2018_CBS_10480 - Omgevingsvergunning - OMV_2018110889. Van Duyststraat 109. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/12/2015: vergunning (20152398) voor het renoveren van een cafe met appartement tot een eengezinswoning.

Laatst vergunde toestand

-          de vergunning uit 2015 is nooit uitgevoerd;

-          het hoekpand bestaat uit twee bouwlagen onder een plat dak;

-          het gebouw is ingericht met een café op de benedenverdieping en een appartement op de eerste verdieping.

Bestaande toestand

-          een onvergunde veranda in de voortuin is reeds verwijderd;

-          het pand staat leeg, de opening in de voorgevel die toegang gaf tot de veranda is dichtgemaakt met platen.

Inhoud van de aanvraag

-          grondig renoveren van het pand;

-          op de benedenverdieping worden de leefruimtes, een inkom met toilet en een berging voorzien;

-          op de eerste verdieping worden vier slaapkamers en een badkamer met apart toilet ingericht;

-          in de voortuin wordt een septische put van 2.000 l voorzien;

-          de voortuin die uitgeeft op de Albert Bevernagelei wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers in functie van een autostalplaats en 4 fietsstalplaatsen, op een beperkt stuk   wordt groen aangelegd;

-          de twee grote gevelopeningen op de benedenverdieping worden aangepast naar zeven kleinere openingen;

-          het nieuwe metselwerk wordt voorzien in het zelfde materiaal als het bestaande, zijnde bruine gevelsteen met witte bepleisterde horizontale stroken;

-          de bestaande plint zal verwijderd worden en vervangen door een nieuwe plint in blauwe hardsteen;

-          al het buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit pvc;

-          het bouwvolume blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De parkeerplaats in de voortuin wordt NIET uitgesloten van vergunning, maar vergund onder volgende bijkomende voorwaarden;

• De voortuin wordt vergroot door het tuinmuurtje (links) dichter bij de afgeschuinde hoek te positioneren (zie rode aanduiding op plan)
• De autostalplaats uit te voeren met een groenvak en 2 karresporen (zie rode aanduiding op plan)
• De fieststallingen uit te voeren zoals voorzien op plan, echter met een vergarding van grasdallen of grasraten

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 27 Open ruimte:
voortuinen van percelen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten in de vorm van paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter en opritten naar een vergunde garage, carport en naar vergunde autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats. De aanvraag verhardt een groot gedeelte van de voortuin in functie van een autostaanplaats en een fietsenstalling.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte:
  voortuinen van percelen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten in de vorm van paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter en opritten naar een vergunde garage, carport en naar vergunde autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats.
  

De aanvraag verhardt een groot gedeelte van de voortuin in functie van een autostaanplaats en een fietsenstalling. Omwille van de configuratie van het pand en de grootte van het perceel is er intern onvoldoende ruimte om een kwalitatieve fietsenstalling te organiseren. De beperkte bijkomende verharding in waterdoorlatende klinkers voor een fietsenstalling is om deze reden aanvaardbaar. Echter, het stallen van voertuigen in de voortuin wordt beschouwd als een oneigenlijk gebruik van de voortuin. Bijgevolg wordt het inrichten van een autostaanplaats in de voortuin uitgesloten uit de vergunning. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat de voortuin zoveel mogelijk groen en onverhard dient gehouden te worden en ingericht zoals in rood aangeduid op de plannen;

De tuin moet tevens zoveel mogelijk als groene ruimte aangeplant worden. Als bijkomende voorwaarde wordt opgelegd een levendige haag te voorzien op de grens met de aanpalende voortuin (rechts), en een één hoogstammige boom te planten in de voortuin, 2^de grote orde plantmaat 18/20. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het samevoegen van het handel/reca-gelijkvloers met de bovenliggende woonruimte tot één eengezinswoning. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, wordt de omvorming naar woonruimte gunstig beoordeeld.

De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Van Duyststraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handel/reca-gelijkvloers wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde bovenliggende eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.

Fietsvoorzieningen

Er zijn 5 fietsstalplaatsen in de voortuin voorzien. Omwille van de configuratie van het pand en de grootte van het perceel is er intern onvoldoende ruimte om een kwalitatieve fietsenstalling te organiseren. De beperkte bijkomende verharding in de voortuin in waterdoorlatende klinkers voor een fietsenstalling is om deze reden aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de gerenoveerde gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De positionering van de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voortuin dient zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden te worden en ingericht zoals in rood aangeduid op de plannen;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

3.   een levendige haag is te voorzien op de grens met de aanpalende voortuin (rechts)

4.   één hoogstammige boom is aan te planten in de voortuin, 2de grote orde plantmaat 18/20. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten