2018_CBS_09773 - Omgevingsvergunning - OMV_2018103084. Herentalsebaan 392. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 38: groendaken. De platte daken van de 1^ste en 2^de verdieping worden niet als groendak aangelegd. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag voldoet niet aan artikel 38 van de bouwcode. Om zich in regel te stellen met voornoemd artikel zal in voorwaarde opgelegd worden dat het platte dak van de 1ste Verdieping (met een oppervlakte van 26,3m²) en de 2de Verdieping (met een oppervlakte van 32,8m²) als groendak aangelegd moeten worden.  

Functionele inpasbaarheid

De in dit dossier voorgestelde werken betreffen het renoveren en herinrichten van de bestaande appartementen binnen een bestaand vergund volume. De bestaande functie van meergezinswoning wijzigt hierdoor niet waardoor de functionele inpasbaarheid gewaarborgd blijft. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Deze aanvraag omvat het verbouwen van een bestaand pand gelegen op de hoek van de Herentalsebaan en de Van Den Hautelei.

Het perceel werd recent kadastraal opgesplitst in 2 percelen. Een 1ste perceel bevat de hoofdbebouwing op de hoek van de Herentalsebaan en de Van Den Hautelei en de aansluitende achterbouw aan de zijde van de Van Den Hautelei bestaande uit 2 en 3 bouwlagen. Het  2^de deel van het originele perceel betreft het gedeelte gelegen aan de Van Den Hautelei en bevat in bestaande toestand slechts 1 bouwlaag. Ook de open ruimte/tuin behoort tot dit 2^de perceel. Dit 2^de perceel werd volgens de beschrijvende nota verkocht aan een andere eigenaar en maakt bijgevolg geen deel uit van deze aanvraag.

Voor het uitbreiden van de hoofdbebouwing aan de straatzijde met een extra bouwlaag alsook het intern verbouwen van dit volume werd door het college reeds een vergunning verleend op 02/03/2018 (dossiernr. 2017 2992). In dit dossier werd eveneens een vergunning verleend  voor de werken op het gelijkvloers van de achterbouw. Op dit gelijkvloers werden een autotstaanplaats, fietsenbergingen en een afvalberging vergund.

De in het voorgaande dossier voorgestelde werken op de 1^ste en 2^de verdieping van de achterbouw werden om uiteenlopende redenen uit de vergunning van 02/03/2018 gesloten en zijn het onderwerp van huidige voorliggende aanvraag. 

Op de eerste verdieping wordt een appartement ingericht aan de zijde van de Van den Hautelei , boven de garage- en fietsenberging. Voor dit appartement wordt achteraan het perceel binnen het bestaande volume een inpandig terras voorzien.

Ook op de tweede verdieping wordt een appartement langs de zijde van de Van den Hautelei ingericht. Het terras van dit appartement wordt voorgesteld op het platte dak van de eerste verdieping.

Op het platte dak van de 2^de verdieping tenslotte wordt eveneens een terras voorzien ten behoeve van het reeds vergunde appartement op de 3^de verdieping van het hoofdgebouw aan de Herentalsebaan. Een interne trap verbindt dit appartement met dit terras.

De voorgestelde werken situeren zich nagenoeg volledig binnen het aanwezige vergunde volume.

Uit een ingediend bezwaar en de daarbij gevoegde foto’s blijkt de hoogte van de scheidingsmuur zoals aangeduid wordt op het terreinprofiel, voorgevel en snede niet helemaal overeen te komen met de werkelijke toestand. Daar waar de scheidingsmuur in werkelijkheid tot verschillende hoogtes reikt, wordt voor hoogte van dit deel van de scheidingsmuur in het dossier 6,26 meter aangeduid. Het ontbreken van de bestaande toestand van de scheidingsmuur neemt evenwel niet weg dat het volume ruimtelijk beoordeeld kan worden.

In tegenstelling tot het voorgaande dossier, waarin de scheidingsmuur over de volledige lengte verhoogd werd tot 9,40 meter wordt in dit dossier uitgegaan van de bestaande situatie. Dit betekent dat een deel van de scheidingsmuur, met het oog op het creëren van 2 volwaardige bouwlagen, plaatselijk verhoogd wordt tot een hoogte van 6,26 meter.

Met betrekking tot deze ophoging nam de vergunningverlenende overheid in het voorgaande dossier reeds volgend standpunt in: “Om alsnog appartement 102 te kunnen realiseren zou de scheidingsmuur plaatselijk wel opgehoogd kunnen worden tot het vereiste minimum conform artikel 34 van de bouwcode en een minimale opstand van 30 cm te realiseren ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Afgeleid uit de plannen in de aanvraag komt dit neer op een hoogte van 6,41 meter.”

In voorliggende aanvraag wordt de scheidingsmuur opgehoogd tot 6,26 meter, waarmee voldaan wordt aan de opmerking in het voorgaande dossier. Het plaatselijk verhogen van de scheidingsmuur kan ruimtelijk aanvaard worden.

De enige andere toevoegingen betreffen de terrassen op het platte dak van de 1^ste en 2^de verdieping. Deze terrassen zijn eerder bescheiden van afmeting en bewaren voldoende afstand ten opzichte van de perceelsgrenzen en de voorgevel aan de zijde van de Van Den Hautelei. Mogelijke (visuele) overlast naar de aanpalende percelen wordt hierdoor tot een absoluut minimum herleid.

De voorgestelde werken creëren geen bijkomende hinder en kunnen ruimtelijk aanvaard worden. 

Visueel-vormelijke elementen

Gelet op de positie op een van de hoeken van een kruispunt is het pand zeer beeldbepalend. Het ontwerp van de voorgaande aanvraag werd daarom tot twee maal toe besproken op de welstandscommissie. Zij brachten een advies met voorwaarden uit.

Het ontwerp dat hier voorligt komt nog steeds tegemoet aan deze gestelde voorwaarden in het advies van de welstandscommissie alsook aan de voorwaarden opgelegd bij de voorgaande vergunning.

De bestaande gevel van het hoekpand, wordt gekenmerkt door een uitgesproken horizontale belijning in het metselswerk. Deze kenmerkende elementen worden eveneens herhaald in de nieuwe delen van het hoekgebouw alsook in de gevelafwerkingn van het lagere volume aan de zijde van de Van Den Hautelei, het onderwerp van deze huidige aanvraag.

Het lagere volume aan de zijde Van Den Hautelei wordt afgewerkt met een lichte bepleistering. Ook hier worden onder de gevelopeningen horizontale sierlijsten voorzien in blauwe hardsteen. De vormgeving sluit hierdoor aan bij horizontale belijning van deze van het hoekpand. De voorgestelde materialisatie sluit ook aan bij deze van de bestaande volumes in de Van Den Hautelei.

Voor het ganse pand wordt schrijnwerk voorgesteld in zwart aluminium, overal wordt een plint voorzien in blauwe steen.

De voorgestelde materialen en de uitwerking van de gevel kunnen aanvaard worden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de voorwaarden geformuleerd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te leven;
3. te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode en de platte daken van de 1^ste en 2^de verdieping aan te leggen als groendak;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Onzekerheid rond laatst vergunde toestand. Volgens de aanvrager zijn er in de laatst vergunde toestand 5 woongelegenheden aanwezig. Dit is onjuist. In de vorige aanvraag werden 5 woongelegenheden aangevraagd, maar deze vergunning werd slechts gedeeltelijk goedgekeurd. Er zijn dus geen 5 maar hooguit 3 appartementen aanwezig in de laatst vergunde toestand. Bezwaarindiener baseert zich hiervoor op bewonerskaarten waaruit af te leiden valt hoeveel gezinnen er tegelijkertijd ingeschreven waren op dit adres.
   Beoordeling:
   In de voorgaande bouwvergunning van 2 maart 2018 (dossier 20172992) die bezwaarindiener aanhaalt werd advies gevraagd aan de stadsdienst “geacht vergund”. Het door hen uitgebrachte advies luidde als volgt: “Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat, voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962), vier gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven. Voorgaande bewijst voldoende dat de 4 woonentiteiten, in aanmerking komen voor opname als vergund geacht.”
   In de huidige aanvraag wordt het aantal woongelegenheden ten opzichte van deze laatst vergunde toestand dus verhoogd met 1, van 4 naar 5 woongelegenheden. Het aantal woongelegenheden na de werken is met 5 dus identiek aan het aantal zoals vermeld in de voorgaande aanvraag. Ten opzichte van de vergund geachte toestand is er dus, net zoals in de voorgaande aanvraag, een toename met 1 woongelegenheid.
   Aangezien voorliggende aanvraag enkel handelt over werken in de aanbouw langs de Van Den Hautelei, in het gedeelte welk uitgesloten werd in de voorgaande vergunning, wordt in deze aanvraag ook enkel dit deel in beschouwing genomen. De vergunning voor het deel dat niet tot deze aanvraag behoort, maar tot de vergunning dd. 02/03/2018 blijft, inclusief de daarin gestelde voorwaarden, onverminderd geldig.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. Onduidelijkheid over de bestaande toestand. Bezwaarindiener haalt aan dat de plannen van de laatst vergunde toestand (LVT) niet correct zijn. Bezwaarindiener stelt dat op het plan ‘LVT voorgevel’ het bestaande deel hoger voorgesteld wordt dan het in werkelijkheid is. Ook wordt het gedeelte dat werd uitgesloten uit de vergunning niet correct aangeduid. het lijkt alsof het hele gelijkvloers van het gedeelte langs de Van den Hautelei vergund werd, en dat is niet het geval. Bezwaarindiener staaft dit met een bijgevoegd gevelplan waarop rode aanduiding aangebracht werden.
   Ook de plannen bij de vorige aanvraag waren niet correct. Ook op deze plannen werd de bakkerij met bloemzolder hoger afgebeeld dan ze in werkelijkheid is. Dit werd ook bevestigd door de Gemeentelijke Stedenbouwkundig Ambtenaar, zoals te lezen is in de bouwvergunning 20172992.
   Door deze foutieve voorstelling, wordt de impact die het optrekken van dit gedeelte van het gebouw zal hebben, geminimaliseerd.
   Beoordeling:
   In de voorgaande bouwvergunning van 2 maart 2018 (dossier 20172992) die bezwaarindiener aanhaalt werden inderdaad een aantal zaken uitgesloten. Het bij dit bezwaar gevoegde gevelplan met daarop een aantal rode aanduidingen. Deze aanduidingen komen qua tekst overeen met de officiële aangepaste plannen van de vorige vergunning, maar het is zeker geen origineel plan.  De rode tekst op de originele plannen van de ‘voorgevel nieuwe toestand’ bij de vergunning vermeldt het volgende:
   “werken aan dit deel uit de vergunning te sluiten, uitgezonderd:
   - de interne werken op het gelijkvloers
   - het maken van de garagepoort en de deur naar de fietsenberging”
   De conclusie is dan ook dat binnen de aanduiding in rood op het gevelplan (en tevens op het plan van het gelijkvloers) enkel een deel van de gevelwerken op het gelijkvloers uitgesloten werden. De interne werken op het gelijkvloers zijn derhalve wel degelijk vergund in het vorige dossier dd. 02/03/2018.
   In de behandeling van de bezwaren in voorgaand dossier werd effectief het volgende vermeld: “Bij het vergelijken van de foto’s bij het bezwaar met de tekeningen lijkt het inderdaad alsof de bestaande hoogte van het volume aan de zijde Van Den Hautelei (bestaande uit 2 bouwlagen) afwijkt van deze opgetekend in het dossier”.
   Uit de verdere behandeling van dit specifiek bezwaar in het voorgaande dossier blijkt de redenering echter verder opgebouwd te zijn vanuit het standpunt dat de scheidingsmuur opgetrokken werd tot 9,37 meter om de toen gewenste 3 bouwlagen te kunnen realiseren. De impact van een muur van 9,37 werd hier effectief  als noemenswaardig beschreven en daardoor als onaanvaardbaar beschouwd. In dezelfde tekst wordt echter wel een standpunt ingenomen aangaande het verhogen van de scheidingsmuur tot een minimale hoogte om 2 bouwlagen te kunnen realiseren. Dit wordt als volgt omschreven in het collegebesluit dd. 02/03/2018: “Om tegemoet te komen aan het bezwaar zou daarom voorgesteld kunnen worden om de verhoging van de scheidingsmuur te beperken en het nieuwe appartement 202 op de 2de uit de vergunning te sluiten. Om alsnog appartement 102 te kunnen realiseren zou de scheidingsmuur plaatselijk wel opgehoogd kunnen worden tot het vereiste minimum conform artikel 34 van de bouwcode en een minimale opstand van 30 cm te realiseren ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Afgeleid uit de plannen in de aanvraag komt dit neer op een hoogte van 6,41 meter”.
   In voorliggende aanvraag wordt hieraan tegemoet gekomen. Conform de plannen bij de huidige aanvraag bedraagt de kroonlijsthoogte van het gebouw 6,26 meter.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Integratie van de geplande werken in de omgeving. bezwaarindiener meent dat de leefbaarheid en verblijfskwaliteit van zijn pand door deze geplande verbouwing wel degelijk aanzienlijk verminderd. Om appartement 102 te realiseren, moet het bestaande gedeelte met één bouwlaag (bakkerij met bloemzolder) opgetrokken worden tot twee bouwlagen. Dit zou de zicht-, licht- en luchtschepping voor bezwaarindiener aanzienlijk verminderen. Door de 'knik' in de scheidingsmuur, loopt deze eigenlijk diagonaal door de tuin van bezwaarindiener. Elke verhoging van deze scheidingsmuur zal de leefbaarheid van het pand en het gebruiksgenot van de tuin van bezwaarindiener onaanvaardbaar verminderen. De hoogte van de scheidingsmuur is in de bestaande toestand 5,50 m, en zou opgetrokken worden tot 6,41 m. de mogelijke impact van de werken wordt ingetekend op bij het bezwaar gevoegde foto’s. Vanaf de middag zal alle zonlicht in de tuin en ook op het terras op de eerste verdieping aanzienlijk verminderd worden, vooral in het voor- en najaar. Bezwaarindiener haalt aan dat zijn eigendom, samen met vijf aanpalende eigendommen (Herentalsebaan nrs 394 t/m 402) deel uit maken van een 'eenheidsbebouwing en baksteenpolychromie' die opgenomen is in de inventaris van onroerend erfgoed van de Vlaamse Gemeenschap Op een inplantingsplan uit 1946 (zie is duidelijk te zien dat alle achterbouwen van deze panden, alsook de achterbouw van nr. 392 (zijnde dus de bakkerij met bloemzolder), beperkt werden tot een hoogte van 5,50 meter, om zodoende voldoende zicht-, licht- en luchtschepping te waarborgen. Echter, bij de verbouwing van nr. 392 in 1946, werden het woongedeelte en het bakkerijgedeelte met elkaar verbonden. Door deze verbouwing werd destijds enorm veel zicht, licht en lucht voor mijn pand afgenomen. Het is onbegrijpelijk dat dit destijds vergund werd. Daarom is elke verhoging van de scheidingsmuur onaanvaardbaar, en zou naar mijn mening een herstel naar de toestand van vòòr 1946 eerder aangewezen zijn. Deze verbouwing uit 1946 is nog duidelijk te zien aan het kleurverschil in de bakstenen, en de gevolgen die dat gehad heeft op de zicht-, licht- en luchtschepping voor het pand van bezwaarindiener zijn duidelijk in te schatten Het is duidelijk dat de draagkracht van het perceel van bezwaarindiener aangaande het verminderen van zicht, licht- en luchtschepping reeds ruimschoots overschreden is, en dat dit niet nog méér kan uitgehold worden.
   Het kan toch nooit de bedoeling zijn om waardevol bouwkundig erfgoed letterlijk in de schaduw te zetten? Bezwaarindiener haalt aan dat dit ook in het advies van de Provinciaal Stedenbouwkundig Ambtenaar om die redenen uitdrukkelijk werd gemotiveerd dat het optrekken van de bestaande scheidingsmuur niet kan aanvaard worden, en de PSA stelt dan ook dat het gedeelte van het gebouw aan de Van den Hautelei niet inpasbaar is, gezien de specifieke perceelconfiguratie.
   Beoordeling:
   In de vorige vergunning (20172992, vergund 02/03/2018) werd over het verhogen van de scheidingsmuur, waardoor in de achterbouw 2 bouwlagen gerealiseerd kunnen worden, door het beleid reeds een standpunt ingenomen. De opname van de 5 aanpalende panden als 'eenheidsbebouwing en baksteenpolychromie' in de inventaris van het bouwkundig dateert van 2018 en is daarmee een recent gegeven waarover niets vermeld werd in deze voorgaande vergunning. De status van deze aanpalende panden hypothekeert niet per definitie toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van deze panden. In die zin kan de vermelde hoogte van 5,50 meter dan ook niet als determinerend beschouwd worden. De impact van de voorgestelde verhoging van (volgens bezwaarindiener) 5,50 meter naar (zoals aangeduid op de plannen) 6,26 meter lijkt, naar licht- en luchtinval, dan ook te relativeren en daardoor ruimtelijk te verantwoorden. Bezwaarindiener haalt in dit kader tevens een passage aan uit een officieus verslag van de Provinciaal Stedenbouwkundig Ambtenaar naar aanleiding van een beroep in dit vorige dossier. Dit is evenwel geen officieel document, er kunnen derhalve dan ook geen rechten noch plichten uit getrokken worden. Het bezwaar is ongegrond.
4. Privacy. Bij het terras bij appartement 202 lijkt men de 45°-regel te respecteren alsook de afstand van 1,90 meter ten opzichte van de perceelsgrens. Doch, deze 45° moet wel gemeten worden ten opzichte van het eerste stuk van de scheidingsmuur, vòòr de knik dus.
   Aangezien de muur een knik maakt van ongeveer 22°, wordt er voor het terras de facto slechts een hoek van 23 ° gerealiseerd. Om de privacy te garanderen en de geest van de wet te respecteren, moet dus ofwel een hoek van 45 ° aangehouden worden t.o.v. de scheidingsmuur vòòr de knik, ofwel een hoek van 67° t.o.v. van de muur nà de knik. Het is duidelijk te zien dat, met een hoek van 45°, er een onmiddellijke inkijk is vanop het terras van app. 202 naar het terras van bezwaarindiener (dat niet op de plannen van de aanvrager werd opgetekend) en de badkamer. Bovendien is dit op een zeer korte afstand: de afstand tussen het terras van bezwaarindiener en het eindpunt van de scheidingsmuur is slechts 1,95 meter.
   Beoordeling:
