;

-          de bouwdiepte van het gebouw bedraagt 15 m en komt overeen met die van de linkerbuur;

-          de gevels worden afgewerkt in grijze gevelsteen met buitenschrijnwerk in grijs pvc;

-          achteraan het perceel wordt er een berging voor 11 fietsen en een tuinberging voorzien.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  geveluitsprong valt niet binnen de 45° regel voor de kroonlijst en is slechts 2,5 m boven het voetpad, waar deze minstens 2,6 m zou moeten zijn;
• artikel 38 Groendaken:
  nieuwe daken worden niet voorzien als groendaken.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikels 13 en 38 van de bouwcode. De voorgestelde geveluitsprong voldoet niet aan artikel 13 aangezien de erker niet valt binnen een hoek van 45° t.o.v. de kroonlijst. Gelet op het gegeven echter dat het volume het einde vormt van een rijbebouwing kan het voorgestelde accent hier ruimtelijk aanvaard worden. Net omdat dit het laatste bebouwbare perceel in de bestaande rijbebouwing is, sluit het perceel aan de rechterzijde aan bij de tuinzones van de percelen gelegen aan de Vaartweg. De afstand tussen de zijgevel in dit voorstel en de achtergevels van de panden aan de Vaartweg is bijgevolg voldoende groot, de erker zorgt hierdoor niet voor bijkomende overlast. Nog afwijkend van artikel 13 van de bouwcode is de hoogte onder de erker. In dit voorstel bedraagt deze slechts 2,50 meter daar waar de bouwcode een minimale hoogte van 2,60 meter vooropstelt. In de bouwcode wordt deze afstand echter steeds gemeten ten opzichte van de stoep. Aangezien het hier een bebouwing betreft met een voortuinstrook zal de voorgestelde afwijking met 10 cm niet voor bijkomende overlast zorgen. Rekening houdend met het voorgaande kan in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 13 van de bouwcode.

De platte daken in voorliggende aanvraag worden niet als groendak aangelegd waardoor de aanvraag eveneens afwijkt van artikel 38 van de bouwcode. Teneinde de aanvraag in regel te stellen met voornoemd artikel zal het voorzien van een groendak als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met drie woongelegenheden. De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende functie van meergezinswoningen in de Esdoorndreef. De naburige eenheidsbebouwing wordt verder gezet. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt een nieuwbouw meergezinswoning van drie bouwlagen met een bouwdiepte van 15,00m opgericht. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Er blijft voldoende ruimte over op het gelijkvloers voor een kwalitatieve tuinzone.

In de tuinzone wordt achteraan een fietsen- en tuinberging voorzien die kleiner is dan 40m² en op 1 m van de perceelsgrens geplaatst.

De bouwhoogte van de aanvraag is 20cm hoger dan de aanliggende bebouwing. Dit verschil is aanvaardbaar vanwege het beperkte verschil en de toegepaste vrije hoogtes die opgelegd worden door de bouwcode. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de meergezinswoning als de tuinberging/autostalplaats worden opgetrokken uit lichtgrijs gevelparement met grijs PVC schrijnwerk. De geveluitsprong wordt gerealiseerd in een donkergrijze kleur. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

De geveluitsprong die aan de voorgevel wordt voorzien is strijdig met artikel 13 van de Bouwcode. Een afwijking op de strijdigheid is aanvaardbaar gelet op de positie van het pand in de rijbebouwing.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het perceel, onderdeel van voorliggende aanvraag voor het bouwen van een meergezinswoning deelt de Esdoorndreef in twee delen, waarbij deze 2 delen aangelegd zijn of de aanleg gepland is. Het is wenselijk om deze twee delen met mekaar te verbinden, in te richten conform de rest van de straat en over te dragen als openbaar domein.

Op het inplantingsplan zijn echter geen nutsvoorzieningen of geen inrichting voorzien. Hierdoor is het nieuwe perceel met de voorziene bebouwing niet gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.

Bij het dossier werd echter een besluit van de districtsraad Deurne dd. 21/06/2018 gevoegd waarin gesteld wordt dat “de nieuwe aanleg wordt opgenomen in de meerjarenplanning van het district Deurne en gepland staat voor uitvoering in 2019-2020. Het district Deurne staat borg voor de goede uitvoering van de wegenis zodat in de tussentijd bouwvergunningen kunnen worden uitgereikt.”

Middels dit officiële document wordt voldoende garantie geboden op het uitvoeren van de weg binnen een redelijke termijn waardoor voorliggende aanvraag voor het oprichten van een appartementsgebouw in aanmerking kan komen om vergund te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Inzake fietsvoorzieningen geeft de dienst mobiliteit het volgend advies: ‘Het appartement op het gelijkvloers beschikt over 3 slaapkamers en een bureau op de plannen. Echter voldoet de oppervlakte van de bureau aan de afmetingen van een volwaardige slaapkamer. Dit appartement wordt bijgevolg beschouwd als een 4 slaapkamer appartement. Op het eerste verdiep komt er een appartement met 1 slaapkamer en op het 2de verdiep een met 3 slaapkamers. Er moeten in totaal 11 fietsstalplaatsen voorzien worden. Deze worden volgens de plannen voorzien in de berging achteraan in de tuin. De fietsstalplaatsen moeten ingericht worden zoals de richtlijnen in de bouwcode en de fietsenberging moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van het gebouw.’ De fietsenberging beschikt over voldoende fietsparkeerplaatsen maar is enkel voorzien van een ophangsysteem. Om het comfort van de fietser te garanderen worden er bij voorkeur enkele normale staanplaatsen voorzien zodat ouderen en zieken hun fiets comfortabel kunnen stallen. De voorwaarde om de fietsenberging in te richten zoals artikel 30 van de bouwcode en de fietsenberging toegankelijk te maken voor alle bewoners wordt als voorwaarde opgenomen bij een gunstig advies.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode en de nieuwe daken aan te leggen als groendak;

3.      de fietsenberging in te richten zoals aangegeven in artikel 30 van de bouwcode en de fietsenberging toegankelijk te maken voor alle bewoners;

4.   een autostaanplaats te voorzien in de zijtuinstrook conform de inrichtingsprinciepes aangegeven in artikel 30 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten