Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
20 september 2018 |
9 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
20 september 2018 |
5 oktober 2018 |
|
Onafhankelijke Diensten/dienst Strategische Coördinatie/Loketwerking/Stadsloketten/Huisnummeringsteam |
20 september 2018 |
20 september 2018 |
|
stadsontwikkeling/ geacht vergund |
20 september 2018 |
20 september 2018 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. De beide gebouwen worden als twee afzonderlijke projecten beschouwd en zijn niet fysiek met elkaar verbonden.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:
- Art. 29 Bewoners van het pand Polostraat 3 dienen hun fiets te stallen in de kelder van De Bruynlaan 104. Dit is niet binnen het bouwvolume, in een specifieke constructie of een bijgebouw, zoals art. 29.2.2 voorschrijft. Zoals het advies van de dienst Mobiliteit ook aangeeft is dit niet gebruiksvriendelijk en wordt op die manier het fietsgebruik niet bevorderd. De dienst Mobiliteit oordeelt als volgt:
“Er worden in totaal 13 fietsenstallingen voorzien in de kelder van het pand in de De Bruynlaan. Dit aantal zou voldoende zijn, mochten alle bewoners eenvoudig in de fietsenkelder terecht kunnen. De bewoners moeten echter via de openbare weg een totaal vreemd pand betreden om daar de fietsen in de kelder te stallen. Dit is niet voldoende.”
Omdat het gaat om één project, waarbij ook een andere functie, de afvalberging, gecentraliseerd in het pand aan De Bruynlaan, kan met toepassing van art. 3 een afwijking op art. 29 van de bouwcode worden toegestaan, op voorwaarde dat beide panden ook in de toekomst een geheel blijven, en de fietsenberging in het pand De Bruynlaan 104 ten allen tijde toegankelijk blijft voor bewoners en bezoekers van het pand Polostraat 3.
- Art. 30. Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende wooneenheden. Zie parkeerparagraaf.
- Artikel 40 Op het kelderplan, nieuwe toestand, is geen gescheiden rioolstelstel ingetekend. Omdat elk gebouw moet voorzien worden van een gescheiden rioolstelsel, wordt dit opgelegd als voorwaarde in de vergunning.
- Art. 43 Omdat bij deze verbouwingen tevens het afvoerstelsel van afval- en hemelwater wordt aangepast, dient conform artikel 43 van de Bouwcode een septische put te worden voorzien met een inhoud van minstens 4400 liter (14 gebruikersequivalenten). Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.
Functionele inpasbaarheid
Een woonfunctie is op deze locatie en in beide panden functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen. Advies Mobiliteit: “De vergunde toestand betreft een magazijn op perceel Polostraat en een woning met dokterspraktijk op perceel De Bruynlaan. De beide panden worden verbouwd tot 3 appartementen per perceel. In de Polostraat 3 appartementen met 1 slaapkamer. In de De Bruynlaan 3 appartementen, 2 met 2 slaapkamers en 1 met 1 slaapkamer. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1, Hier komen in totaal 6 wooneenheden dus geldt volgende parkeernorm: 4 appartementen < 60m² met parkeernorm 1,2 à 4 x 1,1 = 4,4 1 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1,35 à 1 x 1,35 = 1,35 Totaal voor wonen voor de bijkomende woongelegenheden 4,4 + 1,35 = 5,85 à 6 parkeerplaatsen. De werkelijke parkeerbehoefte is 6 parkeerplaatsen.” |
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op 2 panden met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. |
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 2 parkeerplaatsen. Advies Mobiliteit: “De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De parkeerbehoefte van de vergunde toestand die eventueel verminderd kan worden is de dokterspraktijk omdat die functie verdwijnt. Huisdokters in het Antwerpse hebben een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk bevindt zich namelijk in de schil van het centrum van de stad. We gaan dus uit van een bijgestelde norm van 1,25 gelet op bovenstaande argumentatie. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1,25 à 1.” Na de adviesvraag aan de dienst Mobiliteit werd de motivatie van de aanvrager aangeleverd met betrekking tot de vergunde toestand van het pand De Bruynlaan 104. Zie ‘voorgeschiedenis van de aanvraag – vergund geachte toestand’. Het pand De Bruynlaan 104 wordt vergund geacht voor 2 wooneenheden. De tweede wooneenheid heeft een parkeerbehoefte die eveneens reeds wordt afgewenteld op het openbaar domein. We gaan uit van een appartement < 60m², met de hoogste parkeerbehoefte, gezien de tweede wooneenheid niet staat ingetekend op de bestaande toestand. Bijgevolg is het totaal aantal parkeerplaatsen dat wordt afgewenteld op het openbaar domein 1,25+1,1= 2,35 à 2. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4 parkeerplaatsen |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 4 plaatsen. |
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Aan Polostraat wordt het bouwvolume uitgebreid met een extra, 3de bouwlaag. De bijkomende bouwlaag wordt gunstig beoordeeld, de kroonlijst komt hierdoor nl. op gelijke hoogte als de kroonlijst van de naastgelegen percelen.
Visueel-vormelijke elementen
De materialen zijn in overeenstemming met de stedelijk context van het perceel.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
29 augustus 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
20 september 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
19 november 2018 |
|
Verslag GOA |
29 oktober 2018 |
|
naam GOA |
Martijn Coppoolse |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018103540 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV WINVEST Holding met als adres Plantinkaai 5 te 2000 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
De Bruynlaan 104 en Polostraat 3 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 43 sectie A nrs. 9W3 en 9V3 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een bestaand pand op twee percelen aan 6 wooneenheden, 3 per perceel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- De Bruynlaan 104: 16/07/1946 vergunning (238 # 6111) voor veranderingswerken;
- Polostraat 3: 28/06/1939 vergunning (238 # 5562) voor magazijn.
Laatst vergunde toestand
- de laatst vergunde toestand van De Bruynlaan 104 betreft een bel etage met drie bouwlagen onder een plat dak;
- de laatst vergunde toestand van Polostraat 3 betreft een magazijn.
Bestaande toestand
- De Bruynlaan 104 betreft een pand bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak. Op het gelijkvloers is er een dokterspraktijk;
- Polostraat 3 betreft een pand bestaande uit twee bouwlagen onder een plat dak.
Vergund geachte toestand
In het kader van voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan ‘Geacht Vergund’. Op basis van het advies kan worden geconcludeerd dat de woning beschouwd moet worden als een te behouden eengezinswoning (cfr. beleidsrichtlijn beschermen van eengezinswoningen, dd. 9 juni 2018 en latere wijziging) :
Het kadaster vermeld 1 woonentiteit en "huis" als aard.
Advies: positief voor huidige indeling als eengezinswoning met dokterspraktijk.Negatief advies voor elke andere indeling. G8V kan geen uitspraak doen over een toestand die er niet is. Volgens bewonerskaarten zijn er 3 inwoners van voor 1979. 2 van die inwoners waren gehuwd. Derde persoon kan niet met zekerheid gesteld worden dat zij een eigen "gezin" vormde, maar kan ook niet met zekerheid gezegd worden dat het niet zo was.
Probleem: huidige situatie vermeld eengezinswoning.
Echter, de aanvrager heeft tijdens de loop van de procedure een argumentatie aangeleverd waardoor kan worden geoordeeld dat het gaat om een meergezinswoning, of alleszins geen te behouden eengezinswoning:
“- Er is een attest afgeleverd door de stad Antwerpen waarin duidelijk staat dat er 2 gezinnen hebben gewoond in de periode 1960-1979. Zowel de datum van inschrijving als van vertrek is bij deze 2 gezinnen verschillend. Dit is een attest door de stad Antwerpen zelf recent (november 2017) afgeleverd; dat de dienst‘vergund geacht’ nu ineens een ander advies geeft voor een lopende aanvraag is zeer merkwaardig. De waarde van zo een attest is zeer belangrijk omdat aankopen van gebouwen gebeuren op basis van deze verklaringen van de stad. Wij blijven dan ook van oordeel dat dit attest duidelijk is dat het geen te behouden ééngezinswoning is.
- Bijkomend zijn er nog andere redenen om te stellen dat het hier niet gaat over een ééngezinswoning:
- De bruto vloeroppervlakte van de hele constructie is groter dan 350m². In de bestaande toestand zijn de 2 gebouwen met elkaar verbonden en dient de volledige oppervlakte inclusief kelders en zolder meegeteld te worden. De totale netto vloeroppervlakte in de bestaande toestand is al 396,8m² netto, wat wilt zeggen dat de bruto oppervlakte nog groter is en dus niet onder de 350m² regel valt.
- Er zijn reeds meerdere functies in de bestaande toestand; namelijk 2 woningen (attest stad Antwerpen), een dokterspraktijk (plannen archief) en een magazijn (plannen archief). Het gebouw is dus geenszins een ‘te behouden eengezinswoning’ aangezien de definitie van de huidige bouwcode hierin duidelijk is.
De functie woning voor één gezin valt niet samen met het volledige volume van het gebouw; er is reeds een mix van functies aanwezig.
Op basis van deze argumentatie wordt geoordeeld dat De Bruynlaan 104 reeds is opgedeeld en niet kan worden beschouwd als een ‘te behouden eengezinswoning’ zoals beschreven in de beleidsrichtlijn beschermen van eengezinswoningen.
Inhoud van de aanvraag
- De Bruynlaan 104:
- Polostraat 3:
- de voorgevel van het pand langs Polostraat wordt afgewerkt met gevelbepleistering, kleur wit;
- de voorgevel van het pand langs De Bruynlaan blijft behouden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is:
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.