   De omschreven 45°-regel wordt in de bouwcode vermeld in artikel 13 aangaande “Bovengrondse geveluitsprongen” alsook in artikel 16 handelend over “technische uitsprongen. De achterliggende reden is steeds dezelfde, namelijk het beperken van de negatieve invloed op aanpalende woongelegenheden of het straatbeeld. In beide artikels wordt evenwel gesteld dat de hoek van 45° gemeten wordt ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst. Bovendien wordt in de bouwcode informatief nog aangehaald  dat artikel 678 en art. 679 van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot het nemen van lichten en zichten onverminderd van toepassing blijven. Concreet betekent dit dat rechtstreekse zichten (bv. bij dakterrassen) op minstens 1,90 meter van een eigendomsgrens en onrechtstreekse zichten op minstens 0,60 meter van een eigendomsgrens moeten genomen worden.
   Bij de inplanting van de voorgestelde terrassen wordt wel degelijk voldaan aan zowel de 45°-regel als aan artikel 678 van het Burgerlijk Wetboek.
   De afstand van 1,95 meter die bezwaarindiener aanhaalt is de afstand van zijn terras tot aan de scheidingsmuur. De afstand tussen de respectievelijke terrassen zelf is aanzienlijk groter. De privacy van bezwaarindiener blijft zodoende gegarandeerd. Het bezwaar is ongegrond.
5. De aanvrager houdt geen rekening met de opmerkingen van de stedenbouwkundige ambtenaren. In de bouwvergunning 20172992 wordt op advies van de gemachtigde Stedenbouwkundige Ambtenaar als één van de voorwaarden gesteld dat de afvalberging van de appartementen moet voorzien worden van een mechanische verluchting. Ook werd duidelijk opgelegd dat een aparte afvalberging moet voorzien worden voor het winkelgedeelte. Aan beide voorwaarden wordt in deze aanvraag niet voldaan.Daarenboven heeft de Provinciaal Stedenbouwkundige Ambtenaar terecht opgemerkt dat er geen afwijking kan worden toegestaan voor art. 28 van de bouwcode (minimale oppervlakte buitenruimte). Ook in deze aanvraag krijgen de appartementen op de eerste en de tweede verdieping van het hoekhuis geen buitenruimte. Verder had de PSA ook nog geoordeeld dat het gebouw als één geheel moet worden bekeken, en ook als dusdanig verbouwd moet worden, met respect voor de aanpalende bebouwing en vanzelfsprekend ook met respect voor de bouwcode. De PSA stelt ook duidelijk dat, gezien de werken aan het gedeelte van de Van Den Hautelei niet uitgevoerd konden worden, het volledige project in haar totaliteit herbekeken dient te worden. Door de intrekking van het bouwberoep door de aanvrager, heeft de Bestendige Deputatie hier niet over kunnen oordelen maar is het des te belangrijker dat bij de huidige aanvraag deze aandachtspunten opnieuw grondig worden bekeken.
   Beoordeling:
   De voorwaarden die bezwaarindiener aanhaalt zijn effectief aan de vorige vergunning gekoppeld. Het is de verantwoordelijkheid van de architect/aanvrager om deze voorwaarden na te leven. Aangezien dit deel van het gebouw (hoofdbebouwing aan de Herentalsebaan en het gelijkvloers aan de Van Den Hautelei) geen deel uitmaakt van voorliggende aanvraag worden hierover in voorliggend dossier geen uitspraken gedaan. In extremis kunnen beide punten in de beoordeling officieus herhaald worden als aandachtspunt. Zoals in de behandeling van bezwaar 3 reeds aangehaald kunnen uit het verslag van de Provinciaal Stedenbouwkundig Ambtenaar, aangezien het geen officieel verslag betreft, geen conclusies getrokken worden, noch kan hiermee rekening gehouden worden bij de beoordeling van voorliggende aanvraag.
   Vanuit het standpunt dat 4 van de 5 woongelegenheden als ‘vergund geacht’ beschouwd worden, dient in theorie enkel de bijkomende woongelegenheid aan de huidige wetgeving te voldoen. Aangezien uit voorliggend dossier blijkt dat in nieuwe toestand 3 van de 5 woongelegenheden beschikken over een eigen open ruimte, kan in alle redelijkheid aangenomen worden dat de aanvraag voldoet aan artikel 28 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.
