2018_CBS_09640 - Omgevingsvergunning - OMV_2018103315. Hopland 55. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Bepalingen met betrekking tot niveauverschillen: de toegang tot de winkelruimte bevindt zich 16 centimeter hoger dan het maaiveld in plaats van maximum 2 centimeter. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  • er is geen buitenruimte voorzien voor het appartement op de eerste verdieping, waar een buitenruimte van minstens 4m2 vereist is;
  • de buitenruimte voor het duplex appartement op de tweede verdieping heeft een oppervlakte van 3 m2, waar minstens 6 m2 vereist is;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen fietsenberging voorzien, waar een fietsenstalling voor minstens 5 fietsen vereist is.

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van hotel naar 2 appartementen.

1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de gevel heeft een breedte van meer dan 8 m en er worden geen autostalplaatsen voorzien.  

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er wordt een nieuwe dorpel in arduin geplaatst ter hoogte van de 2 toegangsdeuren. Het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet met een helling overbrugd. De kelder onder het pand is voorzien van historische troggewelven. Indien de vloerconstructie moet doorbroken worden, zou de erfgoedwaarde van het pand geschonden worden. De structurele werken die nodig zijn om te voldoen aan de voorschriften toegankelijkheid, staan bovendien niet in verhouding tot de aangevraagde wijzigingen van de dorpel en het schrijnwerk. Op basis van artikel 3 van de verordening Toegankelijkheid wordt een afwijking op de voorschriften toegestaan.

De aanvraag is in strijd met de voorschriften van de bouwcode inzake buitenruimtes bij woningen. Het éénslaapkamer-appartement op de eerste verdieping beschikt niet over een terras, waar een minimale buitenruimte van 4,5 m2 vereist is. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd het platte dak van de achterbouw als buitenruimte aan te leggen met een toegang vanuit de berging op de eerste verdieping.

Ter hoogte van de tweede verdieping wordt een uitkragend terras voorzien tegen de achtergevel. Niet alleen voldoet deze buitenruimte niet aan de minimale oppervlakte-eisen; ook wordt de privacy van de rechter aanpalenden geschonden. Vanop het terras is er immers rechtstreeks inkijk mogelijk in de achtergevel van de rechterbuur. De plaatsing van de uitkragende constructie wordt om die reden uitgesloten uit de vergunning. Om te voldoen aan artikel 28 van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de berging ter hoogte van de tussenverdieping (tussen +1 en +2) in te richten en aan te leggen als buitenruimte. Daartoe dient een buitendeur (terrasraam) te worden geplaatst in de deuropening tussen de traphal en de berging en dient het schrijnwerk uit de raamopening van de berging verwijderd te worden.

De functiewijziging van hotel naar woningen op de verdiepingen, brengt een fietsparkeerbehoefte met zich mee voor 5 fietsstalplaatsen. Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien. De afzonderlijke toegang van de appartementen is onvoldoende groot en de keldertrap (draaitrap) kan niet voorzien worden van een fietsgoot. Het inrichten van een fietsenstalling voor 5 fietsen op het gelijkvloers, zou een serieuze impact hebben op de oppervlakte van de handelsruimte wat vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing niet wenselijk is. Om bovenstaande reden wordt op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de functiewijziging van een hotel met gelijkvloerse verbruiksruimte naar een meergezinswoning met winkelruimte. Dit wordt gunstig beoordeeld vanuit het oogpunt van behoud en versterking van de commerciële activiteiten in de kernwinkelgebieden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een lijstgevel van vier traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak met dakkapel. De bestaande winkelpui met gebogen inkompartij en marmeren omlijsting werd aangebracht in 1923. Het uitstalraam met glas in lood dateert mogelijk van een nog latere datum.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

Men wenst de pui te wijzigen, het pand te verbouwen en de gevel te voorzien van een crepi. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen het pleisteren van de gevel op voorwaarde dat men een gladde pleister gebruikt. De bestaande ornamentiek en de doorlopende waterlijsten dienen bewaard te  blijven. Enkel de rij rozetten moet in detail bekeken worden. Dit is mogelijk een latere toevoeging en zouden bij het pleisteren van de gevel beter weggenomen worden. Daarom stellen we voor om voorafgaandelijk aan de gevelbepleistering contact op te nemen met de stedelijke dienst monumentenzorg om de ornamentiek en de werkwijze in detail te bekijken. Meepleisteren arriére-corps De voorgevel inclusief de kroonlijst moeten in een witte kleur geschilderd worden.

De uitstalraamwijziging is geen meerwaarde. In tegenstelling tot de vorige aanvraag waar de marmeren pui-omlijsting bewaard bleef en de beglaasde etalage symmetrisch was opgebouwd en ingevuld met 2 glazen deuren wordt er vandaag een voorstel ingediend met een vitrine voorzien van een beglaasde en een volle deur wat de symmetrie te niet doet. In het vorige voorstel bleef ook de marmeren omlijsting bewaard. Vandaag wordt een omlijsting in blauwe hardsteen voorzien. Deze omlijsting is veel minder hoog dan de bestaande waardoor er een grote hoeveelheid massa ontstaat tussen de omlijsting en de doorlopende waterlijst van de vensters op de eerste verdieping. Dit zorgt voor een vreemde verhouding. 

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.

De voorwaarden vanuit oogpunt monumentenzorg, worden mee opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de aanleg en inrichting van het platte dak van de achterbouw als dakterras met een toegang vanuit de berging op +1;
3. de aanleg en inrichting van de berging op de tussenverdieping (tussen +1 en +2) als dakterras bij het duplexappartement op +2 en +3. Daartoe dient een buitendeur (terrasraam) te worden geplaatst in de deuropening tussen de traphal en de berging en dient het schrijnwerk uit de raamopening van de berging verwijderd te worden;
4. de voorgevel te voorzien van een gladde bepleistering, geschilderd in een witte kleur (kroonlijst inclusief);
5. voorafgaandelijk aan de pleisterwerken contact op te nemen met de stedelijke dienst monumentenzorg om de werkwijze in detail te bekijken (verwijderen rozetten, meeschilderen natuursteen, meepleisteren arriére-corps…..);
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

1. de plaatsing van de uitkragende constructie tegen de achtergevel ter hoogte van de 2^de verdieping;
2. de verhoging van de scheidsmuur met de rechteraanpalende ter hoogte van bovenvernoemde uitkragende constructie;
3. de wijzigingen ten aanzien van de laatst vergunde toestand aan de toegangsdeuren naar de traphal en de commerciële ruimte;
4. het vervangen van de natuurstenen omlijsting in de gelijkvloerse gevelpui.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-       24/08/1923: vergunning (1923 # 16061) voor gevel- en binnen veranderingen;

-       05/05/2017: vergunning (2017531) voor het verbouwen van een winkelpand met bijbehorende wooneenheid in het centrum van Antwerpen tot een hotel.

Laatst vergunde toestand

-       pand van drie bouwlagen onder een mansardedak;

-       inrichting van het pand als hotel met gelijkvloerse eetruimte.

Bestaande toestand

-       de laatste vergunning is in uitvoering (datum aanvang werken: 08/09/2017).

Inhoud van de aanvraag

-       functiewijziging van hotel naar handelshuis met 2 woningen;

-       op de eerste verdieping wordt één appartement met één slaapkamer ingericht (netto-oppervlakte van 47 m2);

-       op de tweede en de zolderverdieping wordt één duplex appartement met twee slaapkamers voorzien (netto-oppervlakte met een hoogte vanaf 1m80 van 90 m2);

-       wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse gevelpui.