2018_CBS_10706 - Omgevingsvergunning - OMV_2018118118. Paardenmarkt 50. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/4/2016: proces verbaal (AN/2016/VPV/1248) voor het wijzigen van de hoofdfunctie van handel naar wonen (gelijkvloers) en het wijzigen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 10 zonder vergunning;

-          06/06/1947: vergunning (18#22779) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          07/11/1947: vergunning (18#23629) voor het maken van een mansardedak.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een plat dak;;

-          op het achterste gedeelte is een mansardedak toegevoegd;

-          het pand heeft een bouwdiepte van 23,60 meter;

-          het gebouw is ingericht met een winkelruimte en magazijnen op de benedenverdieping;

-          op de eerste en tweede verdieping is een wooneenheid ingericht met drie slaapkamers;

-          achteraan bevinden zich op de eerste en tweede verdieping magazijnen;

-          het mansardeverdiep is ingericht als zolder.

Bestaande toestand

-          het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een plat dak;;

-          op het achterste gedeelte is een mansardedak toegevoegd;

-          het pand heeft een bouwdiepte van 23,60 meter;

-          het pand wordt gebruikt als studentenhuisvesting;

-          op de benedenverdieping is vooraan een studio van 36m² voorzien, centraal een studio van 25m² en achteraan een studio van 23m²;

-          op de eerste verdieping is vooraan een studio van 44m² voorzien, centraal een studio van 25m² en achteraan een studio van 27m²;

-          op de tweede verdieping is vooraan een studio van 42m² voorzien, centraal een studio van 25m² en achteraan een studio van 28m²;

-          het mansardeverdiep is ingericht als een studio van 22m².

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een studentenhuisvesting met 10 studentenkamers;

-          er werden reeds voor 2009 in totaal 10 studenten-studio’s ingericht met elk een eigen keuken, badkamer en toilet;

-          de centrale koer wordt gebruikt als gemeenschappelijke fietsenberging;

-          in de gelijkvloerse voorgevel wordt de inkomdeur naar de voormalige winkelruimte vervangen door een vast raam en wordt de plint in blauwe steen doorgetrokken;

-          voorts bestaat de voorgevel uit een beige kunststeen en buitenschrijnwerk in donkerblauw aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: .

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 12 Levendige plint: de matte beglazing van studio 1 verhindert enig contact tussen de gebruikers van het gebouw en van de straat en hypothekeert de levendigheid van de plint;

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: studio 10 heeft slechts een hoogte van 2m21 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;

-          Artikel 22: minimale oppervlakte van een zelfstandige woning: studio’s 2, 3, 5, 6, 8, 9 en 10 bezitten geen minimale netto-vloeroppervlakte van 35m²;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen gemeenschappelijke fietsenberging voorzien. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in de kotstopzone van studentenhuisvesting. Gezien er verhuurcontracten voor het studentenjaar 2007-2008 kunnen voorgelegd worden kan conform het college besluit goedgekeurd in zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964 in afwijking van de beleidsvisie - de functie geregulariseerd worden.

Dit collegebesluit is van toepassing voor verbouwingen waarvoor regularisatie nodig is. De omvorming van de laatst vergunde toestand naar studenten betreft enkel de invulling.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken gebeuren binnen het vergunde volume.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“…Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar. De ingrepen doen geen afbreuk aan de geringe erfgoedwaarde van het pand en de erfgoedwaarde van de omliggende che-bebouwing. “

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit advies bijgetreden worden. Visueel is er ook weinig gewijzigd tegenover de laatst vergunde toestand. Enkel de vitrine en toegang tot de vroegere handelsruimte is aangepast. De deur wordt omgevormd naar een vast raam en de blauwe plint onder de vroegere vitrine wordt verder doorgetrokken. Er is een folie aangebracht voor de privacy van de woonfunctie. Dit is mogelijk, maar de folie is te hoog aangebracht waardoor er geen levendigheid meer is aan de voorgevel. Er zal in voorwaarde opgelegd worden dat de folie maximaal 1,20 m hoog mag zijn vanaf de nulpas binnen (wat overeenkomt met de eerste laag folie). De aanpassingen en voorwaarde zorgen voor een gevel die bij een woonfunctie hoort met een levendige gevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studentenkamers zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De studentenkamers hebben alle voorzieningen in hun eigen kamer waardoor het ontbreken van een gemeenschappelijke voorziening aanvaardbaar is. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Afwijkingsmogelijkheden studentenhuisvesting

De aanvraag voldoet niet aan artikel(s) 21, 22 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan. In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen in het kader van studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit. Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de folie op het raam van begane grond aan de voorgevel maximaal tot 1,20 m vanaf nulpas binnen te voorzien;

3.      de kamers/studio’s enkel te verhuren/verkopen/in gebruik te nemen als studentenkamers;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.