6. Ramen in de scheidingsmuur. Belangrijk om weten is dat de ramen in de scheidingsmuur enkel bestaan door een gedoogzaamheid die werd opgenomen in een authentieke akte. Gezien de grote verbouwingswerken, was dit het uitgelezen moment om deze gedoogzaamheid in te trekken, en om dusdanig een einde te maken aan deze last.
   Ook de bouwheer wilde deze ramen dichtmaken, zoals te zien is op de plannen van aanvraag 20172992. De bezwaarindiener heeft de bouwheer op de hoogte gesteld dat deze gedoogzaamheid ingetrokken wordt waarop de bouwheer middels aangetekend schrijven laten weten heeft dat alle ramen zullen dichtgemaakt worden.
   Toch blijken op de plannen van deze aanvraag dat de ramen in de garage en de afvalberging zouden blijven bestaan. Dit is voor bezwaarindiener niet aanvaardbaar. Verder wijst bezwaarindiener er op dat er op het gelijkvloers een raam zit in de scheidingsmuur ter hoogte van de traphal, die licht geeft in de veranda. Dit staat noch op de plannen van de bestaande toestand, noch op de plannen van de nieuwe toestand, maar vanzelfsprekend moet dit raam ook dichtgemaakt worden.
   Op de tweede verdieping wordt in deze bouwaanvraag een nieuw raam in de scheidingsmuur voorzien, namelijk dat van de badkamer van appartement 202.
   Voor alle duidelijkheid: hier zit op dit moment géén raam en bezwaarindiener kan onder geen beding aanvaarden dat er een nieuwe raam in de scheidingsmuur zou voorzien worden.
   Bezwaarindiener wil dan ook als uitdrukkelijk voorwaarde bij een eventuele vergunning dat alle ramen in de scheidingsmuur dichtgemaakt moeten worden. Ook andere openingen (zoals verluchting voor de afvalberging bijvoorbeeld) dienen afgewezen te worden. Tenslotte wens bezwaarindiener dat de maximale bouwhoogte beperkt blijft tot de bestaande hoogte.
   Beoordeling:
   Het aanpassen van scheidingsmuren, dus ook het open- en toemaken van gevelopeningen betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid waarin de vergunningverlenende overheid geen betrokken partij, noch bevoegd is.  De rol van de vergunningverlenende overheid beperkt zich enkel tot de aftoetsing van de plannen aan de wettelijke bepalingen waaronder de bouwcode. Bij nazicht van de plannen blijken geen van de aanwezige gevelopeningen in de scheidingsmuur  noodzakelijk om de achterliggende ruimtes van voldoende licht en lucht te voorzien. De afvalberging en de garage op het gelijkvloers zijn geen verblijfsruimtes. Het voorzien van ramen (voor verlichting en verluchting) is hier conform de bouwcode geen verplichting. Dit geldt ook voor het raam in de badkamer op de tweede verdieping.
   Uit de foto’s gevoegd bij het bezwaar blijkt inderdaad dat er een aantal verschillen zijn tussen de feitelijke toestand van de scheidingsmuur en de plannen.
   Zo wordt op  het grondplan van de eerste verdieping geen gevelopeningen opgetekend in de scheidingsmuur. Op de tweede verdieping blijft, zo is leesbaar op de grondplannen, in de badkamer een raam behouden. Zoals hoger reeds aangehaald kan in dit dossier door de vergunningverlenende overheid geen beslissingen genomen worden, noch kan het dichtmaken alle raamopeningen in de scheidingsmuur  als voorwaarden opgelegd worden in de vergunning. Ditzelfde geldt ook voor het maken van nieuwe openingen ter hoogte van de perceelsgrens.
   Uit de bij het bezwaar gevoegde stukken blijken de betrokken partijen hierover reeds gecommuniceerd hebben en blijkt duidelijk de intentie om de aanwezige openingen in de scheidingsmuur dicht te maken.
   Vanuit ruimtelijk oogpunt ontstaan geen afwijkingen van de wetgeving door het dichtmaken van de openingen, maar de uiteindelijke beslissing in deze zaak ligt bij de 2 betrokken burgerlijke partijen. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       8/8/1946: toelating (329#19216) voor het bouwen van een badkamer voor personeel;

-       24/04/1974: vergunning (627#27665) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;

-       2/3/2018: vergunning (20172992) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met 5 appartementen en handelsgelijkvloers.

Laatst vergunde toestand

-       het bestaande hoekpand wordt voorzien van een extra bouwlaag en een mansardedak als volwaardige verdieping;

-       de totale hoogte van het hoekpand wordt 14,25 meter, de kroonlijst wordt verhoogd tot 11,10 meter;

-       de ritmiek van de bestaande ramen wordt doorgetrokken naar boven toe;

-       de gevelmaterialen blijven zoals bestaand, de mansarde wordt uitgevoerd in zwarte leien;

-       op de eerste, tweede en derde verdieping bevindt zich telkens een appartement met een slaapkamer van 48 vierkante meter netto-vloeroppervlakte;

-       op het plat dak van het volume bevindt zich een dakterras, horend bij het appartement op de derde verdieping, dat conform de voorwaarden van de vergunning 1,90 meter afstand houdt van de perceelgrens met Herentalsebaan 394;

-       de bebouwing in de Van den Hautelei bestaat uit 3 bouwlagen (2 bouwlagen waar aansluiting met Van den Hautelei 3 is) onder plat dak;

-       de gevelwerken en interne verbouwingswerken aan dit gedeelte zijn uitgesloten van de vergunning met uitzondering van het creëren van een fietsenberging en autogarage en het inrichten van de gelijkvloerse verdieping;

Bestaande toestand

-       het hoekpand is opgebouwd uit 2 bouwlagen onder puntdak met uitgewerkte dakkapel;

-       het deel van het pand aan de Van den Hautelei start vanaf het hoekpand met 3 bouwlagen, gaat naar 2 en eindigt tegen nummer 3 in 1 bouwlaag;

-       de gevels van het hoekpand zijn uitgewerkt in rode baksteen met horizontale grijze banden;

-       het buurpand is ook zo uitgewerkt, maar heeft een ander ritme, bovendien is een deel van de gevel ook voorzien van grijze crépi; 

-       vlak naast nummer 3 in de Van den Hautelei is een poort voorzien;

-       alle buitenschrijnwerk is voorzien in wit PVC;

-       in het hoekpand op het gelijkvloers bevindt zich een winkel, de rest van het gelijkvloers aan de van den Hautelei zijn ruimtes voor de bakkerij;

-       op de twee bovenliggende verdiepingen zijn telkens twee appartementen. 

Inhoud van de aanvraag

-       het perceel is kadastraal opgesplist in 2 delen: het gedeelte met slechts 1 bouwlaag in de bestaande toestand en de tuin is één kadastraal perceel, het overige deel van het gebouw is het  tweede deel;

-       het gedeelte met slechts 1 bouwlaag blijft behouden en is verkocht aan een andere eigenaar.

-       de inhoud van de aanvraag gaat over het overige gedeelte van het gebouw;

-       op de eerste verdieping wordt een appartement ingericht langs de zijde van de Van den Hautelei boven de garage- en fietsenberging;

-       boven de garagepoort heeft het appartement een inpandig terras;

-       op de tweede verdieping wordt een appartement langs de zijde van de Van den Hautelei ingericht en krijgt het een terras op het plat dak van de eerste verdieping;

-       op de derde verdieping in het hoekgebouw wordt achter de badkamer een interne trap geplaatst die toegang geeft naar een terras op het plat dak van de tweede verdieping;

-       op de eerste en tweede verdieping worden de bestaande raamopeningen op de perceelgrens met de buren Herentalsebaan 394 allemaal dichtgemaakt op het raam van de badkamer van de tweede verdieping na.