2018_CBS_09789 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018104238. Oudemansstraat 24. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones:artikel  1: zone voor wonen - (wo1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het  ruimtelijk uitvoeringsplan.          

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• artikel 12: levendige plint

meer dan de helft van de gevelbreedte is niet-levendig.

• artikel 24: minimale lichtinval en luchttoevoer

de leefruimte heeft onvoldoende lichtinval: slechts 7% in plaats van de vereiste 10%. De keuken heeft geen raam dat rechtstreeks uitkomt in de buitenlucht. 

• artikel 26: Afvalverzameling

er is geen afgescheiden ruimte voorzien voor afvalverzameling waar dit vereist is;

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

er is geen fietsenberging voorzien waar dit vereist is;

• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

er is geen parkeerplaats voorzien waar dit vereist is. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De begane grond wordt deels ontpit ten behoeve van een buitenruimte voor de nieuwe woongelegenheid. En deel van het dak wordt bewaard als terras van het appartement van de eerste verdieping, waardoor ook een deel overdekte buitenruimte op de gelijkvloerse verdieping is. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“…Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Tijdens een plaatsbezoek aan het pand in 2003 kon er worden vastgesteld dat de erfgoedwaarden door eerdere verbouwingen zeer zwaar zijn uitgehold. De gevelinvulling dient op welstand beoordeeld. “ 

Stedenbouwkundig kan vastgesteld worden dat de wijziging onvoldoende de beeldkwaliteit verbetert. De gelijkvloerse gevelpui is hoger opgebouwd zoals kenmerkend is in het straatbeeld. Deze hoogte wordt echter niet duidelijk in beeld gebracht door indeling van het raam. Bovendien komt de snede bestaande toestand en nieuwe toestand niet overeen met het gevelplan bestaande toestand en nieuwe toestand. In de snedes zijn de ramen wel hoger getekend en is het geveldeel tussen de ramen gelijkvloers en eerste verdieping minder hoog. Dit geldt ook voor de borstwering onderaan. Hierdoor zijn de ramen in het gevelbeeld kleiner getekend en geeft dit meer een horizontaal beeld, dan de verticaliteit die kenmerkend is voor panden met een hogere gevelpui en hogere verdiepingen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het appartement voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Door het plaatsen van een interne constructie  ter hoogte van de voorgevel om de kelder te bereiken, is de mogelijkheid om natuurlijk licht in de dagfuncties te laten vallen verkleind. De keuken ligt volledig ingesloten in een smalle pijp, zonder enig raam. Het raam aan de voorgevel is te klein voor de oppervlakte van de ruimte. Dit zijn basiseisen om een minimale woonkwaliteit te behalen.

Verder adviseert de dienst mobiliteit ook het voorzien van 2 fietstalplaatsen voor het bijkomende appartement. De toegang en het appartement zijn hiervoor niet voldoende groot. Een fietsenstalling behoort tot het gebruikscomfort van de woonkwaliteit.

Als men alle elementen optelt: de aparte keldertoegang die voor de voorgevel staat, het gebrek aan natuurlijk licht, het gebrek aan een fietsenstalling, kan geconcludeerd worden dat het toevoegen van een extra woongelegenheid de draagkracht op dit perceel overstijgt. In bestaande toestand zijn er reeds 3 appartementen op een zeer klein perceel, een vierde bijkomende overstijgt de ruimtelijke mogelijkheden van het perceel. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. De omvorming van een handel/horeca-gelijkvloers naar een woonfunctie op deze locaties wordt principieel gunstig beoordeeld door de dienst business en innovatie. Ook stedenbouwkundig is er geen weerstand tegen een woonfunctie op zich. Door de eerder aangehaalde redenen en tegenstrijdigheden met de bouwcode kan de vraag gesteld worden of een bijkomend woonentiteit wenselijk is. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille onvoldoende leefkwaliteit door tegenstrijdigheden met de bouwcode:

• Artikel 24: geen rechtstreekse lichtinval in de keuken en te weinig lichtinval in de leefruimte;
• Artikel 12: geen levendige functie;
• Artikel 26: geen aparte afvalberging;
• Artikel 29: geen fietsenstalling.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       21/11/2003: vergunning (20032571) voor het verbouwen van een rijwoning

Laatst vergunde en bestaande toestand

-       woning van vier bouwlagen onder mansardedak;

-       commerciële ruimte op het gelijkvloers;

-       twee appartementen op de verdiepingen en een duplexappartement.

Inhoud van de aanvraag

-       het wijzigen van de functie van een winkel naar wonen;

-       het verkleinen van het terras op de 1ste verdieping achteraan;

-       het plaatsen van een nieuw schuifraam op het gelijkvloers achteraan;

-       er wordt een inkomdeur op het gelijkvloers gesupprimeerd;

-       het plaatsen van een nieuwe keldertrap.